（2014）西民初字第14号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-08-28
案件名称
许胜忠与北京亚泰万通物业管理有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许胜忠,北京亚泰万通物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第三十四条第一款，第七十二条第一款
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第14号原告许胜忠，男，1964年9月9日出生。委托代理人吴英丽，女，1965年7月10日出生。被告北京亚泰万通物业管理有限公司，住所地北京市西城区平原里21号楼101A2。法定代表人郝敏，总经理。委托代理人王淑强，女，1990年1月11日出生。委托代理人孙鹏，男，1973年5月27日出生。原告许胜忠与被告北京亚泰万通物业管理有限公司（以下简称物业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许胜忠及其委托代理人吴英丽、被告物业公司的委托代理人王淑强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许胜忠诉称：我与被告于2010年5月10日签订的《商业用房委托经营合同》，约定：被告租赁经营我位于北京市西城区的商业用房，月租金1975.86元；租赁期2010年10月1日至2013年9月30日；被告于每月的8日前支付上月的租金；若迟延支付的，每迟延一日按年租金总额的千分之五支付违约金，但被告从未按照合同约定的时间及时支付上月租金，至今已经累积拖欠租金30949.44元，故诉请法院判令：1.被告支付我委托经营收益共计30949.44元；2.偿付我违约金101405.96元（计算至2013年10月18日）；3.将租赁商业用房的电卡、钥匙等归还给我。以上共计132355.4元。我第3项诉讼请求在本案不主张了。北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）与我是房屋买卖合同关系，我和被告是委托合同关系，但是本案中我与被告签订合同后，房开公司以我的贷款没有到账为由，在没有通知我和我授权同意的情况下擅自将我的房屋交付给被告使用，我和房开公司不存在代理关系。房开公司与被告存在业务关联关系，被告从未付清租金。每次要租金，被告都让我去找房开公司，后来贷款到账了，房开公司让我去找被告，被告说还未有贷款到账的书面通知。我申请追加房开公司为被告，要求房开公司对第1、2项诉讼请求承担连带责任。原告许胜忠向本院提交房屋所有权证、商业用房委托经营合同、补充协议、银行对账单予以证明。被告物业公司辩称：我们对签订的合同没有异议，但是房屋是我们从原告手中接手的，否则我们也不可能与原告签订委托经营合同。原告计算租金的方式不对，因为我们合同是2013年9月20日到期，所以租金拖欠应该计算至2013年9月20日，对违约金我们也有异议，主要是2012年8月1日前的租金已经结清，所以2012年8月1日前的违约金不能计算，2012年8月1日后的租金违约金金额过高，申请法院调整违约金金额。原告有一个物业费问题，原告存在2011年10月1日至2013年9月30日的两年的物业费，我们已经为原告垫付了，共计10526.4元（标准是每平米每月30元），所以我们要求扣除这笔费用。被告物业公司向本院提交授权委托书、证明予以证明。经本院庭审质证，当事人对许胜忠提交的房屋所有权证、商业用房委托经营合同、补充协议、银行对账单的真实性、关联性、合法性未提出异议，本院予以确认。物业公司于当事人约定的举证期限届满后，提交了说明一份。物业公司提交授权委托书、证明，以证明为许胜忠向北京乾江物业有限责任公司（以下简称乾江公司）垫付物业费，并要求抵消部分租金。许胜忠的质证意见是：”我和乾江公司有物业服务关系，未签订物业服务合同，是事实物业服务关系。房子从来没交给我，我没法交物业费，由于物业公司没有出示实际交纳物业费的发票，对这两份证据我无法辨认。”物业公司未按本院要求通知乾江公司出庭接受询问，亦未提交实际垫付物业费金额的票据，故对物业公司提交的授权委托书、证明与本案的关联性，本院不予确认。针对物业公司提交的说明一份，许胜忠以超过举证期限为由，不同意质证。本院认为，本案当事人约定了举证期限，当事人应于举证期限内提交证据，对物业公司逾期提交的证据，因许胜忠不同意质证，本院不再就该说明组织当事人质证。经审理查明：2010年5月10日，许胜忠（甲方）与物业公司（乙方）签订商业用房委托经营合同，该合同主要条款有：”第一条定义；第二条委托标的，1.标的物，位于北京市西城区商业用房，房屋为2层22079号，建筑面积14.62平方米；第三条委托权限；第四条委托事项；第五条委托期限，1.委托期限为3年，即2010年10月1日起，止于2013年9月30日；第六条合同的存续；第七条经营收入的支付，1.租金标准，在本合同有效期内，乙方保证按税后每月1975.86元为标准向甲方支付租金，2.