（2013）青民一终字第2221号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-06-17
案件名称
林春与青岛厚德房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛厚德房地产开发有限公司,林春
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第2221号上诉人（原审被告）青岛厚德房地产开发有限公司。法定代表人陈吉光，董事长。委托代理人张金秋，山东睿德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林春。委托代理人纪毓川。上诉人青岛厚德房地产开发有限公司因与被上诉人林春商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2011）城民初字第1924号民事判决，于2013年9月16日向本院提起上诉，本院于2013年10月21日受理。本院受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员甘玉军担任本案主审，代理审判员孙琦参加评议的合议庭。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2013年11月14日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人青岛厚德房地产开发有限公司的委托代理人张金秋、被上诉人林春的代理人纪毓川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被上诉人林春在一审中诉称，林春、青岛厚德房地产开发有限公司于2010年4月23日签订《青岛市商品房购销合同》，合同约定了商品房购销合同所必须的各项条款、补充协议等事项，林春按合同要求履行了合同，青岛厚德房地产开发有限公司于2010年9月交付房屋，但没有及时给予供暖，由于天气冷的原因，林春自己购买暖气炉采取供暖措施，发现地面出现问题，林春铺设的地板鼓起，拿开地板发现地面多个地方鼓起凹凸不平，无法居住，林春找青岛厚德房地产开发有限公司几经论理协商青岛厚德房地产开发有限公司总是不给答复，故请求判令：1、青岛厚德房地产开发有限公司赔偿因地暖工程质量问题给林春造成的损失约20000元。2、诉讼费由青岛厚德房地产开发有限公司承担。后林春变更第一项诉讼请求为：青岛厚德房地产开发有限公司赔偿林春损失74526.70元。上诉人青岛厚德房地产开发有限公司在一审中辩称，1、林春诉称青岛厚德房地产开发有限公司没有及时给予林春供暖与事实不符。2010年4月10日，本案当事人双方经平等协商签订《青岛市商品房预售合同》一份，在补充协议第六条中对集中供热时间、条件做了明确约定，即“第二采暖季达到供热要求的入住率即供热”。依照《青岛市城市供热条例》的有关规定及当事人双方的约定，为林春提供供热服务的应当是从事城市供热生产经营的供热单位，并且是在2011年度采暖季（2011年11月-2012年4月）、在林春居住单元申请用热户数达到一定比例时才开始供暖。青岛厚德房地产开发有限公司是房地产的开发建设单位，没有像林春提供供暖服务的法定和约定义务，林春诉称青岛厚德房地产开发有限公司没有及时给予林春供暖明显与事实不符。2、林春诉称青岛厚德房地产开发有限公司地暖工程存在质量问题缺乏事实依据。2010年9月26日在向林春交付房屋之前，青岛厚德房地产开发有限公司所开发项目已通过相关部门的综合及单体竣工验收，并获得《青岛市建设工程竣工验收备案证》，符合法定和约定的房屋交付条件。同时，林春也于2010年10月5日对房屋进行入住验收，并签署《入住验房交接书》。现林春诉称青岛厚德房地产开发有限公司地暖工程存在质量问题显然缺乏事实依据。3、林春违反相关规定擅自对供暖设施进行拆除、改动、改装，由此造成的一切后果应当由其自行承担。青岛厚德房地产开发有限公司开发建设的项目采用地暖管统一供暖，对使用的循环水水温有严格要求（最高不超过55°）。禁止擅自对室内供热设施进行拆除、改动、改装，是《青岛市城市供热条例》第三十二条、第三十九条所明文规定的。同时，在双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第五条、《厚德森林国际临时管理规约》第十条、《装修申请表》审批意见中青岛厚德房地产开发有限公司对此又做出特别告知。但林春却无视法律、法规的特别规定及青岛厚德房地产开发有限公司的特别告知，超范围装修，擅自拆除、改动、改装地暖设施，私自加装自制锅炉，将接近沸点的热水加入地暖管，造成了小区公共供热系统的损坏。对林春的行为，小区供热单位“青岛金田热电有限公司”已于2011年3月23日向其下达限期拆除通知，但林春至今置之不理。为妥善的解决问题，青岛厚德房地产开发有限公司多次会同施工、监理、物业与林春进行沟通协商，并诚恳地提出解决问题方案，但林春一直不予配合。现林春不但不对自己的错误行为进行认真反省，反而不顾事实对青岛厚德房地产开发有限公司提起诉讼。对此，青岛厚德房地产开发有限公司认为，林春的错误行为是诉讼事由的直接原因，林春行为所造成的一切后果均应由其自行承担，与青岛厚德房地产开发有限公司没有任何关系，林春诉请判令青岛厚德房地产开发有限公司承担责任缺乏法律依据。综上，青岛厚德房地产开发有限公司认为，林春的诉讼请求无论事实和法律均缺乏依据，依法应予驳回。原审法院查明和认定的基本事实：2010年4月23日，林春与青岛厚德房地产开发有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定林春购买青岛厚德房地产开发有限公司开发的“厚德·森林国际”小区23号楼×单元×××户房屋。该合同约定：“本小区商品房全部采用地暖管供暖，乙方在进行地面铺装时应特别注意，不得损坏地暖系统。”“集中供热：第二采暖季达到供热要求的入住率即供热。”2010年10月5日，林春、青岛厚德房地产开发有限公司办理了涉案房屋的交接手续；10日，林春提交了装修申请表，对涉案房屋进行了装修；19日，青岛厚德房地产开发有限公司办理了该小区的建设工程竣工验收备案。2011年1月15日，林春与金光辉签订房屋租赁合同，约定林春租用金光辉位于青岛市李沧区308国道万福山庄2号楼×单元×××户房屋，年租金20000元。