（2013）江蓬法民一初字第1836号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-03-04
案件名称
郑国超与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑国超,江门市蓬江区远禾发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十四条第一款，第九十三条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2013）江蓬法民一初字第1836号原告：郑国超，男，住广东省江门市蓬江区。委托代理人：陈秀雁，系广东天高律师事务所律师。委托代理人：郑祥信，男，住广东省江门市蓬江区，系原告父亲。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地江门市。法定代表人：吕惠卿。委托代理人：叶虹、骆美平，均系广东五邑律师��务所律师。原告郑国超诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月22日受理后，依法适用简易程序，于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告郑国超的委托代理人陈秀雁、郑祥信，被告远禾公司的委托代理人叶虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑国超起诉认为：原、被告于2011年5月5日签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买由被告开发的某某花园某幢某房屋，其主要内容有：1、房屋建筑面积为158.12平方米；2、房屋总价款为1209776元，由原告分别于2011年5月5日前支付首期63万元、在2011年8月15日前支付579766元；3、被告应当在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；4、被告逾期超过90日仍未能交付房屋的，原告有权选择继续履行合同或解除合同，原告选择解除合��的，自合同解除通知到达甲方之日起30日内，被告应向原告退还全部已付款项，并按原告已付房价款的5%向原告支付违约金。合同签订后，原告依照合同的约定分别于2011年5月4日支付购房款63万元、2011年5月16日支付购房款579776元，并于2011年5月16日向被告交纳税费38000元。但被告至今尚未交付房屋给原告，被告逾期交房已超过90日，为维护原告合法权益，现请求法院判令：1、解除原、被告于2011年5月5日签订的合同编号为2011-006332的《商品房买卖合同》及《补充协议书》；2、被告自解除上述《商品房买卖合同》及《补充协议书》之日起三十日内退还原告1209776元及利息（暂由2011年5月5日计至2013年10月31日为191270.63元，自2013年11月1日起，以1209776元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日）；3、被告自解除上述《商品房买卖合同》及《补充协议书》之日起三十��内向原告支付违约金60488.8元；4、被告退还原告税费38000元；5、本案全部诉讼费用由被告承担。原告张国超对其起诉的事实提供的证据有：1、原告郑国超居民身份证；2、编号为2011-006332的《商品房买卖合同》；3、《补充协议书》；4、发票两份；5、收据一份。被告远禾公司答辩称：一、本案存在合同约定的据实延期交楼的情况。目前，江门市人民政府已经全盘接手被告的经营，所有资金由政府统一安排，开发的楼盘何时交楼、何时验收、何时办证，均由政府统一处理，被告无法自行安排。双方《商品房买卖合同》第八条规定，如果出现“政府行为”时，出卖人即被告可以据实延期交付商品房。因此，被告对涉案房屋交付没有过错。二、原告诉求“违约金60488.8元”远远超出原告的实际损失，请求法院依法调整。最高院商品房买卖合同司法解释第十七条规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。该规定证明，当逾期交楼时，买受人的实际损失仅仅是同地段同类房屋的租金。因此，按照江门市同地段同类房屋租金标准，原告的实际损失为2000元／月×9个月（2013年4月计到12月）=18000元。三、原告诉求“利息”一无合同约定，二无法律规定，且与违约金的诉求重复，故请求人民法院依法驳回。被告提供的证据有：网上关于涉案房屋同地段同类房屋租金标准的资料。经审理查明：2011年5月4日，原告向被告支付首期购房款630000元向被告购买由被告开发建设的某某花园某幢某房屋。次日，原告郑国超与被告远禾公司签订由原告作为买受人，被告作为出卖人的《商品房买卖合同》，约定的主要内容包括：1、原告购买由被告开发建设的某某花园某幢某房屋，建筑面积为158.12平方米，总价款为1209776元；2、原告分期支付购房款：于2011年5月5日前支付首期63万元，余款579776元在2011年8月15日前支付；3、被告应在2012年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但若遇有特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，其情况包括但不限于政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为。与此同时，双方当事人于同日签订从属于《商品房买卖合同》的《补充协议书》（由原告作为乙方、被告作为甲方），其中对出卖人逾期交房的违约责任约定为：1、除因《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外，甲方逾期90日以内交付房屋的，每日应按乙方已付房款的万分之零点五向乙方支付违约金。2、除因《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外，甲方���期超过90日仍未能交付房屋的，乙方有权选择继续履行合同或者解除合同。如乙方选择继续履行合同的，甲方逾期交房90日以内的，按照本条第一款约定向乙方支付违约金；超过90日以外的，每日按乙方已付房价款的万分之零点八向乙方支付违约金。