（2013）舟普民初字第745号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-04-07
案件名称
上海尚食餐饮管理有限公司与浙江冠素堂食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
舟山市普陀区人民法院
所属地区
舟山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海尚食餐饮管理有限公司,浙江冠素堂食品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
舟山市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）舟普民初字第745号原告上海尚食餐饮管理有限公司。法定代表人黄红顺。委托代理人（特别授权）徐舟波。被告浙江冠素堂食品有限公司。法定代表人苗幼珺。委托代理人（特别授权）王良平、焦海天。原告上海尚食餐饮管理有限公司诉被告浙江冠素堂食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2013年10月11日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法由审判员纪培福适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐舟波、被告浙江冠素堂食品有限公司委托代理人王良平、焦海天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月1日，被告因门店经营布局调整，将原设在普陀沈家门同济路188号玛祖卡专卖店转租给原告开设“心滋味包子店”。双方签订了一份《定金协议》，就门店转让费、租期、违约责任等进行了约定。2012年8月11日，双方又补充签订了一份《租赁（转让）协议》，该协议主要内容：租期自2012年8月10日至2013年8月19日，共计一年零十天；租金每年十八万元；转让费三万元；合计人民币贰拾壹万伍仟元整。该门店租赁合同期满后，如原告需要，被告应全力协助原告招标续租。在上述协议履行期间，原告按约履行义务，并对门店进行了较高价值的装修，而在租赁期届满前，原告多次向被告询问续租事宜，被告称其获悉招标信息后再告知。租赁物所有或管理单位为舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司，合同届满后重新招投标，被告作为承租人，享有同等条件下的优先承租权，租赁物产权管理单位在重新招标决定后，将提前通知被告考虑是否参与投标事宜，而原告一直没有从被告处得到相应信息，直至招投标开标当日，被告才告知原告，原告根本无法准备及参加招投标活动，故未能参与，最后由另外当事人取得中标资格，取得了上述租赁物的承租权，原告只能在合同期届满后搬离，相应的装修等投入无法得到相应补偿，造成了较大经济损失。另外，被告在2012年9月17日，名称从“舟山市冠素堂食品有限公司”变更为“浙江冠素堂食品有限公司”。原告认为，被告的行为是有过错的，违反了双方所签订的协议，损害了原告的利益。应按定金协议第4条约定的内容承担违约责任。故原告诉至法院，请求法院责令被告向原告支付违约金100000元。原告为证明其所主张的事实，向本院提供了以下证据：1.原告营业执照、被告工商注册登记及变更登记资料各一份，拟证明原、被告诉讼主体资格。2.《定金协议》、《租赁（转让）协议》各一份，拟证明租期及租期届满续租的约定。3.录音光盘及文字整理及情况说明，拟证明被告对于损害事实也予以认同。4.进场确认单，拟证明涉租房屋已被林文以竞标中标的形式于2013年8月12日承租，被告没有行使优先承租的权利。5.租金、转让费及装修凭证，拟证明原告装修投入及租金支付。被告辩称，原告起诉的依据是原、被告签订的《定金协议》和《租赁（转让）协议》。如原告以定金协议为依据起诉，被告认为该协议已履行完毕。被告不存在违约，且被告已经履行协助义务，原告未提供证据证明被告未提供协助义务，被告仅是配合，主动权在原告，该租赁房屋产权单位已经在招标网上发布相关招投标信息，原告应该知晓，承租人优先租赁权并没有法律的明确规定，且原告是否需要继续租赁该房屋，以及原告参加招标是否能中标都是未知数，故被告不存在违约。至于原告的实际损失，被告无法证实。即使被告存在违约行为，双方约定的违约金也明显过高，请求法院对双方约定的违约金调低。被告为证明其所辩称的事实，向本院提供了以下证据：1.招标网上的信息公告，拟证明涉租房屋产权单位已经将招标投标信息在网上公开，原告应起到注意义务。2.收条，拟证明被告将保证金退还给原告，原告法定代表人出具了收条。3.《合作协议》一份，拟证明该租赁房屋并非被告所有，产权单位同意被告转租。4．《财产租赁合同书》一份，拟证明被告与舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司签订的租房合同内容并未确定被告有优先承租权。