（2013）深宝法民三初字第1121号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2015-01-20

案件名称

深圳市沙井沙四股份合作公司与深圳奥创微电子有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市沙井沙四股份合作公司,深圳奥创微电子有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第1121号原告深圳市沙井沙四股份合作公司。法定代表人陈锐庭，职务董事长。委托代理人瞿彰良，广东宝杰律师事务所律师。被告深圳奥创微电子有限公司。法定代表人严清阳，职务总经理。委托代理人袁吉松，广东前海律师事务所律师。原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈平独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人瞿彰良、被告的委托代理人袁吉松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年10月28日，原告与被告签订了《房屋租赁合同书》，协议约定被告租赁原告的工业厂房、员工宿舍及铺位，租金在每月5目前缴纳，逾期原告有权收取每日千分之一的滞纳金。但被告在2013年9月开始没有按《房屋租赁合同书》履行其每月按时缴纳租金义务，至今拖欠2013年9月员工宿舍租金7，472.36元，2013年10月至2013年11月的厂房租金、员工宿舍租金、铺位租金146，458.2元，滞纳金从2013年11月6日起按每日千分之一计算，暂计2013年11月20日为2，308.96元；2013年10月至2013年11月厂房管理费4，256.52元，2013年7月至9月的卫生清运费1，140元，共计161，636.04元。综上，原告认为，租赁合同一经成立，即具有法律约束力，合同双方应严格遵守和履行。但被告拖欠租金已久，已严重损害原告的利益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告租赁合同关系，被告支付租金153，930.56元，滞纳金从2013年11月6日起按每日千分之一计算，暂计2013年11月20日为2，308.96元，滞纳金连续计至被告付清为止；并支付2013年10-11月厂房管理费4，256.52元、2013年7-9月卫生清运费1，140元；2、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告增加两项诉讼请求，第一项为请求判令被告支付原告为其垫付的2013年10月1日至2013年11月1日的电费、燃气燃油加工费，共15542.83元，利息自2013年11月30日起按银行同期贷款利率计算，暂计至2013年12月24日，为3.5元，并计至付清为止；第二项为请求判令被告将厂房腾空后交还给原告。被告答辩称，1、原告没有在法律规定的期限内提出增加诉讼请求的申请，对增加的诉讼请求不予答辩，且增加诉讼请求的内容电费属于铺面和宿舍用电所产生的电费，与原告限制用电厂房无关。2、原告以所谓维稳为名，滥用权利，派人强行将被告正常使用的厂房用电先后于9月25日、9月27日两次停供电，并从9月27日即最后一次停电之日起一直未恢复供电，事后被告多次与原告协商，但都没有解决继续供电的问题，致使被告从10月份开始停产，被迫停止租赁，因而造成本案的纠纷，责任在于原告。3、被告已经履行了按期缴纳租金、物业管理费用等义务，在没有任何违约的前提下，原告却在被告合法使用的配电房多次拉闸、贴封条，从9月27日起强行停止供电，并限制生产，扣押财物。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。4、原告的不当行为给被告造成了巨大的损失，被告将另行提起诉讼。经审理查明：原告作为甲方与作为乙方的被告于2010年10月28日签订了《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区沙井街道沙四社区东宝工业区M栋、第X号宿舍（不含一楼铺位）的房屋租赁给乙方使用，厂房面积为3，909.02平方米、宿舍面积为1，260.54平方米、动力房面积为315平方米、保卫室面积为32.5平方米，合计面积5，517，06平方米，租金12元／平方米＊月，铺位两间，租金为1，600元，合计租金67804.72元。合同签订后第一年内租金12元／平方米＊月。从第二年起的租金按上一年的租金的8％递增，每两年调整一次，届时以同等位置房屋的租金水平为依据进行交纳。乙方应于每月5日以前向甲方支付当月租金、卫生费和治安费等物业管理费，并由乙方汇至甲方指定的账号；乙方逾期支付的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠交租金总额的千分之一。租赁押金为135，609.44元，该押金由甲方在租赁合同期满后无息返还给乙方；租赁合同期满时，涉及到因合同、违约责任、损害赔偿等其他民事法律事实的发生，而致乙方向甲方负债时，甲方有权就该押金进行受偿，并就未能清偿部分保留求偿权。租赁期限为五年，从2010年12月1日起至2015年12月1日止。合同约定自起租之日起，乙方每月向物业管理部门缴交卫生、治安费等物业管费，按建筑面积计算，由乙方先交于甲方，再由甲方交予物业管理部门。租赁物内生产及生活所使用的水电消防等设施由乙方负责，厂内的用水、用电费用，由乙方按照本地供水供电部门的标准，定时向有关部门交纳。关于违约责任，合同约定在租赁期限内，若乙方欠交租金或物业管理超过一个月，甲方有权对乙方采取停水停电措施或停止乙方使用租赁屋内的有关设施（不另下达书函），由此造成的一切损失和后果由乙方全部承担。若乙方欠交租金或物业管费超过一个月，甲方有权提前解除合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，合同自动终止，甲方有权不退押金留置乙方在租赁屋内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起十五日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的全部费用。合同签订后，原告向被告交付了涉案物业，被告亦支付押金135，609.44元。