（2013）敦民初字第3195号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-04-22

案件名称

任国军诉敦化市吉信房地产开发有限责任公司、霍岩所有权确认纠纷一审民事判决书

法院

敦化市人民法院

所属地区

敦化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

任国军,敦化市吉信房地产开发有限责任公司,霍岩

案由

所有权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

吉林省敦化市人民法院民事判决书（2013）敦民初字第3195号原告任国军，男，年月日出生，蒙古族，无职业，住敦化市。委托代理人，吉林冠宁律师事务所律师。被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司。住所地敦化市工农路**号。法定代表人周文誉，公司经理。委托代理人，吉林荣善律师事务所律师。被告霍岩，男，年月日出生，汉族，住敦化市。委托代理人，吉林敦诚律师事务所律师。原告任国军诉被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司（以下简称房地产公司）、霍岩所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任国军及其委托代理人，被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司委托代理人，被告霍岩及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任国军诉称，2003年10月份，原告预购被告房地产公司开发建设的房屋。当时原告户籍不在敦化，不符合按揭贷款条件，无法以自己的名义办理按揭贷款的手续，为了原告能够购房，被告房地产公司为原告安排了以被告霍岩为名义上的按揭贷款人（以被告名义贷款，原告还款）进行贷款，以此解决原告事实上的按揭贷款购房问题。据此原告与被告房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的诉争房屋。2003年10月23日，被告房地产公司以霍岩的名义在中国银行为原告办理完毕按揭贷款手续。在2003年10月28日，被告房地产公司将商品房交付给原告，原告对房屋进行装修后，入住该房屋至今。2013年3月21日，原告向银行还完最后一笔贷款，原告还完最后一笔贷款后，多次向被告房地产公司提出为原告办理房屋产权登记和房屋产权证的要求，被告房地产公司始终没有为原告办理。无奈，原告于2013年6月14日到敦化市房屋产权管理机构调查询问办理房屋产权登记和发证的相关事宜。在调查询问中原告才得知，早在2005年1月28日，被告敦化公司为被告霍岩出具了《房屋产权来源证明书》，将诉争的房屋产权办在了被告霍岩的名下，原告认为，被告霍岩只不过是名义上的按揭贷款人，并不是房屋的实际购买人和出资人，原告应当是诉争房屋的所有人。二被告将房屋的产权申请登记在霍岩名下的行为，是不应当得到法律支持和保护的，房屋产权应当回归到原告的名下。据此原告提起诉讼，请求人民法院依法裁判，确认坐落在敦化市渤海街古城社区8组锦东小区4号楼3单元6层中侧58.713平方米的住宅房屋归原告所有；判决被告协助原告将诉争房屋产权登记办理在原告的名下，所需费用由被告承担；被告承担本案的一切诉讼费用。被告房地产公司辩称，涉案房屋是是我公司开发的，由王兰秋项目部承建，由于任国军本人不具备按揭贷款条件，经王兰秋项目部联系霍岩，双方同意以霍岩名义替任国军办理按揭贷款，霍岩不是该房屋的实际买受人及实际出资人，当时以其名义为任国军办理按揭贷款是经过其本人同意的，因此在任国军还清按揭贷款后理应为该房屋办理产权转移登记出具必要的手续，任国军为该房屋的真正出资人和真正买受人，应归任国军所有。