（2013）天法民初字第371号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-05-23

案件名称

李兴江与蒋明红合同纠纷一审民事判决书

法院

天祝藏族自治县人民法院

所属地区

天祝藏族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李兴江,蒋明红,樊大伟

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十九条

全文

甘肃省天祝藏族自治县人民法院民事判决书（2013）天法民初字第371号原告李兴江，男，生于1972年10月2日，汉族，大专文化，住天祝县，个体工商户。委托代理人赵红杰，女，武威华锐律师事务所律师。委托代理人焦平，男，武威华锐律师事务所律师。被告蒋明红，男，生于1959年10月22日，藏族，初中文化，住天祝县，个体工商户委托代理人陶积荣，男，武威华锐律师事务所律师。第三人樊大伟，男，生于1970年10月20日，汉族，高中文化，住天祝县，个体工商户。委托代理人罗文喜，男，武威华锐律师事务所律师。原告李兴江诉被告蒋明红合同纠纷一案，本院于2013年7月23日受理，2013年8月20日第三人樊大伟以对该案诉讼标的具有独立请求权为由申请参加了诉讼，本院依法公开开庭进行了审理，原告李兴江及其委托代理人赵红杰、焦平，被告蒋明红及其委托代理人陶积荣，第三人樊大伟及其委托代理人罗文喜均到庭参加诉讼。本案现已于法定审限内审理终结。原告李兴江诉称：2001年12月6日，时任天祝县电影公司副经理的原告，通过电影公司企业改制，将天祝县电影公司房产等资产整体购买，其中位于天祝县华藏寺镇天堂路南侧电影公司办公楼一层商铺（14区）由原建行天祝支行房贷部使用，但所有权归电影公司所有，建行于2003年7月15日，将该房屋剩余18年的使用权转让给蒋明红，但当时建行未将转让情况通知原告本人。2012年10月16日，原告将该处房屋产权过户到自己名下；2012年10月17日，被告蒋明红将该房屋使用权提前移交给原告，并签订了房屋移交协议，并约定由原告李兴江给付蒋明红10万元补偿款。后原告在收回房屋过程中，才知道房屋由第三人樊大伟出租给万泰汕使用。原告要求房屋占用人交回房屋，但占用人拒绝交回，原告诉请被告按合同约定移交该房屋，但被告也无法交回房屋；现变更诉讼请求，1、要求被告与第三人共同移交该房屋；2、要求被告与第三人共同赔偿未按期交付房屋的损失4万元（依照每月5000元租金计算）；3、本案诉讼费由被告与第三人承担。被告蒋明红答辩：2003年7月，被告通过拍卖方式取得了中国建设银行武威市分行天祝县支行位于祝贡路原天祝建行办公楼、综合楼及附属设施（不包括已出售的住宅楼及附属设施）产权及天堂路电影公司楼下原建行房贷部办公用房的18年（自2003年7月15日至2021年7月14日）使用权，并签订了书面协议。后被告将取得的有18年使用权的涉案房屋（位于天堂路原建行房贷部）借给本案第三人樊大伟使用，并口头约定被告使用该房屋时可随时收回。自2011年4月份起，被告开始向第三人樊大伟索要房屋，樊大伟答复他与房屋实际占用人签订的房屋租赁合同尚未到期。被告2012年4月去收房屋，樊大伟答应交房，但还是没有交房；2012年10月17日，被告与原告签订房屋移交协议书将被告取得的上述房屋18年使用权中的剩余8余年使用权移交原告，并约定“协议签订后甲方（蒋明红）须告知现该房屋的占有者，后由乙方（李兴江）自行收回房屋或由乙方与占用者协商其它事宜”，原告李兴江依协议约定已给付被告10万元补偿款。现被告认为该协议合法有效，被告也按照约定履行了告知房屋占用人义务。综上所述，被告不存在违约行为，故请求法院对原告的诉讼请求不予支持。第三人樊大伟陈述，第三人以前系建行职工，当时和本案被告蒋明红口头约定一起办理建行房产拍卖事宜，由蒋明红出钱、第三人出力，并书面约定事成后被告蒋明红给付第三人补偿款34.4万元。