支付日期，乙方按月向甲方支付租金收入，每月8日为支付日，乙方应于每月支付日将上月租金向甲乙双方共同认定的甲方账户以银行划拨方式一次性付清，租金自2010年10月1日开始计算，第一次支付租金时间为2010年11月8日前；第八条经营收入的处置；第九条甲方的权利义务；第十条乙方的权利义务；第十一条保密责任；第十二条合同的变更；第十三条合同的解除；第十四条不可抗力；第十五条违约责任，3.乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方每逾期一日按约定年租金的5‰向甲方支付违约金；第十六条通知；第十七条争议解决；第十八条未尽事宜，可另签补充协议，补充协议具有同等法律效力；第十九条文本。”2010年7月31日，许胜忠（甲方）与物业公司（乙方）签订补充协议，内容为：”甲乙双方针对已签署的商业用房委托经营合同中第八条内容，签订以下补充协议，1.本条款所指的经营成本是指乙方经营成本。2.物业费以国家和北京市所规定的六项物业费之和标准收取，该项费用不得进入乙方的经营成本，甲方已向开发商指定的前期物业管理公司支付该项费用。3.甲方的项目审计报告应附有经营成本组成项目详细一览表。”商业用房委托经营合同第二条1.标的物涉及的房屋于2010年11月16日登记的房屋所有权人为许胜忠，房屋坐落登记为北京市西城区（以下简称涉案房屋）。商业用房委托经营合同约定的委托期限共计36个月，物业公司应向许胜忠支付的租金总计71130.96元（1975.86元×36个月）。自商业用房委托经营合同签订之日至2011年4月25日前，物业公司未向许胜忠支付租金。2011年4月26日，物业公司向许胜忠在工商银行的账户存入租金6591元，同年5月26日存入1975.86元，同年10月17日存入2640.24元。同年12月19日存入5928.54元，2012年1月10日存入7239元，同年2月10日存入1975.86元，同年3月9日存入1975.86元，同年4月10日存入1975.86元，同年5月9日存入1975.86元，同年6月12日存入1975.86元，同年7月9日存入1975.86元，同年8月8日存入1975.86元，同年9月10日存入1975.86元，共计40181.52元。物业公司欠许胜忠租金合计30949.44元。上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为：许胜忠在诉讼中撤回”将租赁商业用房的电卡、钥匙等归还给我”的诉讼请求，不违反法律规定，本院准许。许胜忠与物业公司签订的商业用房委托经营合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司作为涉案房屋的运营商，在合同期限内，应按照合同约定的金额、支付方式、期限，逐月向许胜忠支付涉案房屋的经营收入即租金。然而，在合同履行期限内，物业公司仅一次如期支付租金，其他支付均存在不同程度的逾期情形，且在合同期限届满后仍未全部支付，系部分履行合同义务，物业公司应承担继续履行的违约责任，许胜忠要求物业公司支付经营收益的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。物业公司逾期履行给付义务的行为，属违约行为，应按照合同约定的违约责任承担方式向许胜忠支付违约金。许胜忠要求物业公司偿付违约金的主张，存在合同依据，本院予以支持。诉讼中，许胜忠没有提交因物业公司违约造成其实际损失的证据，许胜忠主张的违约金数额虽以合同约定的计算方法核算，但数额不仅超过物业公司未履行部分的金额且已超过合同期限内的全部租金数额，因此，当事人约定的违约金过高。基于物业公司的请求，本院将对违约金予以适当减少，调整为商业用房委托经营合同约定的本金的30％。物业公司未通知乾江公司到庭，导致本院无法就物业公司主张的事实进行核实，物业公司亦未就其主张的代许胜忠垫付物业费的具体数额出示证据证明，因此，物业公司要求以许胜忠所欠物业费抵销部分租金的主张，本院在本案中不予处理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鉴于房开公司不是本案诉争的商业用房委托经营合同的合同相对人，依据合同相对性原则，对许胜忠追加房开公司为本案被告的申请，本院未予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条、第七十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京亚泰万通物业管理有限公司给付许胜忠经营收入（租金）三万零九百四十九元四角四分；二、本判决生效之日起五日内，北京亚泰万通物业管理有限公司偿付许胜忠违约金二万一千三百三十九元二角九分；三、驳回许胜忠的其他诉讼请求。如果北京亚泰万通物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百七十四元，由许胜忠负担八百九十二元（已交纳）；由北京亚泰万通物业管理有限公司负担五百八十二元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 周 斌二〇一三年十二月三十一日书记员 马德天 关注公众号“”