被告霍岩辩称，我方是在被告房地产公司购买房屋，并由霍岩单位担保办理按揭贷款手续，但该房的钱款是由原告支付，原告领取该楼房的钥匙。本案诉争的房屋实际的物权人和购买人确实是被告霍岩，被告霍岩是有按揭贷款的法律条件，被告房地产公司为被告霍岩办理房照，是售楼处统一办理的，本案诉争的物权是被告霍岩的。原告缴款的事情被告不否认，但是原告认为原告所主张的应该是债权而不是物权。根据相关法律规定本案诉争标的的物权应属于被告，原告主张的物权归原告所有违背法律规定。原告主张的第二项诉讼请求没有明确由哪个被告承担，物权登记是被告的，不存在为原告办理物权登记更名的问题。因为被告房地产公司出售的房屋是与被告形成的房屋售楼合同，在产权登记部门已经登记确认了被告的物权。本案按揭贷款的钱是原告还的被告不否认，但是原告产生拖延还贷行为，已经给被告造成很多损失，我方没有任何过错。原告占有和使用房屋已经10年，原告有使用房屋的费用，所以本案原告主张的物权问题不承担，原告与被告之间是债权关系，请驳回原告诉讼。本案争议的焦点是：本案争议房屋的所有权是否归原告所有，原告的主张是否应予以支持。原告为证明自己的主张，向本院提供的证据有：证据1，商品房买卖合同一份。证明原告购买被告房地产公司建设的房屋事实。被告房地产公司质证无异议。被告霍岩质证对证据客观性无异议，该合同买受人没有原告的签名，原告没有和被告房地产公司形成真正的房屋买卖关系。证据2，房屋销售补充合同一份、锦东花园领取钥匙通知单一份、收据四张、锦东花园入住须知一份、户口薄一份二页。证明1、被告房地产公司在2003年10月28日将房屋交付原告居住的事实；2、原告向被告房地产公司全额交付完毕房屋各项款项的事实；3、原告向被告房地产公司交付了办理房屋产权证书的办证费55元、测绘费41元和工本费10元合计106元；4、被告房地产公司委托敦化市吉信物业管理有限责任公司代收原告一次性交付的房屋维修基金881元、契税1046元、取暖费1057元、二次供水费36元、物业管理费512元等费用合计3532元的事实；5、原告于2003年11月7日，持有的购房相关的资料，将户籍从内蒙古自治区巴林左旗迁移到敦化市，落户在诉争房屋坐落的辖区派出所的事实。被告房地产公司质证无异议。被告霍岩质证对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。证明不了原告的主张，房屋销售补充合同没有购房户签名，无法证明该房屋是原告的。2、领取钥匙通知单不能证明物权是原告的。3、四张收据只能证明原告使用该房屋应负的费用，至于房照钱原告应向被告1主张。4、锦东花园入户须知不具备证明效力，无法证明原告要证明的问题。5、户口薄与本案无关，不能代表物权的确认。证据3，中国银行个人结算账户／借记卡业务登记表一份、收费凭证一份、中国太平洋保险公司保费收据一份、押品契证资料收据一份、放款通知书一份、中国银行借款借据第五联借款人回单一份。证明1、被告房地产公司以被告霍岩的名义，为原告按揭购房到中国银行办理了48000元贷款和被告房地产公司收到该款项的事实；2、原告对诉争房屋保险及缴纳保险费837元的事实；3、诉争房屋保险后，将保险单交给中国银行质押的事实；4、原告以被告的名义在中国银行借款开户的事实；5、原告对诉争房屋见证费50元的事实。被告房地产公司质证无异议。被告霍岩质证对证据真实性无异议，但无法证明原告的主张。但恰恰能证明本案诉争财产的物权是被告的，在中国银行借款回单上都是被告本人签字，本案诉争房屋的按揭贷款是被告办的，诉争物权属被告。证据4，供热收据二份、收款收据一份、电费缴费查询卡一张。证明原告居住房屋后缴纳物业费、二次供水费、取暖费、电费等相关费用的事实。被告房地产公司质证无异议。被告霍岩质证对证据真实性无意见，但原告居住该房屋交各种费用是正常的，与本案的物权无关。证据5，房屋产权来源证明书一份。证明在2005年1月28日，被告房地产公司出具产权证明，将诉争的房屋登记在被告霍岩名下的事实。被告房地产公司质证无异议。