根据林春申请，原审法院依法委托青岛建科建筑工程司法鉴定所对涉案房屋地面起鼓的原因进行鉴定，该所2011年8月10日出具的司法鉴定书，载明：“造成地面起鼓的主要原因为地暖工程施工不符合《地面辐射供暖技术规程》JGJ142-2004第5.3.13.2条、第5.3.13.3条及原设计要求所致。地面PVC片材地板与填充层脱离、起鼓的主要原因为PVC地板铺设不牢固且不符合原设计要求所致。”林春支付鉴定费5000元。同时，根据林春申请，原审法院依法委托青岛理工大学建筑设计研究院2012年7月1日、12月7日对涉案房屋地面质量问题的修复方案进行鉴定，该院出具鉴定报告，载明：“建议拆除现有塑胶地板、自流平找平层及地暖管以上的细石混凝土面层（人工轻凿），按相关施工规范及原设计要求重新浇筑细石混凝土面层，将伸缩缝处填塞弹性膨胀材料并将该位置地暖管设长度不小于100mm的柔性套管后恢复地面；以上完成后按现状恢复地面装修（自流平在伸缩缝处应设缝）。”林春支付鉴定费10000元。根据林春申请，青岛山海合工程造价咨询有限公司2012年7月25日对涉案房屋地面质量问题的修复造价进行了鉴定，该公司出具鉴定书，载明：“本工程修复造价为11382.70元。”林春支付鉴定费5000元。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，林春、青岛厚德房地产开发有限公司双方签订了商品房预售合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律法规规定，且林春依约履行了支付房款的义务，青岛厚德房地产开发有限公司履行了交付房屋的义务，因此该合同应属有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。该合同约定对房屋出现的瑕疵，青岛厚德房地产开发有限公司应按规定履行保修义务，及时予以修复。本案中，林春所购买的房屋地面在使用过程中起鼓，经鉴定原因为地暖工程施工不符合《地面辐射供暖技术规程》及原设计要求所致，青岛厚德房地产开发有限公司对此应承担相应责任，经鉴定地面修复造价为11382.70元，青岛厚德房地产开发有限公司应支付给林春，同时林春因地面起鼓无法正常使用涉案房屋，因此租房居住，主张年租赁费20000元，经调查核实，该租房价格与实际相差无几，为减少当事人诉累，原审法院酌情按照年租赁费18000元计算，因林春仅提供了2011年1月18日至2012年1月19日的租房合同，因此对林春要求青岛厚德房地产开发有限公司支付租房费用的主张原审法院仅支持2011年1月18日至2012年1月19日期间的租赁费用18000元。林春在本案鉴定过程中预交的鉴定费20000元，应由青岛厚德房地产开发有限公司承担。林春主张其并未实际居住房屋，但青岛厚德房地产开发有限公司收取了物业管理费，因此要求青岛厚德房地产开发有限公司返还该款项，因物业管理费与本案并非同一法律关系，对此原审法院不予处理。据此，原审法院根据本案案情，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：一、青岛厚德房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付林春修复造价11382.70元。二、青岛厚德房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿林春租赁损失18000元。三、青岛厚德房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付林春鉴定费20000元。案件受理费1663元，由林春承担663元，青岛厚德房地产开发有限公司承担1000元。宣判后，上诉人青岛厚德房地产开发有限公司不服一审判决上诉至本院。上诉人青岛厚德房地产开发有限工程上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。其上诉理由简要为：一、一审法院对本案事实认定不清、证据不足。上诉人认为，因为被上诉人违法擅自拆改地暖设施、私接锅炉、违规装修等行为导致涉案房屋地面起鼓。相关机构出具的鉴定意见书在实体和程序上存在诸多问题，且鉴定结论并未明确涉案房屋起鼓的原因仅由上诉人一方原因导致。原审判决对于房屋租赁费的认定也缺乏证据证实，与事实不符。二、一审法院在本案责任承担的判定上适用法律错误。本案，按照一审法院认可的证据，应当认定双方当事人均有过错，双方应当按过错合理分担相关损失。被上诉人林春答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求二审维持原审判决。二审中，本院安排鉴定机构青岛建科建筑工程司法鉴定所、青岛理工大学建筑设计研究院、青岛山海合工程造价咨询有限公司出庭，双方当事人就对涉案鉴定意见的异议对鉴定人员进行了质询。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案诉争焦点为：涉案房屋地面起鼓导致损失是否应当由上诉人青岛厚德房地产开发有限公司承担。本院认为，当事人之间签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。依照约定，上诉人应当对出售的商品房出现的瑕疵，承担保修义务，及时予以修复。涉案房屋地面起鼓，被上诉人主张涉案房屋地暖工程质量存在瑕疵，双方当事人对于原因产生纠纷，经原审法院安排在双方当事人参与下经专业鉴定机构对地面起鼓的原因以及修复费用依法进行了鉴定。原审法院依据鉴定机构出具的鉴定意见认定地面起鼓原因，根据本案事实与法律规定，判决上诉人支付修复造价和房屋租赁费，并无不当。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人青岛厚德房地产开发有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1035元，由上诉人青岛厚德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 嵇焕飞代理审判员 孙 琦代理审判员 甘玉军二〇一三年十二月三十一日书 记 员 徐雪峰书 记 员 王瑶瑶 来自：