2013年3月8日被告支付了2013年1月份租金、2013年3月12日被告支付了2013年2月份租金、2013年3月25日被告支付了2013年3月份租金、2013年4月27日被告支付了2013年4月份租金、2013年5月27日被告支付了2013年5月份租金，2013年6月26日被告支付了2013年6月份租金，2013年8月7日被告支付了2013年7月份租金、2013年8月26日被告支付了2013年8月份租金，上述每笔款项构成为厂房租金55，164.5元、宿舍租金16，336.6元、厂房管理费2，128.26元、铺位租金1，728元，每笔款项合计75，357.36元。2013年9月30日，被告支付原告9月份厂房租金55，164.5元、宿舍部分租金8，864.24元、厂房管理费2，128.26元、铺位租金1，728元，合计67，885元，尚欠9月份宿舍租金7，472.36元。2013年3月6日，原告发出《通知》，要求被告于2013年3月8日前按照合同约定及相关劳动法规付清所欠租金及员工工资，否则原告将按合同约定收取滞纳金并采取停水水电措施。2013年11月11日，原告发出《公告》，称被告拖欠原告2013年9月部分及2013年10月、11月租金、物业管理费等合计约16万元，拖欠工人2013年8月、9月工人工资约45万元，根据原被告签订的合同，初定于2013年11月15日停止被告对员工宿舍的使用权且实行停电措施。2013年11月29日，原告代被告垫付了2013年10月1日至2013年11月1日的电费、代市政府收取燃气燃油加工费15，542.83元。另查明，被告于2013年10月初开始停产，工人陆续解散，机器设备等财产仍在涉案物业内，涉案物业有房地产证。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同书》、收据、深圳农村商业银行电子回单、深圳供电局有限公司出具的发票等证据，被告提交的照片、公告、通知、证人证言等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同约定全面履行义务。被告主张原告违反约定停电导致被告停产，但被告提供的证据不足以证明上述，本院不予采信。根据合同约定，被告应于每月5日前付清当月租金，但被告没有按照上述约定按时足额支付当月租金，被告已构成违约，原告有权解除合同，并要求被告按照合同约定支付拖欠的租金、管理费及滞纳金。原告关于解除合同并要求被告支付拖欠2013年9月、10月、11月租金、管理费及滞纳金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告于2013年12月6日签收了含有原告解除合同意思表示的起诉状，涉案租赁合同已于2013年12月6日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应当将涉案租赁物业返还给原告。关于上述拖欠款项的数额。2013年9月、10月、11月的租金为153，930元（租金具体为2013年9月份的宿舍租金7，472.36元，2013年10月厂房、租金、铺位租金73，229.1元，2013年11月厂房、租金、铺位租金73，229.1元），2013年10月、11月的厂房管理费为4，256.52元（2，128.26元／月×2个月）。关于滞纳金的计算方式。被告未按时足额支付上述款项，应当按照合同约定以每期应付款为基数，按每日千分之一的标准从应付之日次日起支付滞纳金至付清之日止，最迟不得超过判决指定之日，即2013年9月租金7，472.36元、2013年10月租金73，229.1元、2013年10月租金73，229.1元的滞纳金均按每日千分之一的标准，分别从2013年9月6日起、2013年10月6日起、2013年11月6日起计算至付清之日止，最迟不得超过判决指定之日。关于2013年10月1日至2013年11月1日的电费、燃起燃油加工费15，542.83元，该项费用因被告使用而产生，原告代为垫付上述费用后，被告应当予以返还并应按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准支付从2013年11月30日起至实际返还之日止的利息，最迟不得超过本判决指定之日，原告的该项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于2013年7月至9月的卫生清运费1，140元，原告的该项诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告深圳市沙井沙四股份合作公司与被告深圳奥创微电子有限公司于2010年10月28日签订的《房屋租赁合同书》已于2013年12月6日解除；二、被告深圳奥创微电子有限公司应于本判决生效之日十日内向原告深圳市沙井沙四股份合作公司返还位于深圳市宝安区沙井街道沙四社区东宝工业区M栋、第X号宿舍（不含一楼铺位）的涉案租赁房屋；三、被告深圳奥创微电子有限公司应于本判决生效之日十日内向原告深圳市沙井沙四股份合作公司支付2013年9月、10月、11月的租金153，930元及滞纳金（2013年9月租金7，472.36元、2013年10月租金73，229.1元、2013年10月租金73，229.1元的滞纳金均按每日千分之一的标准，分别从2013年9月6日起、2013年10月6日起、2013年11月6日起计算至付清之日止，最迟不得超过判决指定之日）；四、被告深圳奥创微电子有限公司应于本判决生效之日十日内向原告深圳市沙井沙四股份合作公司支付2013年10月、11月的厂房管理费4，256.52元；五、被告深圳奥创微电子有限公司应于本判决生效之日十日内向原告深圳市沙井沙四股份合作公司支付电费、燃起燃油加工费15，542.83元及利息（本金15，542.83元按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2013年11月30日起计算至实际付清之日止，最迟不得超过本判决指定之日）；六、驳回原告深圳市沙井沙四股份合作公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1，766元、保全费1，328元，由被告负担，受理费、保全费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员　陈　平二〇一三年十二月三十一日书记员　罗乐瑜书记员　王菲菲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 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