（2013）二七民二初字第901号
裁判日期: 2013-12-05
公开日期: 2015-06-27
案件名称
朱永生与郑州恒泰商贸有限公司、北京恒泰建业房地产开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱永生,郑州恒泰商贸有限公司,北京恒泰建业房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2013）二七民二初字第901号原告朱永生，男，1957年9月6日出生，汉族，住浙江省温岭市太平街道万寿路***号。委托代理人郭辉、尚欢，河南华融律师事务所律师。被告郑州恒泰商贸有限公司，住所地郑州市。法定代表人何涛，经理。委托代理人付龙飞、晋泽（实习），河南中州律师事务所律师。被告北京恒泰建业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人冉桂红，经理。委托代理人付龙飞、晋泽（实习），河南中州律师事务所律师。原告朱永生诉被告郑州恒泰商贸有限公司（以下简称郑州恒泰）、被告北京恒泰建业房地产开发有限公司（以下简称北京恒泰）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭辉，被告郑州恒泰商贸有限公司、被告北京恒泰建业房地产开发有限公司的委托代理人付龙飞、晋泽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2005年1月23日原告与被告郑州恒泰签订了一份《委托租赁合同》，合同约定，原告对自有的位于郑州市二七区一马路51号郑州恒泰服饰广场1幢1单元2层73号、74号、75号商铺委托被告郑州恒泰对外出租，每年最低租金为原告所购商铺总房款的8.25%，实际租金高于该最低租金标准的，高出部分归原告所有，实际租金低于该最低租金标准的，差额部分由被告郑州恒泰弥补，租金每一季度初支付给原告，租赁期限为三年，从恒泰服饰广场正式开业之日起算。合同签订后被告郑州恒泰按合同约定商铺对外出租，但未按照约定支付租金。2008年4月，被告郑州恒泰未征得原告同意将商铺交给被告北京恒泰非法占有、使用至今。二被告侵犯了原告的合法权益，原告为了维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法判令：一、二被告连带支付原告租金448994.86元（按年8.25%计算，自2005年4月28日起至2012年4月28日），诉讼期间租金损失不停止计算；保留对2012年4月28日后租金损失的诉讼权利；二、判令二被告立即腾出并交还郑州市二七区一马路51号1幢（座）1单元2层73号、2层74号、2层75号房屋；三、本案诉讼费用由被告承担。原告提交的证据有：1、委托租赁合同，证明原告与被告郑州恒泰存在租赁关系；2、（2006）二七民一初字第1726、1727、1728号判决书，证明原告对商铺享有使用权；3、被告郑州恒泰与案外人陈良夫、张胜钧签订的委托租赁合同，证明被告郑州恒泰与原告签订的租赁合同是被告预先拟定的格式合同；4、2005年1月16日被告郑州恒泰出具的致业主函，证明被告郑州恒泰承诺年租金总额按所购物业总房款的8.25%支付；5、2005年10月25日二被告出具的函告，证明二被告单方毁约，没有按约定支付房租。联系银行贷款是被告北京恒泰合同义务，造成原告至今没有交纳剩余房款的责任在被告北京恒泰。6、收据4份，证明原告已付房款331134元。被告郑州恒泰辩称：1、法院应依法驳回原告的诉讼请求。原告与被告郑州恒泰于2005年1月23日签订了《委托租赁合同》，就合同发生的争议，原告应该在合同履行期限届满后的法定诉讼时效内提出诉讼，按照民诉法及相关司法解释规定，委托合同争议的诉讼时效一般为两年，如果原告没有法定诉讼时效的中断、中止与延长的理由，超过诉讼时效的期限提出诉讼的，原告丧失了胜诉权利，法院应该驳回当事人的诉讼请求。2、原告与被告郑州恒泰签订的《委托租赁合同》第五条第3、4、5项约定：从恒泰服饰广场正式开业之日起，被告郑州恒泰按照原告委托的条件向原告支付租金；被告郑州恒泰在办理委托事项时，如实际租金高于原告委托的最低租金，高出部分归于原告所有，如实际租金低于原告委托的最低租金，差额部分由被告弥补；被告郑州恒泰在办理委托事项过程中，不向原告收取任何费用，从合同的设定的权利与义务看，该合同明显存在显失公平的客观情形，该租赁合同规定了原告享有的全部权利，而被告郑州恒泰只承担义务，特别是在委托租金的支付上，被告郑州恒泰只有承担义务。