（2012）朝民初字第22445号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2015-06-19

案件名称

张连君诉北京日购菜市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张连君,北京日购菜市场有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2012）朝民初字第22445号原告（反诉被告）张连君，女，1963年12月24日出生。委托代理人欧阳群，北京君源律师事务所律师。被告（反诉原告）北京日购菜市场有限公司法定代表人涂静，总经理。委托代理人李强，北京市尚元律师事务所律师。原告（反诉被告）张连君诉被告（反诉原告）北京日购菜市场有限公司（下称日购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张连君及其委托代理人欧阳群、日购公司之委托代理人李强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张连君诉称：我在日购公司处经营多年，双方于2011年12月6日续签了从2012年3月1日至2012年8月31日止的租赁合同。日购公司于2012年3月13日单方通知我解除合同，并将我经营用具肆意处理，我与日购公司多次协商继续履行合同未果。我认为合同签署后本应继续履行，日购公司无权单方解除合同，该公司之行为侵犯了我方合法权益，故诉至法院要求依法判决解除双方于2011年12月6日签订的《北京日购菜市场有限公司租赁合同书》；日购公司退还我履约保证金7.7万元、退还用电增容费1万元、采购设备费8150元、各项杂费13000元（包括设施设备使用费9880元、托盘筷子款3000元、衣柜押金200元、库房租金2521元，凑整计算）；日购公司赔偿因解除合同造成的收入损失6万元（自2012年3月1日起算到2012年5月31日止，按月平均收入2万元计算）；赔偿2012年2月16日至3月13日营业收入19913.04元。日购公司辩称并反诉称：张连君回避事实，解除合同是因为在2012年2月26日张连君在商铺使用过程中因操作不当导致发生火灾事故，使得全部商铺区被北京市朝阳区消防支队勒令停业八天，罚款1万元，因此我方是合法解除合同。我方同意解除合同，不同意张连君的各项诉讼赔偿。履约保证金，根据合同规定及我方核实情况应该为6万元，而非7.7万元，张连君提供的17000元收据与原有保证金收据不同，我方不予认可。关于用电增容费，我方为每个商户配置了12万千瓦的标准，如果每个商户觉得用电量大，有特殊要求的可以自己去申请增加，如果有1万元是张连君根据自身需要增加的，不是我方强制要求，不应该计入赔偿。且对方在2010年即已经交纳，我方没有返还义务。关于张连君为营业采购的设备都存在，所有设备我方均已封存，所有需要的东西张连君均可搬走，但我方还要主张场地占用费。我方收取的各项杂费，设施设备费是根据合同第四条第十款约定每个月交纳，按月收取的，而且是2010年12月份的，之前的早就履行完毕了。托盘、筷子我们几乎每个月都要重新更换，使用的人员凑钱，我们统一更换，而且费用是2010年12月交纳的，已经消耗完毕了。衣柜的押金200元，我方认可，可以退还。营业收入是我们合法解除，不存在收入问题，对方根本没有实际经营。关于保证金、营业损失以及后续营业收入是对方引发的火灾给我方造成了损失，不同意退还，而是应该折抵我方损失。对方在2012年2月26日在租赁商铺中未按照安全操作规定使用灶具导致灶台上油锅起火，引起火灾事故，我方核实录像，录像正好在张连君铺位X11口上，对着X11、X12的风机间，里面出现的人员有段文杰、裴建伟等，从事发前十分钟开始录到扑火结束，从裴建伟等拿着灭火器去X11灭火，X11的灯灭了而X12的灯还亮着，有录像、证人证言和官方认定，事实清楚，是X11导致的火灾。故张连君之行为直接造成我方设备及修复费用损失，被行政处罚1万元并停业整顿八天（自2012年2月27日至3月5日），给我方造成巨大经济损失，故反诉要求张连君赔偿租金损失6103.2元（2012年2月26日半天损失）、停业期间租金损失97651.1元、恢复营业后客流减少的租金损失61031.9元、工程施工修复及设备购买费用95000元，商场声誉及其他损失10万元。