（2013）沁民商初字第00092号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2014-06-24
案件名称
樊小彩与河南双联商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沁阳市人民法院
所属地区
沁阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊小彩,河南双联商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第二百一十二条
全文
沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）沁民商初字第00092号原告樊小彩，女，1963年4月7日出生，汉族，住沁阳市。委托代理人杨春霞，沁阳市沁园法律服务所。被告河南双联商贸有限公司。住所地：沁阳市。法定代表人王新安，该公司董事长。委托代理人陈胜勇，河南天基律师事务所。原告樊小彩与被告河南双联商贸有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月26日向本院起诉。本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告樊小彩及其委托代理人杨春霞，被告双联商贸的委托代理人陈胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊小彩诉称，2011年2月26日，原、被告签订租赁经营合同。合同约定：甲方（被告）同意将其合法拥有的座落于沁阳市怀府路与建设路交叉口的第四层床品区A16、A15、A14、A13、A06、A07、A08铺位租赁给乙方（原告）作为经营场地使用。经营面积为625平方米。租赁期限为2011年2月26日——2016年2月26日止，计5年。租金为每月15元／㎡，月租金为9375元，合计每年112500元。第一期租金应在签约之日交付，以后租金在每月15日前交纳。合同签订之后，原告按照约定向被告缴纳保证金3000元。被告承诺2011年5月1日开业。2011年3月10日原告开始装修，3月30日左右装修完毕共花装修费88000元，购买柜体支出3100元。装修期间，原告多次去厂家看货、定货、交定金等积极筹备货物，以便开业之用，为此花去了多年积蓄，还借了将近100000元的债务。2011年4月初，被告却以40多元／㎡的价格把四层整体租赁给北京时代今典影院。某天夜里被告强行将原告装修的窗帘城、家纺城、成品柜撤除，原告多次找被告协商无果。现提起诉讼，请求如下：1、依法解除原、被告在2011年2月26日签订的租赁合同。2、被告退还收取原告的保证金3000元、电费80元、电卡20元。3、被告赔偿原告因装修所造成的损失88000元。4、被告赔偿原告因定作用具所造成的损失3300元。5、被告赔偿原告因预订货物所产生的定金损失50000元。6、被告赔偿违约给原告造成的损失187500元。7、被告赔偿原告精神慰抚金10000元。被告双联商贸辩称，一、原、被告双方存在租赁合同关系，同意解除。二、原告要求的各项损失过高，请求法院依据事实和证据酌情判决。三、被告收取原告的保证金、电费、电卡等，有证据的均同意退还。根据原、被告的诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：原告要求返还财产并赔偿损失的各项数字有无事实和法律依据？原告樊小彩为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、原告的身份证，证明原告的主体资格。2、2011年2月26日原告与被告签订的租赁合同一份，证明原、被告签订的租赁合同合法有效。3、2011年1月12日被告出具的保证金1000元收据一份，4、2011年1月16日被告出具的保证金2000元收据一份，证明原告向被告支付保证金3000元。5、电费80元及电卡20元收据各一份，证明原告在装修时向被告支付电费80元和电卡20元。6、2011年2月28日原告与秦某某签订的装修协议一份，证明原告装修家纺城支出费用60000元。7、2011年3月15日原告与邢某签订的装修协议一份，8、材料清单二份，证明原告装修窗帘城支出费用28060元。9、2011年2月26日随州广告出具的证明一份，证明原告为定作广告牌支出费用190元。10、2011年3月1日王某某出具的收据一份，11、2011年3月4日赵某某和朱某某出具的收据一份，12、2011年3月4日郭某某出具的收据一份，证明原告支出定作用具款3100元。13、定金单据7张，证明原告为筹备商铺开业所支出的货物定金51000元。14、时代今典影院投资有限公司与被告签订的影院场地租赁合同和复函以及四大商户情况各一份，15、被告2011年12月5日向时代今典影院出具的公函一份。证明被告与时代今典影院签订租赁合同的行为对原告已严重违约，应当承担违约责任。被告质证后发表如下意见：对证据1-5、15无异议；对证据6-8真实性无异议，但原告应提供装修发票相互印证；证据9-12是否用于原告四楼装修不知道；证据13的真实性亦无异议，但对证明对象有异议，认为订金可以冲抵预付款，即使没有履行，仍然可以要求交付与预付款价值相当的货物；证据14中的租赁合同系复印件，且上边没有被告的签字和盖章，对复函没有异议，四大商户基本情况不实。被告双联商贸为支持自己的主张，向本院提供的证据有：评估报告一份，证明被告委托焦作华信达资产评估公司对拆除原告的装修材料进行评估，意见为价值17935元。原告质证后认为该评估报告未经原告同意，并且评估时间是2011年8月9日，而在此之前被告已将原告的商铺拆除。根据当事人陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：对被告没有异议的原告证据1-5、15，本院予以确认。