（2013）长民初字第00985号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-03-19

案件名称

盛庆灿诉程培、陈玉变、程慧娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

长葛市人民法院

所属地区

长葛市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

盛庆灿,程培,陈玉变,程慧娟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2013）长民初字第00985号原告盛庆灿，男，1961年12月7日生，汉族。委托代理人张柱军，河南先利律师事务所律师。被告程培，男，1981年5月1日生，汉族。委托代理人赵进良，长葛市长兴法律服务所法律工作者。被告陈玉变，女，1953年10月31生，汉族。被告程慧娟，女，1976年8月9日生，汉族。以上二被告委托代理人杨红伟，长葛市古桥法律服务所法律工作者。原告盛庆灿诉被告程培、陈玉变、程慧娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月20日受理，依法组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告盛庆灿及其委托代理人张柱军、被告程培委托代理人赵进良、被告陈玉变、程慧娟委托代理人杨红伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告盛庆灿诉称：2010年7月1日，原告与被告程培签订房屋租赁协议，租用被告家位于益民街的门面房两间，租赁期限6年。2012年7月10日，被告不按合同约定为涨房租将房门锁住，次日打开。2012年8月1日，被告又将房门焊住，后被告陈玉变、程慧娟向法院起诉，2013年1月4日提出撤诉。2013年2月1日，被告无理将其租用房屋内的商品搬走。现被告提出解除房屋租赁合同，原告不同意，因此诉至法院，请求判令被告解除房屋租赁合同无效；请求继续履行合同并支付违约金2万元并承担本案诉讼费用。被告程培辩称：1、2013年1月24日，被告程培通过长葛市公证处向原告公证送达解除协议通知书，程序合法，证据充分，应驳回原告的诉讼请求。2、根据《合同法解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持，本案原告起诉已超3个月起诉期限；3、原告起诉违反一事不再理原则；4、本案原告未履行合同义务交纳房租，原告违约在先，被告并无违约，不存在支付违约金及损失。综上，应驳回原告的诉讼请求。被告陈玉变、程慧娟辩称：被告已向原告送达解除协议通知书，原告起诉已超3个月起诉期限；诉状中称2012年2月1日发生纠纷无事实根据，原告的诉请应予驳回。原告盛庆灿提供以下证据支持其主张：1、2010年7月1日原告盛庆灿与被告程培所签房屋租赁协议一份及收据三张，证明原被告签订了房屋租赁协议，原告按合同约定履行义务向被告交纳房租；2、录音光盘一张及录音笔录，证明原告主动向被告交纳房租，被告不接收并擅自要求涨房租；3、2012年8月1日、2013年2月1日接处警记录各一份及照片三张，证明原被告双方发生纠纷后，程彦章、程培、程慧娟于2012年8月1日将原告承租房门锁住，致使原告不能营业；4、国内特快专递邮件详情单一张、通知一份、邮件查单一份，证明原告多次主动交房租被告拒收及原告通知被告履行合同义务，同时证明原告通知被告原告经营的商品及营业款被锁在承租房内。5、2013年1月4日原告盛庆灿与案外人黄俊萍所签房屋租赁协议一份及2013年1月4日收条一张，证明原告以每年35000元另租房子经营，并于2013年1月23日营业，中间停业6个月；6、证人张新伟、郭应选证言，证明2012年6月中旬，原告盛庆灿与其二人到长葛市坡胡镇石庙杨给一个姓程的人送房租，但没见到人。被告程培提供以下证据支持其辩解：1、（2013）长证民字第39号公证书一份，证明2013年1月24日程培通过公证处向原告送达解除合同通知书，原告没有在3个月内提起诉讼，原被告所签订的房屋租赁协议已经解除。2、（2013）长民二初字第00354号民事判决书一份，证明原告起诉违反一事不再理原则。被告陈玉变、程慧娟未提供证据。经庭审质证，对于原告提供的证据，被告程培对证据1的真实合法性无异议，但提出不能证明原告履行2012年交纳房租义务。