（2013）蚌民一初字第00078号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-12-31

案件名称

关于蚌埠市天仙居经贸有限公司与李开荣、闫福胜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

安徽省蚌埠市中级人民法院

所属地区

安徽省蚌埠市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省蚌埠市中级人民法院民事判决书（2013）蚌民一初字第00078号原告：蚌埠市天仙居经贸有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮河路412号，组织机构代码75299732-5。诉讼代表人：蚌埠市天仙居经贸有限公司清算组，住所地安徽省蚌埠市中荣街32号裕华大厦11层。负责人：张向前，该清算组组长。委托代理人：黄荟荟，安徽乐业律师事务所律师。委托代理人：王苏敏，安徽乐业律师事务所律师。被告：李开荣，男，1964年12月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市珍珠小区***栋*单元*号，身份证号3403211964********。委托代理人：唐冠军，蚌埠市高新法律服务所法律工作者。第三人：闫福胜，男，1970年1月14日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区凤阳东路***号*栋*单元**号，身份证号3403021970********。委托代理人：曹舜，蚌埠市禹会区秦集镇法律服务所法律工作者。委托代理人：朱家才，蚌埠市禹会区秦集镇法律服务所法律工作者。原告蚌埠市天仙居经贸有限公司（简称天仙居公司）与被告李开荣、第三人闫福胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月27日公开开庭审理了本案。原告天仙居公司的委托代理人黄荟荟，被告李开荣及其委托代理人唐冠军，第三人闫福胜的委托代理人曹舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天仙居公司诉称：天仙居公司由股东石玉良和被告李开荣于2003年9月投资设立。该公司成立后，出资承建了蚌埠市天主教培训中心综合楼，并依约对该楼享有13.5年的使用权。2005年10月12日，李开荣向股东石玉良出具一份承诺书，承诺天仙居公司经营管理权交由石玉良负责，同日石玉良代表天仙居公司与李开荣签订一份协议书，约定由李开荣租赁蚌埠市天主教培训中心综合楼，每年租金70万元整，租金按季支付。如有拖延累计超过两万元，原告有权收回房屋等。协议签订后，李开荣使用该楼从事经营活动，但租金至今分文未付。李开荣已于2011年7月1日将该房屋交与第三人闫福胜经营至今。2012年1月，原告就李开荣拖欠2005年10月至2011年10月的租金诉至蚌埠市中级人民法院，后在安徽省高级人民法院主持下达成和解协议，确认李开荣拖欠原告租金420万元。2012年9月28日，天仙居公司清算组向李开荣发函，要求其立即支付2011年至2012年期间的租金，并告知其逾期不交即解除租赁协议书。但被告李开荣至今仍拒绝支付。2013年5月27日，天仙居公司清算组再次向李开荣发出通知，要求其立即支付拖欠的租金，但李开荣拒收通知也拒绝支付租金。原告认为，李开荣自租赁房屋至今未支付任何租金的行为已构成根本性违约，致使原告出租房屋的目的无法实现。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、解除原告与被告李开荣的房屋租赁《协议书》；2、被告立即腾退位于本市淮河路412号天主教培训中心综合楼；3、被告立即支付房屋租金122.5万元（自2011年11月暂计算至2013年7月，此后按每年70万元计算至腾退之日）。被告李开荣辩称：蚌埠市天主教培训中心综合楼是被告自己出资承建。被告代天仙居公司偿还的债务已经超过1000万元，被告对天仙居公司享有债权，远远超过房屋租赁费，被告并不拖欠天仙居公司的房屋租金。本案纠纷是由于清算组未能履行职责，未对天仙居公司债权债务进行清算所致。被告没有违约行为，租赁合同不应当解除。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人闫福胜述称：我方认可原告起诉的事实，同意把租金支付给原告。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、安徽省蚌埠市中级人民法院（2009）蚌法民清（算）字第0001-1号民事裁定书、安徽省蚌埠市中级人民法院（2009）蚌法民清（算）字第0001-2号决定书、安徽省蚌埠市中级人民法院（2009）蚌法民清（算）字第0001-5号决定书，证明天仙居公司清算组成立并由安徽乐业律师事务所负责清算组的具体事务。2、《关于投资建设蚌埠市天主教培训中心综合楼协议书》及补充协议书，证明原告投资建设蚌埠市天主教培训中心综合楼，并取得该楼13.5年的使用权。3、2005年10月12日李开荣的《承诺书》，证明李开荣承诺由原告股东之一石玉良负责天仙居公司经营权事宜。