被告霍岩质证对证据真实性无异议，但该证据恰恰能证明本案诉争物权是被告的，因为被告1作为售楼方已经证明房屋的产权是被告的，买方是被告的，在房产部分已经登记备案。证据6，证人张某（女）出庭作证。陈述内容，原告是从外地（内蒙古）来的，在我家开的建材商店（东赢物质商店）打工，原告没房子住，我动员他在敦化买房子，我领着他到被告吉信房地产公司去买房子，当时房地产有个政策没有本地户口无法贷款不能买房子，但当时吉信房地产公司房子不好卖，公司希望把房子卖出去，我们去后，售房处人员主动说你们就不用管了，你们交上首付，其他手续他们办。回来后我就和原告商量，原告首付钱交不起，我借给原告1万元，剩下的钱都由原告自己筹备。首付当时是2万多元，我和原告一起去把首付交了，剩下吉信公司给原告办的贷款手续。后期吉信公司给原告打电话让他把收据拿过去办房照，我又和原告一起去把收据给吉信公司送去了，当时收据写的原告名。原告质证对证人证言无异议。被告房地产公司质证无异议。被告霍岩质证有异议。被告不认识证人，我方认为证人所说的房子是否是本案争议的房屋有异议，证人证实的和本案的物权无关。被告霍岩为证明自己的抗辩主张，向本院提供的证据有：证据1，契税完税证一份、收据一张、房屋产权来源证明一份。证明1、被告缴纳契税1046元；2、被告于2003年5月27日缴款69751元房款，房屋是锦东四号楼三单元六层中；3、2005年1月28日甲方是被告房地产公司，乙方是被告霍岩，本案诉争的物权是被告霍岩的。原告质证认为，契税证明和产权来源证明真实性无异议，但该二份证据是被告房地产公司办理时的手续，是原告交的税。2、真实性不认可，收据与客观事实不相符，我方办理时间是2003年10月28日，这笔贷款今年刚还完。被告房地产公司质证同意原告的意见。证据2，房屋所有权证一份。证明在2005年2月3日，敦化市房产产权登记处将本案诉争的房屋登记在被告霍岩名下，房屋的所有权人是被告霍岩。原告质证对证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。被告房地产公司质证同意原告的意见。证据3，商品房买卖合同一份。证明2003年10月23日二被告之间形成了买卖合同，以按揭贷款的方式购买本案诉争房屋，买受人为本案第二被告。原告质证认为，对证据真实性无异议。但对证明的问题有异议。该合同的来源是在中国银行调取，而不是第二被告手中持有，上次庭审中审判长明确问被告，手中是否有合同，第二被告称有合同，但该合同是从中国银行调取，如果第二被告是房屋购买者，第二被告手中应有原本合同、交款凭证、偿还按揭贷款合同，该合同不能为第二被告持有合同；2、该合同在中国银行的原因是为了办理按揭贷款手续，故签订合同的目的是第二被告帮原告到银行按揭贷款，而不是第二被告本人购买房屋，该证据不能证明第二被告要证明的问题。被告房地产公司质证，对证据真实性无异议，但对证明问题有意见。该房屋实际买受人不是第二被告霍岩，诉争房屋实际买受人是本案原告，是原告购买本案诉争房屋按揭贷款而订立的合同。证据4，住房抵押贷款申请表一份。证明在2003年10月23日，被告申请在中国银行贷款48000元，购买本案诉争房屋，贷款期限为20年。原告质证对证据真实性无异议，但不能证明被告要证明的问题，该证据只能证明被告为了帮助原告贷款而履行的相应手续，不能证明被告对涉案房屋拥有所有权；被告没有履行偿还按揭贷款义务，都是原告履行的义务，房屋被告没有占有、交付。被告房地产公司质证同意原告的质证意见。证据5，个人信用报告一张（复印件）。证明第二被告因为本案诉争房屋贷款有6次逾期，被告有违约行为并存在档案记录中。原告没有及时还款，造成了被告的信用损失。原告质证认为，1、对证据材料真实性有异议，该材料没有加盖金融机构的印章，真实性无法确认，该证据不能采信；2、即便该信息是真的，也只能是被告与原告之间借用姓名贷款过程中产生的一种纠纷，与本案确权纠纷没有关系；3、如果被告与原告就此纠纷也属于另案问题；4、既然被告已经明确陈述因原告没有及时还款给被告造成损失，从而说明本案的房屋真正买受人是原告，不是被告，所以被告想证明本案问题不能成立。