（2013）闸民三（民）初字第500号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-02-13

案件名称

上海市闸北区龙潭小区业主委员会与上海龙潭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市闸北区龙潭小区业主委员会,上海龙潭物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六条；《物业管理条例（2007年）》：第二十九条第一款，第三十九条第一款

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2013）闸民三（民）初字第500号上海市闸北区龙潭小区业主委员会与上海龙潭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审判决书原告上海市闸北区龙潭小区业主委员会。负责人陈申江。委托代理人姚逸炯，上海恒建律师事务所律师。被告上海龙潭物业管理有限公司。法定代表人张友进。委托代理人朱敏霞。委托代理人吴秋兰，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海市闸北区龙潭小区业主委员会与被告上海龙潭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年2月21日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员严毅超独任审判，于2013年5月13日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年10月28日第二次公开开庭进行了审理。原告上海市闸北区龙潭小区业主委员会的负责人陈申江及委托代理人姚逸炯，被告上海龙潭物业管理有限公司的委托代理人朱敏霞（第二次未到庭）、吴秋兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闸北区龙潭小区业主委员会诉称，2011年3月，原告代表龙潭小区业主和被告签订了物业服务合同，约定服务期限到2011年12月31日为止；因被告不具备相应的资质，龙潭小区业主大会于2011年12月30日通知被告，不再续签物业服务合同；2012年3月12日，因小区平改坡工程急需开通维修基金，双方曾以之前合同为样本草签了2012年的合同，同时签署附件表明，上述合同仅为开通维修基金之用；2012年6月1日，原告以书面函件方式，告知被告于2012年8月31日前撤离并做好相应的移交工作；2012年6月28日，原告通过网上招投标方式选定了新的物业管理公司，随后多次通知被告移交相关设施与资料，但被告不予理睬。为维护全体小区居民的合法权益，故起诉请求判令：1、被告移交专项维修基金账目及密钥；2、被告移交物业管理公建配套专用房（上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号101室、103室、104室、105室、106室及13号101室、201室房屋）；3、被告移交业主收费清册、隐蔽工程图纸。被告上海龙潭物业管理有限公司辩称，被告曾发生股权转让，之前管理混乱，大量资料已经缺失，隐蔽工程图纸可能是出借没有收回；按规定原告成立时被告应将所有材料移交给原告，但原告未要求被告将第一、三项诉讼请求中的材料交出，因此之后原告也未将上述材料移交给股权转让后的被告，部分遗留下来的材料现在也已经缺失，被告无法返还；原告要求移交的房屋都属于被告所有，被告对上述房屋享有占有处分的权利，原告无权要求被告移交。故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号、13号全幢房屋的权利人登记为被告。2010年12月3日，上海龙潭实业股份有限公司、上海闸北区龙潭综合厂（出让方）与上海跃奇置业有限公司（受让方）签订补充协议��约定：《股权转让合同》第四条增加甲方将沪太路XXX弄XXX号101室、103室、104室、105室、106室以及13号101室、202室（共计面积336.27平方米）等公建配套设施（另附清单）交付给乙方作为龙潭小区物业管理公建配套专用房使用，于股权转让资产交接时，一并移交给乙方。2011年1月11日，上海龙潭实业股份有限公司、上海闸北区龙潭综合厂（出让人、甲方）与上海跃奇置业有限公司（受让人、乙方）签订《上海市产权交易合同》，约定：甲方将所持有的上海龙潭物业管理有限公司100%股权有偿转让给乙方；灵石路XXX弄XXX号甲XXX室，沪太路XXX弄XXX号甲，沪太路XXX弄XXX-XXX号甲，沪太路XXX弄XXX号甲，沪太路XXX弄XXX号甲，上述资产属于转让范围；除上述列明的登记在上海龙潭物业管理有限公司名下的资产（包括房产）或上海龙潭物业管理有限公司管理的第三方资产不属于合同转让范围，甲方因股东身份而对该资产所享有的权益不因股权转让而发生变化，对于合同转让范围以外的上海龙潭物业管理有限公司名下的其余资产，甲方有权随时予以处置，乙方应根据甲方要求无条件给予相应协助和配合（包括资产权属的转移、变更、交付等），并保证不得以任何理由、形式提出异议或变相以转让后的上海龙潭物业管理有限公司名义主张对该资产（包括房产）的权利；甲方将沪太路XXX弄XXX号101室、103室、104室、105室、106室以及13号101室、102室（共计面积336.27平方米）等公建配套设施（另附清单）交付给乙方作为龙潭小区物业管理公建配套专用房使用，于股权转让资产交接时，一并移交给乙方。2011年3月，上海市闸北区龙潭小区业主大会（甲方）与被告（乙方）签订《闸北区龙潭小区物业服务合同》（以下简称2011年合同），约定：物业名称龙潭小区，乙��为物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务；乙方使用沪太路XXX弄XXX号101-106室的房屋作为物业管理办公用房；专项维修资金的帐务由物业服务企业代管；合同有效期自2011年1月1日起至2011年12月31日止；合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会。