张连君对反诉辩称：不同意日购公司的反诉请求。因为我认为起火原因是烟道没有清理干净，烟道起火造成的火灾，受损失的应该是张连君，日购公司的损失是自己的过失造成的，应该自行承担，对日购公司主张赔偿的计算方式和计算结果都不认可。日购公司把损失分成直接损失和间接损失，对于直接损失，消防部门出×的建议调查认定书写的是直接财产损失7200元，是权威部门的损失认定，这个才是对方直接的损失。日购公司主张的其他损失是其必须要支付的代价，因为是他们自身原因造成火灾，所以损失应该自行承担。日购公司提供的工程合同主要修理的就是烟道，着火点和火灾部位就是烟道。经审理查明：2009年起，张连君即已开始在日购公司租赁铺位从事经营。2011年8月12日，张连君（乙方）与日购公司（甲方）续签了《北京日购菜市场有限公司铺位租赁合同》，约定乙方继续承租甲方小吃区X011号铺位，面积12平方米，乙方在所租赁的铺位内经营小碗菜。租赁期限自2011年9月1日起至2012年2月29日止。合同第四条第10项约定乙方须向甲方交纳设施设备使用费，只使用电力的铺位每月1200元，既使用电力又使用天然气的铺位每月1500元。设施设备包括：公共照明、电梯、桌椅、空调、排油烟系统、新风系统、收餐车、灶具、筷子盒、更衣柜等。第五条约定乙方应在合同签订之日时向甲方交纳人民币6万元作为履约保证金，合同签订后当日生效。履约保证金是乙方履行本合同相关约定的保证。当乙方未能履约或者未能完全履约时，应承担违约责任，向甲方支付违约金，当乙方未能按规定支付违约金时，甲方将从履约保证金中双倍扣除。因扣除部分或全部履约保证金，导致履约保证金数额不足合同第五条第一款约定的金额时，乙方应在壹周内补足，若乙方未能在一周内补足的，甲方有权暂停返还乙方营业收入、有权暂停向乙方售水售电；若乙方在两周内仍不补足履约保证金时，甲方有权按照合同十六条约定解除租赁合同。合同第八条第3款规定了使用天然气安全约定，第3项K小项规定离开铺位时除必须关闭灶具各阀门外，还必须关闭铺位内天然气总阀门。第5项规定乙方未遵守上述约定条款或者乙方雇员未按照操作规程操作，均由乙方承担违约责任，甲方有权部分或者全部扣除乙方交纳的履约保证金，当履约保证金不能弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿其余损失。第十五条第3款规定因筷子和托盘整个美食城商户混用，并且每月均有大量损耗，在乙方无法区分自己筷子、托盘和餐具的情况下，退场时，乙方不得带走。合同第十六条约定乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，向甲方支付违约金五千元，并且甲方有权单方面解除本合同，不退履约保证金，由此造成的一切损失由乙方承担，乙方应将货物五日内搬离市场。......合同第二十条规定了违约责任，即甲方违反合同以及合同附件任何条款的约定，均应承担违约责任，应向乙方支付违约金五千元整，并应于违约行为发生后三日内向乙方支付违约金。乙方违反合同以及合同附件任何条款的约定，均应承担违约责任，应向甲方支付违约金五千元整，并且应于违约行为发生后三日内向乙方支付违约金。当一方给另一方造成的损失超过本合同约定的违约金数额时，违约方还需承担超出的金额。签订上述合同后，双方按约履行。2011年12月6日，上述合同到期前，张连君与日购商城再次续签了《北京日购菜市场有限公司铺位租赁合同》，租赁期限自2012年3月1日起至2012年8月31日止。合同主要内容与前述合同基本相同。2012年2月26日下午，日购公司发生火灾。2012年2月27日到3月5日，日购公司停业整顿，于3月6日开业。停业期间，2012年3月3日，日购公司出×《X011号铺位解约通知》，称：经调查核实，2012年2月26日下午，美食广场X011号商铺内人员因操作不当，致使油锅着火并蔓延至排烟系统内，终引发火灾，造成诸多设施损毁。因”美食城X011号铺位”上一个租赁期已经届满，合同终止；第二个租赁期由于承租人严重过错的延续已经导致该期限的租赁合同无法履行，合同目的无法实现。故日购公司决定自通知日起解除”美食城X011号铺位”张连君与日购公司2012年3月1日签订的租赁合同，限张连君自通知日起5日内将铺位内的物品清空，逾期则视为承租人自动放弃铺位内的物品，日购公司将依据合同约定处理，日购公司保留对损失追偿的权利。后日购公司向张连君寄送了上述通知。