被告房地产公司质证对该证据真实性无异议。被告霍岩贷款逾期是由于原告没有按期还款，原告存在一定过错，但该证据恰恰能够说明以被告霍岩名义贷款，原告还款，诉争房屋实际购买人是本案原告。被告房地产公司为证明自己的抗辩主张，向本院提供的证据有：证据1，关于任国军购买房屋的情况说明。证明涉案房屋是被告房地产公司开发的，王兰秋项目部是承建方。由于任国军本人不具备按揭贷款条件，经王兰秋项目部联系霍岩，双方同意以霍岩名义替任国军办理按揭贷款，霍岩不是该房屋的实际买受人及实际出资人，当时以其名义为任国军办理按揭贷款是经过其本人同意的，因此在任国军还清按揭贷款后，理应为原告办理该房屋产权转移登记出具必要的手续，使该房屋为真正的出让和真正买受人任国军所有。原告质证无异议，被告房地产公司与王兰秋项目部及被告霍岩如何办理的我方不清楚。被告霍岩质证认为，被告房地产公司帮助原告及被告霍岩办理按揭后，又将房屋的房照办理给被告霍岩，并且是由被告房地产公司出具的相关手续，责任不在原告及被告霍岩，而是被告房地产公司原因造成的，被告霍岩认可诉争房屋是原告交的购房款。被告房地产公司说明，被告霍岩同意给原告抵押贷款且被告霍岩没有交纳房款钱，为了完善贷款手续，被告房地产公司与被告霍岩签订商品房买卖协议。如果被告房地产公司不出具房产来源是被告霍岩名义，就不能办理按揭贷款。原告质证无异议。经庭审调查及对证据分析，本院综合认证如下：原告所举证据1，商品房买卖合同一份，经被告房地产公司质证，能证明原告任建国购买被告房地产公司出售的房屋事实；证据2，房屋销售补充合同一份、锦东花园领取钥匙通知单一份、收据四张、锦东花园入住须知一份、户口薄一份二页。能证明被告房地产公司在2003年10月28日将房屋交付原告居住自今；其二，能证明原告任建国向被告房地产公司全额交付完毕房屋各项款项的事实；其三，能证明原告向被告房地产公司交付了办理房屋产权证书的办证费55元、测绘费41元和工本费10元合计106元；其四，能证明被告房地产公司委托敦化市吉信物业管理有限责任公司代收原告一次性交付的房屋维修基金881元、契税1046元、取暖费1057元、二次供水费36元、物业管理费512元等费用合计3532元的事实；其五，能证明原告于2003年11月7日，原告将户籍从内蒙古自治区巴林左旗迁移到敦化市，落户在居住房屋的辖区派出所；证据3，中国银行个人结算账户／借记卡业务登记表一份、收费凭证一份、中国太平洋保险公司保费收据一份、押品契证资料收据一份、放款通知书一份、中国银行借款借据第五联借款人回单一份，能证明被告房地产公司以被告霍岩的名义，为原告按揭购房到中国银行办理了48000元贷款，被告房地产公司收到了原告的买房款；其二，能证明原告对诉争房屋缴纳了保险费837元；其三，能证明将保险单交给中国银行质押；其四，能证明原告以被告霍岩的名义在中国银行开户；其五，能证明原告对诉争房屋缴纳见证费50元。证据4，供热收据二份、收款收据一份、电费缴费查询卡一张，能证明原告居住房屋后缴纳物业费、二次供水费、取暖费、电费等相关费用的事实。证据5，房屋产权来源证明书一份，能证明在2005年1月28日，被告房地产公司出具产权证明，将诉争的房屋登记在被告霍岩名下的事实。证据6，证人张某（女）出庭作证。能证明原告是从内蒙古来敦化市，在证人家开的建材商店（东赢物质商店）打工，是证人动员原告在敦化买房子并领着他到被告吉信房地产公司去买房子，当时有个政策，没有本地户口无法办理按揭贷款，就不能买房子。但是当时被告吉信房地产公司建好的房子不好卖，公司希望把房子卖出去，被告售房处的人员主动说你们就不用管了，只要你们交上首付，其他手续他们办。回来后证人和原告商量，原告首付钱交不起，证人借给原告1万元，剩下的钱都由原告自己筹备。首付当时是2万多元，证人和原告一起去把首付交了，剩下欠款，被告吉信公司给原告办的按揭贷款手续。后期吉信公司给原告打电话，让他把收据拿过去办房照，我又和原告一起去把收据给吉信公司送去了，当时收据写的原告名。