原告证据6-13和证据14中时代今典影院的复函，被告对真实性无异议，上述证据形式、来源合法，与本案具有关联性，本院亦予以确认。原告证据14中的租赁合同，既不能与原件核实，又未加盖被告单位公章；四大商户情况系书证，但原告不能说明证据来源，被告也不认可，故对该两份证据的证明力，本院不予采信。对被告提供的评估报告，系其单方委托鉴定机构作出的意见，本院不予认定。根据当事人陈述及上述有效证据，本院认定本案事实如下：2011年2月26日，原告樊小彩与被告双联商贸签订租赁经营合同，约定将座落于沁阳市怀府路与建设路交叉口的第四层床品区A16、A15、A14、A13、A06、A07、A08总面积为625平方米的铺位租赁给原告作为经营场地使用。租期为2011年2月26日——2016年2月26日止，共计5年。租金为每月15元／㎡，月租金为9375元，合计每年112500元。优惠期为半年，剩余截止2013年2月26日之前租金比四楼商户平均租金低5元／㎡，2013年2月-2016年则按10元／㎡递增。合同签订后，原告按约定向被告交纳保证金3000元和电费80元、电卡20元。2011年3月，原告为进驻场地开始装修，其中装修家纺城支付费用60000元，装修窗帘城支付费用28060元，合计88060元。另外，原告定作广告牌支出190元，购买柜体支出3100元，两项合计3290元。同时，原告为筹备开业，积极到外地预定货物，交付定金51000元。2011年4月初，被告双联商贸为获得更高的租金把四层整体租赁给时代今典影院投资有限公司。由于原告不同意调整摊位，被告强行将原告装修的窗帘城、家纺城、成品柜撤除。原告多次找被告协商无果，无奈向本院提起诉讼。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告之间约定由被告将经营场地交付原告使用、收益，原告支付租金，符合租赁合同的法律特征。该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。（一）、关于原告请求的解除合同。被告双联商贸未经原告同意擅自拆除原告的装修和柜台，导致双方合同目的不能实现，其行为已构成根本违约，应承担违约责任。被告双联商贸在擅自拆除原告的装修和柜台后又将租赁物出租给第三人，被告实际上已违法解除了与原告的合同。原告要求解除租赁合同，理由正当，本院予以准许。（二）、关于原告请求的返还财产。由于合同的解除系因被告双联商贸违约造成，故原告要求被告双联商贸返还合同保证金3000元、电费80元、电卡20元共计3100元的理由正当，本院予以支持。（三）、关于原告请求的损失赔偿。1、关于88000元装修费用。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……”本案原告根据与被告双联商贸的合同约定进行了必要的装修装饰，装修家纺城支付费用60000元，装修窗帘城支付费用28060元，合计88060元。对于上述形成附合的装饰装修物，原告尚未投入使用即被双联商贸拆除，故原告要求被告双联商贸按装修装饰费用88000元进行赔偿，于法有据，本院予以支持。2、关于定作用具3290元。原告定作的柜台被双联商贸拆除且已无法利用，以及原告为履行合同做准备定作广告牌而支付的费用两项合计3290元，系原告为履行合同而支出的必要费用，在被告违约而导致合同解除时，该费用属因合同解除而给原告造成的损失，被告亦应赔偿。3、关于定金50000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，就本案而言，原告因信赖合同能够全面履行而交付给第三方定金准备进货，在被告违约导致合同解除时，原告交付给第三方的定金因原告无法履行与第三方的合同而形成损失，该损失与被告的违约行为之间存在因果关系。另外，被告作为专业从事商场租赁业务的商事主体，在订立合同时应该比一般人更能预见其违约以后可能给相对方造成的实际损失，原告请求的定金损失应在被告的可预见范围内。故原告请求被告赔偿定金损失50000元的主张成立，本院予以支持。4、关于其他损失187500元。一方面，原告以被告租赁给时代今典40元／㎡和租赁给自己15元／㎡的租金差价即被告有可能获取的利益作为自己的损失，但损害赔偿旨在补偿受害人遭受的实际损失，只能以守约方实际遭受的损失作为赔偿依据，而不能以违约方的获利作为计算依据。另一方面，原告以自己将场地转租他人有可能获取的利益作为自己的损失，由于其请求的损失性质上属于可得利益损失，在合同解除的情况下损害赔偿的后果仅限于返还利益和信赖利益但不包括可得利益，加之转租应经出租人同意，未经出租人同意的情况下，原告也不可能获得转租利益。故原告请求赔偿其他损失187500元，于法无据，本院不予支持。5、关于精神慰抚金10000元。原告在诉讼中明确其请求权性质为违约请求权，现行法律规定只有侵权请求权才能对精神损害提供补救，违约责任中不适用精神损害赔偿。故原告请求被告赔偿精神慰抚金10000元，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告樊小彩与被告河南双联商贸有限公司于2011年2月26日签订的租赁经营合同。二、被告河南双联商贸有限公司应返还原告保证金3000元、电费80元、电卡20元共计3100元。三、被告河南双联商贸有限公司应赔偿原告装修损失88000元。四、被告河南双联商贸有限公司应赔偿原告定作用具损失3290元。五、被告河南双联商贸有限公司应赔偿原告定金损失50000元。六、驳回原告樊小彩的其他诉讼请求。上述二、三、四、五项于本判决生效后十日内履行。案件受理费6429元（原告申请缓交，在执行周转中扣除），由原告负担3241元，被告负担3188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长 李巍巍代审 判员 韩丹丹人民陪审员 陈伯龙二〇一三年十二月五日书 记 员 杨飞飞 来源：百度“”