（2013）宿中民终字第1429号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-02-12
案件名称
胡惠敏与丁月华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡惠敏,丁月华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民终字第1429号上诉人（一审被告）胡惠敏被上诉人（一审原告）丁月华上诉人胡惠敏因与被上诉人丁月华租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2013）泗民初字第1680号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明，案外人丁某某与原告丁月华系姐妹关系，2010年7月31日案外人丁某某与被告胡惠敏签订租房协议一份，在租房协议签订后双方均实际履行，在协议的第八条约定“本协议自2010年7月31日生效，至2013年7月31日终止。房屋租赁到期后，乙方（即被告胡惠敏）如续租，需提前两个月通知甲方（丁某某），在同等条件下乙方有优先租赁权。”。2013年5月案外人丁某某将上述房产赠与本案的原告丁月华，并于2013年5月15日办理了过户手续，现该房产登记于原告丁月华名下。一审法院另查明，2013年7月15日原告丁月华通过快递的形式向被告胡惠敏邮寄通知一份。通知中载明“胡惠敏同志：你和丁某某签订的碧云商城1幢面向北面第10间的门面房租房协议将于2013年7月31日到期，现该房屋所有权人已变更为丁月华。如你准备续租请于2013年7月20日前将下一年的房屋租金（拾壹万元整）打到农合行账户：3213232701109000843109，并签订租房协议，如在2013年7月20日前未将下一年租金打入我指定的银行账户，将视为你对该房不再续租，请于2013年7月31日前搬迁并交还房屋给我，本人将房屋对外出租-通知人：丁月华-2013年7月15日”，被告胡惠敏在2013年7月16日收到该通知后，至原告诉讼前仍未将租金汇至原告指定的账户，且也未与原告签订续租合同，因而原告诉至一审法院。一审法院认为，原、被告间房屋租赁协议合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告在租赁合同到期后，在原告给予的合理期限内，被告未表示继续履行该租赁合同，现原告作为房屋的实际所有权人，有权要求被告搬离出租房屋。被告胡惠敏收到传票后拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。遂判决：被告胡惠敏于判决生效后立即搬离其租赁的原告丁月华所有的位于泗阳县众兴镇碧云商城1幢面向北面第10间（从东向西）的门面房。案件受理费已减半收取40元，由被告胡惠敏负担。一审法院判决后，胡惠敏不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：1、一审违反法定程序。上诉人向一审法院申请一个月举证时间，但一审法院未有回应。另外一审在上诉人未参加开庭情况下迳行判决，剥夺了上诉人举证、辩论权利。2、上诉人与丁某某口头约定租赁期限为5年。一审依据丁月华提供的变造的租房协议，认定双方租赁期限为3年错误。另外丁某某将房屋转让给丁月华，侵害了上诉人的优先购买权。综上，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。上诉人胡惠敏为支持其上诉请求，二审提供其与丁某某签订的租房协议一份，旨在证明：双方没有书面租赁终止时间，双方口头约定租赁时间为5年，不是3年。被上诉人丁月华辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。对胡惠敏提供的租房协议，丁月华质证意见为：对合同真实性有异议，即使该合同真实，因没有租赁期限，租赁期限为不定期。本院认证意见为：胡惠敏提供的租房协议，就其内容只有生效时间，没有终止时间，故不能证明胡惠敏主张的5年租赁期限，该租房协议与本案无关。关于一审查明事实部分，双方当事人均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、丁月华主张胡惠敏搬离租赁房屋应否予以支持。2、一审程序是否合法。关于第一争议焦点。本院认为，关于本案的约定租赁期限。丁月华主张为3年，租赁终止时间为2013年7月31日；胡惠敏主张为5年，租赁终止时间为2015年7月31日。丁月华就自己的主张提供了租房协议，该租房协议载明“本协议自2010年7月31日生效，至2013年7月31日终止”，租房协议由胡惠敏签名确认；胡惠敏称双方口头约定租赁期限三年，并称丁月华提供的租房协议上的“13”、“7”、“31”为丁月华私自添加，丁月华对此予以否认，胡惠敏未能就自己主张提供证据证明，可以认定双方约定的租赁期限为3年，租赁终止时间为2013年7月31日。租赁期限到期前，丁月华依约定向胡惠敏送达通知，因胡惠敏未依通知交纳下一年房租，丁月华有权在租赁期限终止后收回房屋，丁月华本案中请求胡惠敏搬离租赁房屋应予支持。关于第二争议焦点。本院认为，本案一审适用简易程序，经调阅一审卷宗，一审法院未准许胡惠敏延长举证期限的申请并不违法。一审法院于2013年8月19日在与胡惠敏、丁月华谈话中，明确告知“本院定于2013年8月27日9：50在本院第六法庭开庭审理本案，关于本案的传票不再另行通知”，因双方当事人均未提出异议，后一审法院于2013年8月27日9：50分在该院第六法庭开庭审理本案，故胡惠敏称违法缺席判决不能成立，本院不予支持。上诉人胡惠敏上诉称丁某某将房屋转让给丁月华，侵害其优先购买权，经查，丁某某与丁月华系姐妹，丁某某称将房屋赠与给丁月华，故胡惠敏该上诉主张不能成立。综上，上诉人胡惠敏的上诉理由不能成立，其请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人胡惠敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 庄云扉代理审判员 赵迎娣代理审判员 孙 权二〇一三年十二月五日书 记 员 袁海燕第1页／共5页 百度搜索“”