上述证据的内容既要证明的问题，本院认为，真实、客观、有关联性，被告房地产公司质证均无异议，本院予以采信。被告霍岩所举证据1，契税完税证一份、收据一张、房屋产权来源证明一份；证据2，房屋所有权证一份；证据3，商品房买卖合同一份；证据4，住房抵押贷款申请表一份，上述证据证明不了本案争议的房屋所有权是属于被告霍岩所有，理由是，被告这些证据抗辩不了原告所举证据的内容和证明的问题。对上述证据不予以采信。对证据5，个人信用报告一张（复印件），能证明被告霍岩因为本案诉争房屋贷款有6次逾期缴纳贷款，被告霍岩有违约行为并存在档案记录中。被告霍岩当庭承认是原告任国军没有及时还款造成的，该证据能证明原告任国军以被告霍岩名义贷款、还款，原告任国军是诉争房屋实际购买人。本院对被告证明的问题，予以采信。被告房地产公司所举书证，关于任国军购买房屋的情况说明，能证明涉案房屋是被告房地产公司开发的，王兰秋项目部是承建，由于原告任国军本人不具备按揭贷款条件，经王兰秋项目部联系被告霍岩，霍岩同意以霍岩名义替任国军办理按揭贷款手续，霍岩不是该房屋的实际买受人及实际出资人，当时以其名义为任国军办理按揭贷款是经过霍岩本人同意的，因此在任国军还清按揭贷款后，理应为原告办理该房屋产权转移登记出具必要的手续。对被告房地产公司所举该份证据，结合原告任国军所举证据的内容，本院认为，该份证据具有证明力，予以采信。根据当事人的陈述及采信的证据，结合庭审调查，本院综合认定如下事实：2003年10月28日，原告任国军以人民币69751元购买了被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司建造的敦化市渤海街锦东小区4号楼3单元6层中，面积58.71平方米的住宅楼房一户。该房为按揭贷款所置。原告购房当时，户籍不在敦化，不符合按揭贷款条件，被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司为原告安排了以被告霍岩为名义上的按揭贷款人，即以被告霍岩名义在中国银行贷款48000元，并由原告分期偿还贷款，应于2023年还清此款。原告提前于2013年3月21日将剩余贷款全部结清。另查明，被告霍岩是被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司单方介绍为原告任国军办理商品房按揭贷款手续业务主体。被告霍岩没有购买争议的商品住宅房。本院认为，原告任国军与被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖协议，没有违反法律、法规强制性规定，是双方当事人真实意思表示，是有效合同。被告霍岩与被告敦化市吉信房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖协议，是为了给原告任国军办理商品房按揭贷款而履行的贷款成就手续。且事实上被告霍岩并没有购买该商品房。被告霍岩因原告任国军有逾期还款记录，给其带上不良信用记录，造成了不良信用记录，可另案处理。被告霍岩抗辩该房屋属于其本人所有，因证据不足，本院不予以支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第四条；《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、登记在被告霍岩名下的位于敦化市渤海街古城社区8组，丘（地）号21-98-233-53，私产，6层，面积为58.71平方米的住宅用房，归原告任国军所有，所产生过户费用由原告任国军承担；二、被告霍岩于本判决生效之日后三日内协助原告任国军到房屋管理部门办理上述产权变更手续。三、驳回原告任国军其他诉讼请求；案件受理100元，诉讼费用50元，共计150元，由被告霍岩负担。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审　判　长　　毛　春人民陪审员　　张凤鸣人民陪审员　　武景堂二〇一三年十二月三十一日书　记　员　　张　明来源：百度“”