为查明案情，本院依职权向舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司有关负责人员进行了调查，其表示，按惯例，本单位会提前通知原承租方，在涉租房屋招标公示后，本单位资产管理部的经办人在2013年8月6号左右就以电话联系的方式通知了被告的苗经理。本单位在招标、投标前需了解原租户的意向及市场底价，据本单位了解，2013年8月前的一段时间，原告的店门是关着的，并未经营。为查明案情，本院依职权向原告租房处旁边的玛祖卡蛋糕店有关人员进行了调查。其表示，原先玛祖卡店主租用舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司的这处店面。玛祖卡店主搬离后，该处房屋就租给“心滋味包子店”，该店2013年也很少经营。2013年5、6月后，该店关门停业。后来经招、投标后，产权管理单位将该店面出租给现在开皮具店的店主了。经审理查明，2012年8月1日，被告因门店经营布局调整，将原设在普陀沈家门同济路188号玛祖卡专卖店转租给原告开设“心滋味包子店”。双方签订了一份《定金协议》，就门店转让费、租期、违约责任等进行了约定。该《订金协议》约定的违约责任条款内容：该门店租赁合同期满后，被告应大力协助原告招标续租。如承租后一方违约，由违约方向另一方赔偿100000元。2012年8月11日，双方又补充签订了一份《租赁（转让）协议》主要内容：租期自2012年8月10日至2013年8月19日，共计一年零十天；租金每年十八万元；转让费三万元；合计人民币贰拾壹万伍仟元整。该门店租赁合同期满后，如原告需要，被告应全力协助原告招标续租。该份协议系经舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司同意并在协议书上盖章。2013年8月5日，舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司在网上就其管理的涉租店面发布招、投标公告，招标期限为2013年8月5至2013年8月12日。2013年8月6日左右，该公司资产管理部的经办人以电话联系的方式通知了被告的苗经理。2013年8月12日，被告打电话告知原告涉租房屋招、投标信息，但因时间紧张，原告未能参加竞标。涉租房屋被案外人林文以每年14万元的价格竞租。为此，原、被告产生纠纷，多次协商未果，原告直到2013年8月29日才清退店面。另查明，被告在2012年9月17日，名称从“舟山市冠素堂食品有限公司”变更为“浙江冠素堂食品有限公司”。本院认为，合同义务群包括先合同义务、合同义务、后合同义务。根据双方签订的《定金协议》和《转让（转租）协议》来看，原、被告已经将后合同义务进行了明确约定。尽管涉租的房屋招标发生在原告承租期内，超出双方的预期，但被告在知晓的情形下更应当遵循诚实信用的原则，在力所能及的范围内及时履行协助、通知等义务。被告在2013年8月6日左右经舟山市普陀区国有资产投资经营有限公司有关负责人员以电话联系的方式得知涉租的房屋在招标，却未及时告知原告，明显违反民法诚实信用的原则，应当承担相应的民事责任。但涉租的房屋系以公开招标的形式对外出租，并在招标网络上发布公告，原告在租赁期限即将届满时，作为一个商事主体，理应审慎地关注房屋产权单位的招、投标事宜。只要原告尽了审慎的注意义务，也是可以获悉招标事宜，不能因为租房合同约定了被告的后合同义务，就完全坐等被告的通知。再者，根据调查，原告在房屋产权管理单位招、投标前的相当长的时期内，并未营业，也容易给被告产生原告不再需要租赁该店面的印象。因此，原告未能参加招、投标也有自身的过错，况且在公开招标的情形下，原告即使参与投标也未必能中标。故原告对自身未能通过竞标续租店面所造成的损失承担一定责任。现原告根据合同的约定提出被告应承担支付其100000元的违约金。被告请求应当对双方约定的违约金调低。本院认为，被告未按约定及时履行通知义务，仅系原告未能中标续租房屋的因素之一，其承担的违约责任与违约行为的性质及给原告造成的损失相比，违约金约定过高，本院根据双方租赁合同的性质、租金交付情况、合同履行情况、双方的过错程度、违约性质等因素综合判断，酌定被告支付给原告违约金25000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告浙江冠素堂食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚食餐饮管理有限公司违约金25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告上海尚食餐饮管理有限公司负担650元，被告浙江冠素堂食品有限公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员 纪培福二〇一三年十二月三十一日书记员 蒋 维附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：