被告将建行房屋拍卖到手后，给了第三人补偿款19.4万元，剩余补偿款15万元被告将本案中的涉案房屋18年使用权抵顶给了第三人（出租并享受收益），而不是被告所述的借用给第三人的。自2003年起第三人一直出租该房屋，去年8月蒋明红主张收回该房屋，但在去年5月份时第三人已经与万泰汕签订了新的房屋租赁协议，在此之前被告一直没向第三人要求收回房屋。第三人代理人认为原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》中的“买卖不破租赁”原则，在租赁关系存续期间，买卖行为不影响房屋的租赁关系。根据本案原、被告的诉辩，2012年该房屋所有权发生变动时，该房屋一直由第三人合法使用，虽然被告一直主张收回房屋，但是第三人一直没有接到书面通知，原、被告陈述中提到的房屋所有权发生变动是在2012年10月17日，在此期间第三人已享有该房屋的承租权，原告的行为侵害了第三人的优先购买权，对此第三人保留向原、被告要求赔偿的权利。综上所述，原、被告明知该房屋由第三人合法使用，仍对该房屋使用权进行移交，侵害了第三人的合法权益，显属合同法规定的无效合同情形，应依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张、理由及庭审质证意见，本案争执焦点为：原告依协议约定要求被告及第三人共同移交房屋及赔偿损失的诉讼请求是否合法有据？原告李兴江就其诉请主张和争执焦点提供了以下证据：1.2012年12月21日由天祝县公证处出具的公证书一份，证明天祝县电影公司已整体出售给了原告；2.个人独资企业营业执照一份（执照颁发日期为2012年6月11日），证明天祝县电影发行放映公司现为个人独资企业，本案原告李兴江为该公司投资人；3.产权证书一份（登记日期为2012年10月16日），天房权证字第20125**号，证明本案争议房屋所有权归李兴江所有；4.协议书一份、收条一份、汇款凭证一份，汇款回执一份。证明原告与被告于2012年10月17日就涉案房屋签订了移交协议，并按照协议约定已向被告支付了补偿款10万元。5.租赁合同一份，内容为：2012年1月1日，原告李兴江将位于天堂路南侧面积60平方米一楼房屋出租给承租人王志泉，协议约定第一年的年租金为6万元。证明原告要求被告依据上述相同地段的房屋租金承担因违约而造成的损失。对原告李兴江提供的证据，经当庭质证。被告蒋明红及其代理人对证据1、2、3、4无异议，对证据5本身无异议，但对该证据的证明目的有异议，认为与本案无关联。第三人樊大伟及其代理人对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该公证书上明确注明“土地资产除外”，不能证明原告在公证书签订时就取得了房屋所有权。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为现有的电影公司是新成立的，和改制前的电影公司是两个不同的主体；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，该房产证的登记时间为2012年10月16日，不能证明该房屋以前的权利状态；对证据4认为该证据反映的内容与本案争执焦点有冲突，按照原、被告陈述该房屋的使用权是改制前的电影公司所有，协议约定由原告自行收回或与房屋实际占有者协商收回，与被告和第三人无关。另，协议中还提到，协议签订后应通知房屋占有者，说明原被告双方在签订该协议时，知道房屋由第三人占有使用，根据“买卖不破租赁”原则，原、被告的协议不能影响第三人的承租权；对证据5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为与本案无关。经审查，认为证据1、2、3被告均无异议，第三人对证据本身也不持异议。