2011年12月30日，原告向被告发出通知，告知被告物业服务合同到期后不再续聘，将进入公开招投标。2012年2月10日，上海龙潭实业股份有限公司（移交方）与上海跃奇置业有限公司（接交方）签署《上海龙潭物业管理有限公司财产、权利凭证、财务账册等资料移交清单》，载明：二、龙潭小区物业管理专用使用房；1、沪太路XXX弄XXX号101室、103室、104室、105室、106室；2、沪太路XXX弄XXX号XXX室、XXX室；以上二项面积共计336.27平方米。2012年3月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《闸北区龙潭小区物业服务合同》（以下简称2012年合同），除合同有效期自2012年1月1日起至2012年12月31日止外，其余约定与2011年合同一致。同日，原告与被告签订《附加协议》，载明：因平改坡开通维修基金需要，业委会与物业管理公司服务合同暂按2011年的老合同文本内容签订，此合同仅作为开通维修基金之用，其余一切内容待正式合同签订，以新合同为准。2012年6月1日，原告向被告发出信函，告知被告在龙潭小区的物业服务截止2012年8月31日，要求做好各项善后工作和交接手续。2012年7月31日，原告向被告发出告知函，告知被告其对小区的服务截止到2012年8月31日，龙潭小区以网上公开招投标形式公开招标，最终彭浦物业中标，业委会代表业主大会与其签订了物业服务合同，2012年9月1日正式接管龙潭小区物业管理，要求被告提供业主��费清册、隐蔽工程图纸等资料。龙潭小区现由上海彭浦物业管理公司（以下简称彭浦物业）提供物业管理服务。审理中，双方均确认：被告为龙潭小区提供前期物业管理服务；补充协议中记载有误，上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号XXX室、XXX室应为13号101，102室，13号101室与102室实际是一套房屋，具体信息以登记为准；被告已将上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号101室、105室、106室移交彭浦物业，维修基金账目与业主收费清册也已移交，维修基金密钥是否移交以法院向彭浦物业核实的情况为准。本院询问彭浦物业工作人员郑国玉，其表示彭浦物业聘用了被告的两名职员，维修基金密钥也在其处。审理中，原告将诉讼请求调整明确为：1、被告移交维修基金密钥；2、被告移交物业管理公建配套专用房（上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号103室、104室及13号101，102室房屋）；3、被告移��隐蔽工程图纸。原告表示根据相关规定，物业管理企业应当保管隐蔽工程图纸，如果法院判决被告移交，而被告确实遗失这些材料，原告也不要求移交了。被告则称维修基金密钥已经移交彭浦物业，还剩三套房屋没有移交是因为彭浦物业尚有款项未支付给被告，隐蔽工程图纸可能是被告在股权转让前出借没有收回。以上事实，有原告提供的《闸北区龙潭小区物业服务合同》两份、通知、网页截屏、《附加协议》、《上海市产权交易合同》、信函、告知函、补充协议、《上海龙潭物业管理有限公司财产、权利凭证、财务账册等资料移交清单》、资产评估信息，被告提供的公示、会议通知2份、意见征询表决票、求助信、告全体业主书、告知书、收入统计表、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，物业服务合同终止时，��业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号103室、104室及13号101，102室房屋虽登记在被告名下，但根据被告新老股东签订的《上海市产权交易合同》的约定，上述房屋应作为龙潭小区物业管理公建配套专用房使用，不属于转让范围，新股东不得以任何理由、形式提出异议或变相以转让后的被告名义主张权利。上述约定由被告的全体股东一致认可，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效，对被告有约束力，被告不得对上述房屋主张权利。现被告已退出龙潭小区，故上述房屋作为小区物业管理公建配套专用房应交还给原告，被告的抗辩不能成立。至于原告要求被告移交维修基金密钥和隐蔽工程图纸的诉讼请求，根据彭浦物业工作人员的陈述，维修基金密钥已移交彭浦物业，故被告无法将之移交给原告；按照相关规定，被告应当将隐蔽工程图纸移交给原告，但被告称上述图纸已经遗失，在此情况下，原告要求被告移交隐蔽工程图纸的诉讼请求，本院难以支持，原告可另行维护其合法权益。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、《物业管理条例》第二十九条、第三十九条之规定，判决如下：一、被告上海龙潭物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市闸北区沪太路XXX弄XXX号103室、104室及13号101，102室房屋移交给原告上海市闸北区龙潭小区业主委员会；二、驳回原告上海市闸北区龙潭小区业主委员会其余诉讼请求。案件受理费人民币160元（原告上海市闸北区龙潭小区业主委员会已预缴），由被告上海龙潭物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　魏思奇代理审判员　　严毅超人民陪审员　　陈名玲二〇一三年十二月三十一日书　记　员　　袁佳铭附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。二、《物业管理条例》第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。关注公众号“”