张连君未再到日购公司内经营，张连君铺位内物品由日购公司清存。庭审中，双方争议主要为：1、起火原因。张连君提交了公证书一份，证明北京市公安局消防局官方微博记载此次着火是因为烟道发生火灾，日购公司对公证书真实性认可，关联性不认可，认为即使烟道起火也是有起火点的，就是因为张连君处油锅加热无人看守致起火。日购公司提交了X011号商铺附近监控录像光盘，2012年2月27日、28日证人出×的书面证人若×，张连君认为光盘不连续、不完整，证人没法证明在火灾发生第一时间进去的，而且从光盘上看不到证人当时冲到了张连君铺位，且证人是日购公司的租户，与日购公司存在利害关系，且应出庭作证，后针对日购公司又提交的录像，张连君认为日购公司所述屋内先着火又到烟道，不属实，证人没有在案发现场，日购公司蓄意提供虚假证据。日购公司提交了2012年3月3日北京市朝阳区公安消防支队《火灾事故简易调查认定书》（上述直接财产损失7200元。现场调查走访情况为该起火灾为烟道起火，系当班厨师在加热食用油时，在未安排人员顶班的状态下擅自离开工作岗位，致使油锅温度过高溢出被火引燃吸入烟道造成烟道起火冒烟。现场灶台完全烧毁，烟道部分受损。该单位2月10日请专业公司清洗过烟道，抽风较快。火灾事故事实为2012年2月26日17时48分，位于朝阳区慧忠北里309楼地下二层北京日购菜市场有限公司美食城烟道发生火灾，起火原因为当班厨师在加热食用油时，在未安排人员顶班的状态下擅自离开工作岗位，致使油锅温度过高溢出被火引燃吸入烟道造成烟道起火冒烟。因烟道起火后过热，附近摊位有烟熏或水渍等损失），张连君认为之前日购公司明确表示没有认定书，现在又拿出该份证据，证明力不够。日购公司申请证人屈×出庭作证，屈×称其从自家档口开门到后厨，看到11号的油锅着火，锅边上就有油往外溅，当时11号有个小孩在，小孩出来的时候提着灭火器，看到火大，没法灭，就跑了。对该证人证言，张连君认为无法证明油锅的火点燃烟道还是烟道掉下来的火把油锅点了。此外，关于张连君主张系烟道着火问题，日购公司提交了北京中和伟业清洁服务中心提交的厨房烟道清洗发票、厨房烟道清洗证明、证书，证明于2012年2月10日烟道已经清洗；张连君对上述证据真实性认可，证明目的不认可，认为没有看到验收违背常理，而且证书记载的有效期是到2011年，故恰证明烟道清洗不合格。日购公司提供了排烟改造图二张，证明烟道口倒数第二家才是张连君的X11号档口；张连君对图纸真实性认可。2、各项费用。张连君所主张之各项费用，张连君提交了收据10张。5张收据加盖日购公司财务专用章，上面分别记载：2009年12月31日，张连君支付保证金5万元；2010年12月13日，张连君支付保证金1万元、设施设备使用费9880元、托盘和筷子款3000元、台账费10元。日购公司对上述收据真实性认可，认可收到上述费用，但认为鉴于系张连君引发火灾故不同意退还保证金，且设备托盘等费用张连君均已使用。3张收据无盖章，记载张连君于2011年12月6日支出17000元、于2010年6月3日支付衣柜押金200元、于2009年12月31日支出电增容费1万元，就此，日购公司对衣柜押金同意退还，但不认可收到张连君所述该17000元保证金，另认为增容费系张连君为经营自行安装，与其无关。另有3张收据加盖他公司印章，张连君证明采购设备费8150元，日购公司对该证据称真实性无法确认，称设备已经封存同意退还张连君，但因火灾损毁严重。张连君不要求日购公司退还设备亦不要求进行交接，要求日购公司支付钱款。此外，关于收入损失6万元，张连君提交了中信银行交易明细三张，证明按每月收入2万元估算的损失，日购公司对证据真实性认可；另，张连君与日购公司确认2012年2月16日至2月29日张连君营业收入19913.04元，现在日购公司处。日购公司对反诉之损失，日购公司提交了行政处罚缴款书，证明因张连君引发火灾被行政处罚1万元，日购公司提交了暂停营业通知及开业通知、2012年1月及2011年2月收入返点明细表，证明停业整顿产生租金损失，就上述证据张连君认为行政处罚对象是日购公司，证明责任人不是张连君，认可停业整顿时间属实，对返点明细真实性认可，但是关联性不认可，不是其原因引发火灾。日购公司提交了装修合同、预算表及收据，证明因火灾重新装修造成损失，张连君对合同真实性认可，但认为与之无关，从合同中看出主要是维修烟道，故火灾原因是烟道起火。关于商场声誉及其他损失10万元，日购公司未提交证据，系估算。