以上三份证据来源合法、内容证实、本院认定为有效证据；证据4房屋移交协议一份，依据协议内容，被告蒋明红将自己涉案房屋18年使用权的剩余使用权移交给了原告李兴江，该约定系双方自愿行为、不违反法律规定，认定为有效证据；证据5系与本案无关联的另一房屋租赁合同，不能直接证明涉案房屋的月租金金额，对其证明效力本院亦不予采纳。被告就其抗辩主张向法庭出示了以下证据：1.被告蒋明红与中国建设银行武威市分行于2003年4月15日签订的房产处置协议书一份，主要内容为：乙方（蒋明红）经过投标以最高标价75.6万元中标，甲方中国建设银行武威市分行愿将位于天祝县祝贡路原天祝建行办公楼、综合楼及附属设施（不包括已出售的住宅楼及附属设施）产权及土地使用权和位于天祝县团结路老干部中心的天祝建行支行储蓄所（不含土地使用权）以75.6万元的总价格出让给乙方（蒋明红）。2．被告蒋明红与中国建设银行武威市分行于2003年7月15日签订的房产处置补充协议一份，将第一份房产处置协议的内容变更为：甲方将位于天祝县祝贡路原天祝建行办公楼、综合楼及附属设施（不包括已出售的住宅楼及附属设施）产权及土地使用权和位于天祝县团结路老干部中心的天祝建行支行储蓄所（不含土地使用权），天堂路电影公司楼下原建行房贷部剩余使用权（18年）以75.6万元的总价格出让给乙方（蒋明红）；甲乙双方达成协议，甲方收回已出售给乙方的天祝县团结路老干部中心的天祝建行支行储蓄所（不含土地使用权），在已收取的售房款中，甲方退回乙方现金5万元。3.出售天祝建行房屋资产移交表一份（表中的“房贷部”即为本案的涉案房屋），证明建行于2003年4月20日已向被告移交了该房屋。4.协议书一份，系与原告李兴江签订的房屋移交协议，证明被告有权向原告移交房屋，移交方式是告知占用人移交。对被告蒋明红提供的以上证据，经当庭质证，原告李兴江及其代理人对证据1、2、3、4均无异议。第三人及其代理人对证据1、2、3无异议，对证据4的质证意见与原告出示其所持有的该相同证据时的质证意见一致。经审查，认为证据1、2、3来源合法、内容真实，原告及第三人均无异议，本院认定为有效证据，对该三份证据证明的被告蒋明红取得涉案房屋18年使用权的事实予以认定；证据4来源合法，内容真实，本院认定为有效证据。第三人樊大伟就其主张向法庭出示了以下证据：1.房屋租赁合同、房屋租赁协议书、商铺租赁补充协议书共计5份，内容为第三人樊大伟作为出租人，分别于2003年8月1日与承租人刘文兴签订了房屋租赁合同；于2006年5月15、2011年5月19日与承租人万泰汕签订了房屋租赁合同，后第三人又将该房屋于2012年5月19日出租给万泰汕，约定租期至2020年5月18日、租金为19.4万元；2.房屋租赁业税凭证（个体）5份（部分）。证明被告蒋明红向第三人移交了房屋使用权后，第三人以自己的名义向案外人出租房屋并一直按租赁协议纳税，另证明第三人是涉案房屋合法使用人，原、被告之间的协议不能侵害第三人的合法权益；3.共同购买天祝建行房产协议书一份，系复印件（共计2页），主要内容为：2003年4月18日，蒋明红与樊大伟共同购买天祝建行协议，由甲方蒋明红出资120万元（预计购房款为80万左右）、由乙方樊大伟负责办理购买房产的各种事宜，80万左右购买成功后，剩余40万左右作为甲方给乙方的补偿及其他费用，房产的所有权即产权归甲方独有；购买成功后，如果重新拆除修建，临街正门面第二层由乙方安排修建，其重新修建后的第二层产权归乙方所有，临街正门面一楼由甲方让一间约30平方米给乙方，产权归乙方独有，修建费用由甲乙双方共同承担；如果因各种原因暂时无法拆除修建，甲方首先考虑给乙方租用，待以后重新修建时继续履行第三条。证明双方存在房屋使用权转让的事实，被告应给第三人补偿款34.4万元。4.