按照《合同法》规定，合同条款只规定自己权利而加重对方责任，并排除对方主要权利的，该条款属于无效条款。就该委托租赁合同而言，明显属于合同法第五十四条之规定的可变更、可撤销的合同，被告郑州恒泰可以向人民法院或仲裁机构申请变更或撤销。3、从原告与被告郑州恒泰签订的《委托租赁合同》期限看，合同期限为三年，即从委托合同生效之日至被告郑州恒泰与承租户签订之日起三年止，也即是从2005年3月至2008年3月之间。被告郑州恒泰只在此期限内承担合同义务。2008年4月后，原告与被告郑州恒泰之间并没有续签合同，原告要求被告郑州恒泰承担2008年4月后的租金，缺乏法律依据。原告与被告郑州恒泰之间只是委托租赁合同关系，被告郑州恒泰与被告北京恒泰建业房产开发公司不存在共同侵权行为，原告主张被告郑州恒泰与被告北京恒泰建业房地产开发公司承担连带赔偿租金损失的要求也缺乏法律与事实依据。因此，法院不应该支持原告起诉状中的第一项诉讼请求。4、法院应该驳回原告要求二被告腾出并交还郑州市二七区一马路51号1幢1单元2层73号、74号、75号房屋（商铺）的请求。被告郑州恒泰与原告只是委托租赁关系，原告因为没有缴纳剩余的房款，依据相关法律，原告还没有拥有该房屋的所有权，房屋依然属于被告北京恒泰建业房地产开发公司所有，被告北京恒泰公司收回房子的行为是履行合同中的抗辩权，该权利依法应该受到保护。被告郑州恒泰商贸有限公司没有权利占有，事实上也没有占有该房子，原告要求被告郑州恒泰商贸公司交还房子的行为是无稽之谈。被告郑州恒泰提交的证据有：1、恒泰服饰2005年4月28日至2006年4月28日租金返还明细表，证明原告已领取该期间的部分租金13660元；2、2008年4月10日二被告出具的致全体业主函复印件，证明被告2008年曾发函致原告等业主，已明确了处理办法，原告应知晓且原告未作出回应，应视为同意解除购房合同。被告北京恒泰辩称：1、原告诉讼超过了诉讼时效；2、因为原告没有付清房款，所以被告北京恒泰收回房子，原告是根本性的违约；3、办理按揭贷款不是被告北京恒泰的义务，被告北京恒泰只是协助，原告没有严格按照合同约定交清房款，被告北京恒泰有权解除合同；4、原告要求被告承担连带赔偿租金损失的主张缺乏法律依据，原告没有交清房款就没有取得房屋的所有权，原告收取租金的行为属不当得利，应当返还给被告北京恒泰；5、在同类案件中，该合同属无效合同。综上，原告根本违约，被告北京恒泰收回房子的行为是合法的，原告的请求无法律依据。被告北京恒泰提交的证据有：商品房买卖合同复印件3份。经庭审质证，二被告对原告所提交的证据的1、2、3、4、5、6真实性均无异议，但对证据1、3、5的证明目的均有异议，认为证据1、3均系显示公平的合同，认为证据5不能证明被告北京恒泰有义务办理银行按揭，至多是协助义务，合同也没有约定办理按揭是被告北京恒泰的义务。本院认为原告提交的证据1、2、3、4、5、6均能证明其要证明的目的，符合证据的客观性、关联性、合法性的要求，本院对原告提交的证据1、2、3、4、5、6予以认定。对被告郑州恒泰提交的证据1，原告认可被告郑州恒泰已支付过租金13660元，被告北京恒泰称不清楚；对于被告郑州恒泰提交的证据2，原告对真实性有异议，原告没有收到该函告，也根本不知道郑州恒泰将房屋交给被告北京恒泰，被告北京恒泰对该证据无异议。本院对被告郑州恒泰提交的证据1予以认定，证据2系复印件，其原告不予认可，被告郑州恒泰也未提供相应的证据予以证明此函当时已送达原告，故对被告郑州恒泰提交的证据2不予认定。对于被告北京恒泰提交的3份商品房买卖合同复印件，原告和被告郑州恒泰均无异议，本院予以认定。经审理查明：2004年7月9日，原告与被告北京恒泰分别签订三份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于郑州市二七区一马路51号恒泰服饰广场1幢1单元2层73号、74号和75号商业用房，73号商铺套内面积9.6平方米，房款291322元，首付房款121322元，余款于2004年7月31日前办理银行按揭贷款手续，交房时间是2004年12月31日；74号商铺套内面积8.4平方米，房款254906元，首付房款104906元，余款于2004年7月31日前办理银行按揭贷款手续，交房时间是2004年12月31日；75号商铺套内面积8.4平方米，房款254906元，首付房款104906元，余款于2004年7月31日前办理银行按揭贷款手续，交房时间是2004年12月31日。