上述事实有当事人陈述、《北京日购菜市场有限公司铺位租赁合同》、光盘、收据、认定书等相关证据在案佐证。本院认为：本案争议焦点在于起火原因以及引发的后续责任问题。关于起火原因，双方虽各执一词，但综合双方陈述并结合双方提交的证据包括录像、证人证言、调查认定书以及公证书等，应当认定系张连君所租赁摊位油锅温度过高溢出被火引燃吸入烟道造成烟道起火。根据双方于2011年8月12日签订的《北京日购菜市场有限公司铺位租赁合同》约定，张连君之雇员未遵守操作规程安全使用天然气造成火灾，故张连君应当承担相应的违约责任。关于该违约责任，结合条文规定并从公平原则考虑，保证金应用于赔偿损失，如有剩余部分，日购公司应予退还，如损失高于该保证金，张连君应另外赔偿。就保证金之数额，双方共同认可为6万元，张连君主张另交纳了1.7万元保证金，但无充分证据佐证，本院不予采信。就该保证金，日购公司主张因张连君引发火灾故不予退还，综合上述，就日购公司之损失，日购公司主张工程修理产生损失95000元，但其提交的调查认定书中其认可记载的直接财产损失为7200元，该证据存在矛盾，结合证据证明力，本院采信消防支队第一事故现场作出的财产损失认定；日购公司主张的事故当天及停业期间的租金损失，该部分损失结合其提供相近月租金收入平均值，本院酌定7万元。日购公司主张的客流减少的损失及其他损失10万元，无证据佐证，本院不予支持。故保证金与损失抵扣后，张连君应赔偿日购公司财产损失17200元。日购公司反诉之其他请求，关于行政处罚，针对对象是日购公司，日购公司要求张连君承担该损失，缺乏依据，本院不予支持。张连君要求退还之用电增容费、设施设备使用费、托盘筷子款、库房租金，结合合同约定，无事实与法律依据，本院不予支持。张连君要求退还之采购设备费，相应设备在日购公司处保存，双方可依据约定交接，其要求赔偿货款无事实及法律依据，本院不予支持。张连君要求之衣柜押金，双方均同意，本院不持异议。张连君要求之已发生收入19913.04元，日购公司应予退还。火灾事故发生后三天，双方于2011年8月12日签订的《北京日购菜市场有限公司铺位租赁合同》即已终止。双方于2011年12月6日续签的《北京日购菜市场有限公司铺位租赁合同》实际起租期为2012年3月1日，因火灾问题合同并未实际履行，日购公司即于2012年3月3日向张连君发送了单方解除通知，后双方就该合同并未实际履行且合同期间亦已过，故该合同已于张连君收到通知之日实际解除。就该合同，日购公司单方解除，确系事出有因，且就此张连君要求赔偿之收入损失，系不可确定之损失，无证据佐证，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张连君与被告（反诉原告）北京日购菜市场有限公司于二О一一年十二月六日签订的《北京日购菜市场有限公司租赁合同书》实际解除。二、被告（反诉原告）北京日购菜市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张连君衣柜押金二百元。三、被告（反诉原告）北京日购菜市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张连君营业收入一万九千九百一十三元四分。四、原告（反诉被告）张连君于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）北京日购菜市场有限公司财产损失一万七千二百元。五、驳回原告（反诉被告）张连君的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京日购菜市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费三千六百六十元，其中三千三百六十元由张连君负担（已交纳），三百元由日购公司负担（张连君已交纳，日购公司于本判决生效之日起七日内直接给付张连君）；反诉案件受理费六千八百四十七元，其中六千六百二十二元由日购公司负担（已交纳），二百二十五元由张连君负担（日购公司已交纳，张连君于本判决生效之日起七日内直接给付日购公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　杨　静代理审判员　孙　琪代理审判员　罗　曼二〇一三年十二月三十一日书　记　员　付瑞洁关注微信公众号“”