重新修建草图一份，草图绘有原建行办公楼（位于祝贡路）一、二楼平面简易示意图，在草图左下方方格内有书写内容：二楼以上增加二间约6米，一楼增加一间约三米；在草图中间空白处有书写内容：樊大伟就原天祝建行重新修建协议审定，以草图为据，双方签字后生效；在左下方空白处注有：2003年4月18日蒋明红与樊大伟签订的共同购买天祝建行房产协议作废，视为无效；右下方空白处有蒋明红、樊大伟签名，署名时间为2003年8月6日。证明被告与第三人之间存在房屋转让协议，2004年重新修建时，被告蒋明红将双方签订的共同购买建行房产协议书原件收回，故不能向法庭提供第一份协议的原件。另，该草图证明双方签订的第一份协议原件存在并由被告蒋明红持有。5.第三人樊大伟为证实被告下欠其共同购房补偿款15万元，就将涉案房屋（位于天堂路南侧电影公司原建行房贷部）18年的使用权抵顶作补偿款归其使用，申请被告蒋明红出示以下证据：（1）补偿款往来支出明细一份，系复印件，主要内容为：总计蒋明红补偿29.4元、除去开支下欠15万元，日期为2003年8月5日；于2003年9月26日收到5万元，下欠10万元，最后书写有“此件与原件一致，樊大伟”。被告蒋明红称当时是樊大伟给他的，上面什么内容自己不清楚；（2）共同购买天祝建行房产协议书复印件一份（共计2页），内容与第三人樊大伟持有的共同购买天祝建行房产协议书一致，证据第二页下方空白处书写有“此件与原件一致，樊大伟”。被告认为其没签过这种协议，当时是樊大伟给他的，协议内容不清楚，不认可；（3）重新修建草图一份，亦与第三人持有的证据内容一致；（4）中国建设银行武威市分行出具的交款人为蒋明红的收据三份，其中押金收据一份（2003年4月15日），金额为5万元，处置天祝房产收据2份（2003年4月16日），金额为85.6万元。被告称是自己购买建行房产时交纳的房产购买款；（5）第三人樊大伟于2012年6月12日出具的收条一份，内容为：今收到蒋明红2003年购买建行房产补偿款2万元整。被告蒋明红认为2012年第三人购买其部分房产时让其这样写的。第三人樊大伟认为该证据与本案无关。原告及其代理人对第三人出示的证据1、2的真实性无异议，但认为不能证明第三人对房屋有合法的使用权；证据3是复印件，来源不合法、内容不真实，不予认可；证据4证明被告与第三人以前所签协议作废、该证据与本案争议标的无关联性；根据证据5-（1）系复印件，来源不合法，不予认可；根据证据5-（1）、（5）所记载的内容，被告蒋明红下欠第三人的补偿款15万元的主张不属实。对证据5-（2）、（3）的质证意见同第三人出示其所持有相同证据时的意见。被告对证据1、2的真实性无异议，但认为该组证据与本案无关；对证据3被告认为其没签过这种协议，房子是2003年4月15日买的，该协议是2003年4月18日签的，与常识不符；证据4草图上的签名是其所签，图中一楼有一间房屋、二楼两间房屋、三楼两间房屋是其让给第三人的，对该证据无异议。经审查，证据1、2原、被告及其代理人对证据本身均无异议，对证据1、2证明涉案房屋一直由本案第三人樊大伟作为出租人将该房屋租赁他人使用的事实予以认定；证据3系复印件，被告蒋明红亦不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（四）项之规定：无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。在本案中该证据无法与原件核对、亦无其他证据对该证据的证明效力加以证实，故对其证明效力本院不予采信；对证据4原告及被告均无异议，该证据来源合法、内容真实，本院认定为有效证据；证据5-（1）系复印件，原、被告对证据内容及形式均有异议，亦无法与原件核对，对该证据的证明效力亦不予采信；证据5-（2）、（3）与第三人出示的证据3、4系相同证据，认定意见亦相同；证据5-（4）来源合法，内容真实，认定为有效证据；证据5-（5）与本案无关，不予采信。综合第三人出示的以上证据，因证明其主张的主要证据为复印件，在本案中无法与原件进行核对、亦未其他证据加以印证，不能证明第三人所持的被告将涉案房屋18年使用权协议转让给其的主张。