4、2005年10月12日原告与李开荣签订的租赁《协议书》，证明原告与李开荣签订租赁协议及对租金和违约责任的约定。5、安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2007）龙民二初字第179号民事判决书、（2012）蚌民一初字第00018号民事判决书及和解协议，证明原告取得涉诉房屋的使用权以及将房屋租赁给李开荣，李开荣至今未交纳租金的事实。6、《承包经营合同》及身份证，证明李开荣将涉诉房屋交给第三人使用收益的事实。7、催缴租金通知书、通知书、特快专递邮寄单，证明天仙居公司清算组通知李开荣缴纳长期拖欠的租金，并告知逾期支付即解除租赁协议的事实以及将向法院通过诉讼追索租金。被告质证意见：对证据1真实性无异议，能够证明被告也是清算组成员，但至今被告未接到清算组任何通知；对证据2真实性无异议；对证据3、4，《承诺书》和《协议书》是我写的，在什么情况下出具的我不清楚了，内容是我的笔迹，是石玉良书写后让我手抄的；对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，该案经过省法院审理，双方达成和解协议，约定对天仙居公司的债权债务进行审计，但清算组至今未履行职责；对证据6真实性无异议，但和本案没有关联性；对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，被告未收到催缴租金通知书。第三人质证意见：对原告提供的证据均无异议。本院认证：对原告提供的第1组至第6组证据，被告对证据真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。第7组证据均系书证，且被告未提供足以反驳的相反证据，故对该组证据的真实性予以认定，但由于邮寄特快专递中无被告签收记录，不能证明原告邮寄的催缴租金通知书已由被告签收，故对该组证据的证明力不予认定。庭审中，原告提供天仙居公司营业执照复印件一份，经质证，各方当事人均无异议，本院予以认定。被告李开荣为证明其主张，向本院提供如下证据：1、《承诺书》（2005年10月12日）一份，证明承诺书是石玉良书写，让李开荣抄写的。2、石玉良书写的《协议书》两份，证明原告提供的证据3、4不真实。3、协助执行通知书、天主教会的情况说明和60万元收款收据，证明2013年1月15日李开荣代天仙居公司偿还欠款60万元。4、报表七份、会计凭证复印件一本，证明李开荣偿还天仙居公司对外欠款，包括工程款、借款等共计一千七百多万元。其中垫付工程款654万元，垫付天仙居公司欠款利息353万元，垫付天仙居公司的借款本金和利息426万元，财务账面反映付利息142万元。5、天仙居公司的部分欠款凭证，证明李开荣代天仙居公司还款后收回的欠款凭证。6、天仙居公司借款单、安装费收据、付款通知单、蚌埠市中级人民法院的执行款结算收据、支付工程款的收据，证明天主教会代天仙居公司付款，后李开荣代天仙居公司偿还给天主教会。7、证人陈士品的出庭证言，证明2004年其给天仙居公司进行装修，合同找不到了，由李开荣支付部分款项，至今还欠20多万元。8、证人宋晓明的出庭证言，证明2005年其为天仙居公司提供卧式锅炉，共18万元，李开荣用代金券抵债，到目前还欠几千块钱。锅炉是给圣心大酒店提供的，盖的是天仙居公司的章，合同没有带来。原告质证意见：对被告提供的证据1真实性无异议，但达不到被告的证明目的。这份承诺书和被告出具的承诺书并不完全一致，同时能够证明被告租赁该楼的事实和租金约定。对证据2真实性、关联性、合法性均有异议，不具有证明力；证据3、4、5、6和本案没有关联性，应当由审计部门审计后予以确认；对证据7、8均有异议，没有书面证据可以证明，和本案没有关联性。第三人质证意见：同意原告的质证意见。本院认证：对被告提供的证据1真实性予以认定；对证据2，协议文本未经双方当事人签字，不具备协议成立的条件，也达不到被告的证明目的；证据3、4、5、6、7、8，涉及天仙居公司的债权债务清算，且清算申请已由本院裁定受理，不属于本案审查范围。根据当事人陈述及举证、质证情况，本院查明以下事实：2003年9月13日，股东石玉良和李开荣共同投资成立天仙居公司。该公司成立后，与蚌埠市天主教爱国会签订《关于投资新建蚌埠市天主教培训中心综合楼协议书》和补充协议，约定：由天仙居公司出资承建蚌埠市天主教培训中心综合楼，该楼建成后天仙居公司对该楼享有不低于13.5年的使用权。2005年8月，该楼建成完工。同年10月12日，李开荣向石玉良出具一份《承诺书》，承诺天仙居公司经营管理权交由石玉良负责。同日石玉良代表天仙居公司与李开荣签订一份《协议书》，约定由李开荣租赁天仙居公司承建的蚌埠市天主教培训中心综合楼，每年租金70万元整，租金按季支付。协议签订后，李开荣使用该楼经营其个人注册的蚌埠圣心大酒店。2011年7月1日，李开荣与第三人闫福胜签订《承包经营合同》，将圣心大酒店的相关设施及经营权承包给第三人闫福胜，租期72个月，租金总额720万元。但李开荣至今未向天仙居公司支付租金。另查明，2006年9月，天仙居公司因未按期年检，被蚌埠市工商行政管理局公告吊销营业执照。2007年8月29日，石玉良向安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院提起诉讼要求对天仙居公司依法强制清算并对蚌埠市天主教培训中心综合楼项目的权益包括该楼的租赁费用进行分配。