如乙方选择解除合同的，自合同解除通知到达甲方之日起30天内，甲方应向乙方退还全部已付款项，并按乙方已付房价款的5%向乙方支付违约金。同月16日，原告向被告支付剩余购房款579776元和办理产权过户税费38000元。而被告收取原告全部款项后至今未交付房屋给原告，原告遂提起本案诉讼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。本案中的《商品房买卖合同》和《补充协议书》是在被告远禾公司具备商品房预售条件的情况下由原告郑国超与被告远禾公司自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、���政法规的强制性规定，因而是合法有效的合同，双方应当严格按照合同的约定行使权利和履行义务。原告现以被告没有按照约定的时间交付房屋构成违约为由，申请法院确认合同解除，而被告则认为涉案房屋存在合同约定的据实延期交楼的情况，且现已具备交付条件，故本案争议的焦点为：一、原告请求解除合同的条件是否成就而可合法行使解除权，即被告是否存在违约而应当解除合同的问题；二、若合同解除，被告应当承担的民事责任问题。一、原告请求解除合同的条件是否成就而可合法行使解除权，即被告是否存在违约而应当解除合同的问题。对于原告所主张的原告依约支付相关款项、被告至今未交付房屋的事实，被告当庭予以确认，这是双方当事人的真实意思表示，故本院依法予以确认。被告虽抗辩称其延迟交付房屋是因为涉案楼盘已由政府统一安排和处理，存在“政府行为”，但依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，被告应对其抗辩意见提供证据予以证明，但被告没有提供该方面的证据，故本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。被告至今尚未交付房屋已超过90日，且其迟延交付并没有合法、合理依据，其违约事实已满足双方在《补充协议》中，被告如逾期超过90日仍未能交付房屋原告有权选择解除合同的条件。另外，本案标的物房屋至今未能竣工验收，被告能否继续履行合同尚不明确。由此，原告依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“合同法”）第九十三条第二款：“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定和合同的约定，要求解除双方所签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》合法有据，本院依法予以支持。二、若合同解除，被告应当承担的民事责任问题。首先，是原告所主张的返还购房款及利息、税费问题。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照上述规定，被告在合同解除后应当返还收取的购房款给原告，而原告要求的利息作为购房款的法定孳息，为购房款本金物权的必然附着物，被告因解除合同而恢复原状返还原物时，应随物权的转移同时返还给原告。如若法定孳息不随本金返还，被告从中获取的利息可能比其承担的违约金更多，明显显失公平并且不能起到约束义务人履行义务的作用，原告并因资金被被告无条件占用而遭受利息损失和周转障碍。故原告要求被告返还购房款本金1209776元及利息、���费38000元合法有据，本院依法予以支持。另，由于原告为自然人，不是金融从业机构，作为法定孳息的利息计算应当按照中国人民银行同期同类存款利率计算，而不应按照按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。因此，结合原告的付款实际情况，被告应当支付自2011年5月5日起以63万元为本金、自2011年5月17日起以1209776元为本金，按照中国人民银行同期同类存款利率计算至本判决确定履行之日止的利息给原告。其次，是原告请求的违约金问题。合同法第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因原、被告所签订的商品房买卖合同补充协议书中第四条出卖人逾期交房的责任中，明确约定被告逾期交房超过90日时原告可以选择解除合同的同时，被告向原告退还全部已付款项外，并应当按原告已付房款的5%支付违约金。因此，原告要求被告支付已付房款的5%（1209776元×5%=60488.8元）作为违约金合法有据，本院依法予以支持。对于被告抗辩认为约定的违约金过高，应当以同期同地段的相同面积的同类房屋租金来计算原告的损失意见，一方面原告主张的违约金只是合同总价款的5%，并不过高。另一方面违约金除了具有赔偿性质外，尚具有一定的惩罚性质，是对合同当事人履行合同义务的一种约束。再者，原告因被告未能交付房屋选择解除合同后，如需另外购置房屋的，则必然要再次花费时间与精力，并且近年来房价的升幅亦会为原告带来一定的损失。故被告的抗辩意见证据不足，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉���法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告郑国超与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》；二、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还房屋总价款1209776元及利息（自2011年5月5日起以63万元为本金、自2011年5月17日起以1209776元为本金，按照中国人民银行同期同类存款利率计算至本判决确定履行之日止）给原告郑国超；三、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司自本判决生效之日起十日内支付违约金60488.8元给原告郑国超；四、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告郑国超预交的税费38000元给原告郑国超。被告江门市蓬江区远禾发展有限公司逾期履行上述判决给付义务内容的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19571元，按规定减半收取一半9785.50元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 张华理二〇一三年十二月五日书记员 何淑婉 来自