本院依法调取的房屋实际占用人万泰汕询问笔录一份，内容为：自2006年5月20日万泰汕就与樊大伟签订了涉案房屋租赁合同，2012年5月18日又续租了8年，一共租金为19余万元。2012年8月份，有个名叫蒋明红的人来找万泰汕，说该房屋是属于他的。经质证，原、被告及其代理人认为被询问人万泰汕现与第三人樊大伟存在房屋租赁的事实无异议，但该证据也说明被询问人万泰汕也不知道谁是房屋所有人；第三人及其代理人对该证据无异议，实际使用人不知道房屋所有人，根据最高法的相应司法解释，房屋所有人应当在六个月内向实际使用人主张权利。经审查，原、被告对本院调取证据无异议，该证据来源合法，内容客观真实，对证据证实的现该房屋由第三人樊大伟出租给万泰汕，租期为2012年5月19日至2020年5月18日、租金为19余万元的事实予以认定。在上述原、被告认可的事实及本院认定的证据基础上，查明：2003年7月，被告蒋明红通过拍卖方式取得了中国建设银行武威市分行位于天堂路电影公司楼下原建行房贷部办公用房剩余18年（自2003年7月15日至2021年7月14日）的使用权。被告取得该房屋使用权后，将该房屋交付给第三人樊大伟使用，樊大伟一直将该房屋以自己的名义出租给他人使用。2012年5月19日第三人樊大伟与承租人万泰汕签订了该房屋租赁协议，租期至2020年5月18日，并一次性收取租金19.4万元。在此期间，被告蒋明红要求第三人樊大伟交回该房屋，樊大伟以被告蒋明红已协议约定让其占有使用该房屋18年的使用权为由（期限未到、房屋尚处于租赁期）拒绝交回。2012年10月17日，被告蒋明红与原告李兴江签订书面协议，约定被告将上述房屋18年使用权中的剩余使用权移交给本案原告李兴江，并由原告李兴江给付被告10万元补偿款，另约定“协议签订后甲方（蒋明红）须告知现该房屋的占有者，后由乙方（李兴江）自行收回房屋或由乙方与占用者协商其它事宜”。后原告要求房屋实际占用人万泰汕交回房屋，占用人拒绝交房。现起诉要求被告依据协议移交该房屋，在开庭审理过程中，原告变更诉讼请求要求被告及第三人共同移交房屋及赔偿未按期移交房屋的损失。本院认为，本案中原告李兴江依据其与被告蒋明红签订的房屋移交协议要求被告蒋明红移交房屋的诉请实为房屋使用权移交合同纠纷。被告蒋明红将自己取得的涉案房屋18年使用权中的剩余使用权协议移交予原告李兴江的行为系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。据双方协议约定，被告蒋明红已将该房屋剩余使用权及物上返还请求权全部移交于本案原告李兴江，原告李兴江应向房屋实际占有人主张移交房屋，故被告蒋明红不属于本案中的房屋返还相对人，原告要求被告蒋明红依据协议移交房屋及赔偿损失的诉讼请求不能成立。另，本案中第三人樊大伟所持的自己为涉案房屋的合法使用权人（被告蒋明红有其共同购买建行房产补偿款15万元抵顶作该涉案房屋18年的使用权）的主张，被告蒋明红不予认可，第三人樊大伟在本案中出示的证据亦不能证明该主张，故本院不予支持。原告李兴江在庭审中变更诉讼请求，诉请被告蒋明红与申请参加诉讼的有独立请求权第三人樊大伟共同移交房屋及赔偿损失，无事实法律依据，亦未出示证据对该诉请予以证实，该诉请于法无据，亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第（四）项、《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条一款之规定，判决如下：驳回原告李兴江要求被告蒋明红与第三人樊大伟共同移交房屋及未按期移交房屋造成的损失4万元的诉讼请求。本案案件受理费7900元，由原告李兴江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审　判　长　　马梅英代理审判员　　昝金亭代理审判员　　刘双尧二〇一三年十二月三十一日书　记　员　　王兆琦来源：