合同还对其他内容作出了约定。三份合同签订后原告依约支付了首付款。2005年1月23日原告与被告郑州恒泰签订一份《委托租赁合同》，合同约定，被告郑州恒泰愿意接受原告的委托将恒泰服饰广场2层73号、74号和75号商铺出租给第三人，租赁期限为三年，每年最低租金为商铺总房款的8.25%；每季度初支付租金，被告郑州恒泰有权从承租方处代收租金，并按时向原告转交该租金。合同签订后，原告领取了被告郑州恒泰支付的2005年4月28日至7月28日三个月的部分租金，其中73号商铺2502元，74号商铺2164元，75号商铺2164元；后原告又收取被告支付的2005年7月28日至10月28日三个月的部分租金，其中73号商铺2502元，74号商铺2164元，75号商铺2164元。之后，因原告与被告北京恒泰的《商品房买卖合同》中所涉及的银行按揭贷款未能办理，2005年10月25日二被告联合向原告等业主发出《函告》，主要内容是，因主办按揭贷款的银行出现种种原因，未能发放出一笔贷款。经公司董事会研究决定重新接触新的银行，希望业主耐心等待，函告还提出了如业主一次性交齐未付清的房款可享受的优惠条件和由被告一次性付款收回几年经营权等的方案。因原告与二被告未能达成新的意见，原告也未继续支付剩余房款，被告北京恒泰于2008年4月底将原告的73号、74号和75号商铺收回。原告曾诉至本院要求解除与被告北京恒泰之间的商品房买卖合同，本院于2006年11月28日作出了河南省郑州市二七区人民法院（2006）二七民一初字第1726号、1727号和1728号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求，以上判决书已发生法律效力。本院认为：原告和被告郑州恒泰签订的《委托租赁合同》意思表示真实且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故为有效合同。委托租赁合同明确约定，被告郑州恒泰应按原告委托的条件向原告支付商铺租金至原告的商铺另行出租或者原告自行经营，所以被告郑州恒泰应当支付给原告合同生效后至本案被告北京恒泰于2008年4月28日商铺收回前的租金，具体计算为合同约定按总房款的8.25%，即73号商铺为291322元×8.25%×3年=72102.20元，74号商铺为254906×8.25%×3年=63089.24元，75号商铺为254906×8.25%×3年=63089.24元，共计198280.68元，原告已实际收到租金13660元，被告郑州恒泰尚欠租金184620.68元。原告要求被告郑州恒泰退还房屋的请求，因《委托租赁合同》已到期且被告北京恒泰将涉案房屋收回，故该项请求，于法无据，本院不予支持。关于本案被告北京恒泰的责任，原告和被告北京恒泰系房屋买卖关系，本案案由是委托合同纠纷，原告的两个诉讼请求不是同一法律关系。原告要求被告北京恒泰对租金承担连带责任、退还房屋及赔偿自2008年4月29日起至2012年4月28日止的租金损失的诉讼请求，本院不予处理，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州恒泰商贸有限公司于判决生效十日内支付给原告朱永生租金184620.68元；二、驳回原告朱永生对被告郑州恒泰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告郑州恒泰商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8034元，原告朱永生负担4731元，被告郑州恒泰商贸有限公司负担3303元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审 判 长 马义宾人民陪审员 杜俊荣人民陪审员 何保险二〇一三年十二月五日书 记 员 王冬惠 更多数据：