2008年2月4日，安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院作出（2007）龙民二初字第179号民事判决，判决李开荣与石玉良共同成立清算组对天仙居公司进行清算。判决生效后，因李开荣与石玉良未能成立清算组自行清算，2009年5月31日石玉良向本院提出对天仙居公司进行强制清算申请，并要求对蚌埠市天主教培训中心综合楼租赁费进行分配。2010年4月20日，本院作出（2009）蚌法民清（算）字第0001-1号民事裁定书，受理申请人石玉良对被申请人天仙居公司强制清算的申请。2011年2月17日，本院作出（2009）蚌法民清（算）字第0001-2号民事决定书，指定由公司股东石玉良、李开荣和安徽乐业律师事务所组成清算组对天仙居公司进行强制清算。该案目前仍在本院审理中。再查明，2012年11月2日天仙居公司与李开荣签订和解协议，双方共同确认截止2011年10月31日李开荣欠付天仙居公司租金420万元，同时双方同意对李开荣为天仙居公司代为支出的所有费用进行审计，并根据审计结果确定李开荣对天仙居公司是否享有债权或负担债务。但李开荣为天仙居公司代为支出的费用至今未予审计。综合当事人诉辩意见，本案争议焦点为：1、天仙居公司与李开荣签订的《协议书》是否符合解除条件？2、李开荣是否应当按每年70万元向天仙居公司支付租金？本院认为：石玉良代表天仙居公司与李开荣于2005年10月12日签订的蚌埠市天主教培训中心综合楼租赁《协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，协议双方均应按约履行。根据《协议书》约定，蚌埠市天主教培训中心综合楼的年租金为70万元，李开荣负有按季度支付租金的义务。关于《协议书》是否符合解除条件的问题。天仙居公司要求解除该协议的主要理由是认为李开荣未支付租金的行为已构成根本性违约，致使其出租综合楼的目的无法实现，但根据2012年11月2日天仙居公司与李开荣签订的和解协议，对于截止2011年10月31日李开荣欠付天仙居公司的420万元租金，双方已通过和解方式处理；至于天仙居公司主张清算组于2012年9月28日和2013年5月27日通过邮寄特快专递方式向李开荣催缴后续所欠租金的事实，因庭审中李开荣否认收到特快专递，而天仙居公司提供的特快专递回单中也没有李开荣的签收记录，故不能认定李开荣收到了天仙居公司清算组催缴租金的通知而拒不缴纳租金。因此，天仙居公司主张李开荣未支付租金的行为构成根本性违约，依据不足，本院不予采纳。对天仙居公司要求解除租赁《协议书》并由李开荣腾退蚌埠市天主教培训中心综合楼的诉讼请求，本院不予支持。关于本案中李开荣是否应向天仙居公司支付租金的问题。2011年2月17日，根据本院（2009）蚌法民清（算）字第0001-2号决定书，天仙居公司清算组成立，由清算组接管清算企业，负责公司财产的保管、清理、估价、处理和分配。故在清算组接管天仙居公司并进入公司清算程序后，李开荣已无权再对天仙居公司财产包括其应付租金进行处置。按照租赁《协议书》的约定，李开荣应当向天仙居公司履行支付租金的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条第二款规定，公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。故天仙居公司清算组成立后，有权代表天仙居公司提起诉讼，要求李开荣根据《协议书》的约定向天仙居公司支付租金。鉴于天仙居公司与李开荣对截止2011年10月31日的租金已经通过和解方式处理，本案中李开荣应支付的租金应系自2011年11月起计算的租金。由于天仙居公司与李开荣签订的合同尚在履行期间，故天仙居公司主张租金计算至楼房腾退之日，缺乏依据，本院不予支持。综合考虑当事人关于租金支付期限的约定及本案租赁协议履行的实际情况，租金以计算至判决确定时为宜。截止2013年12月（即判决确定的月份），按照每年70万元标准（每月为58333.33元）计算，本案中李开荣应付租金数额为1516666.66元。对于判决后继续产生的租金，天仙居公司有权依法再行主张。李开荣虽辩称其对天仙居公司享有债权，且远超过其应支付的租金，但由于天仙居公司的债权债务正在另案清算程序中，不属于本案审理范围，李开荣可在另案中主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李开荣于本判决生效之日起三十日内给付原告蚌埠市天仙居经贸有限公司租金人民币1516666.66元（从2011年11月起计算至2013年12月）。二、驳回原告蚌埠市天仙居经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15825元（原告已预交），由被告李开荣负担（于判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审　判　长　　张　凯审　判　员　　杜玲玲代理审判员　　陈二伟二〇一三年十二月三十一日书　记　员　　胡　敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十条公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度搜索“”