被告陈玉变、程慧娟对证据的真实合法性无异议，但提出原告应于2012年6月20日前交纳2013年房租，原告拖欠租金6个月，符合解除合同的情形；对于证据2，三被告对其真实合法性未提出异议，但认为该证据不能证明被告违约及原告履行合同义务；对于证据3，被告程培对其真实性未提出异议，但认为该证据不能证明被告程培违约；被告陈玉变、程慧娟提出该证据与本案不具有关联性，照片显示的是背影和侧身，不能证明是被告本人；对于证据4，被告程培对其真实性未提出异议，但提出程培没有收到该邮件；被告陈玉变、程慧娟提出邮件收件人没有其二人；对于证据5，三被告均提出与本案无关；对于证据6，被告程培提出两个证人在长民二初字第00354号案件中已出庭作证，本案再次出庭，其证言不可信，且其证言不能证明原告已经履行合同义务；被告陈玉变、程慧娟提出证人称向坡胡镇石庙杨村送房租，本案三被告住所地均在长葛市区，地址相矛盾。对于被告程培提供的证据1，原告对其真实性无异议，但提出公证书形式不合法，公证书必须有领导签字后生效，公证书没有公证人员周峰签名，是否具备公证资质应予核实，公证书也不能证明解除协议通知书已合法解除，被告陈玉变、程慧娟对该证据的真实合法性及证明内容均无异议；对于被告程培提供的证据2，原告提出该判决书未生效，被告陈玉变、程慧娟对该证据的真实合法性及证明内容均无异议。经审核，本院认为，原告提供的证据1、2，被告对其真实合法性未提出异议，三被告虽对其证明内容提出异议，但没有提供证据证明，因此，本院确认为有效证据；对于原告的证据3，被告程培对其真实合法性未提出异议，虽对其证明内容有异议，但没有提供证据证明，被告陈玉变、程慧娟虽提出异议，也未提供证据证明，因此，本院对该证据的真实合法性予以确认；对于证据4，三被告提出异议，认为邮件详情单上收件人没有陈玉变、程慧娟，收件人程培也未签收该邮件，本院对该事实予以确认；对于证据5，三被告均提出异议，认为与本案无关，本院认为该证据证明了原告盛庆灿重新租房经营的事实，并交纳2013年重新租房租金35000元；对于证据6，三被告虽提出异议，但该证据与证据2能够相互印证，本院确认为有效证据。对于被告程培提供的证据1，被告陈玉变、程慧娟对其无异议，原告对其真实性无异议，因此本院对其真实性予以确认；对于被告程培提供的证据2，被告陈玉变、程慧娟对其真实合法性及证明内容均无异议，原告对其真实性也无异议，因此，本院对其真实合法性予以确认。根据以上有效证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年7月1日，原告盛庆灿与被告程培签订房屋租赁协议，约定房屋租赁期限6年，自2010年7月1日至2016年6月30日；每年租金23000元，交纳租金方式为一次性交纳，每年房租到期前10天交纳下一年房租；在承租期内，出租方不得随意抬高房租，否则，应加倍赔偿承租方经济损失20000元。协议签订后，原被告依约履行，2012年6月，被告要求涨房租，原告要求按协议约定的每年租金23000元向被告交房租，被告程培避而不见，原被告双方因此发生纠纷。2012年8月1日起，原告不能在其租用房屋正常经营。2013年1月4日，原告盛庆灿与案外人黄俊萍签订房屋租赁协议一份，并向黄俊萍交纳2013年房租35000元。2013年1月24日，被告程培作出解除协议通知书，内容为“盛庆灿同志，因你违背2010年7月1日双方所签协议约定，没有按时缴纳2012年房屋租金，经与你协调无果，现书面通知与你解除于2010年7月1日程培（甲方）与盛庆灿（乙方）所签订协议。否则，给甲方造成的经济损失将由你乙方承担，特此通知，程培，2013年1月24日”，当日被告程培通过长葛市公证处向原告送达解除协议通知书。2013年2月16日，原告以租赁合同为由向本院提起诉讼，后原告将关于房屋租赁的有关请求撤销，2013年5月20日，原告又向本院提起诉讼。庭审中，原告变更诉请为：1、判令被告作出的解除协议通知书无效；2、判令被告支付合同违约金2万元、赔偿停业期间的损失2.8万元、另行租房多支出的租赁费4.7万元；3、判令诉讼费由被告承担。本院认为：原告盛庆灿与被告程培签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律有关规定，因此该房屋租赁协议为有效协议。原被告在合同履行过程中，被告程培违反协议约定，要求涨房租，原告多次要求按照合同约定向其交房租，其避而不见，因此，被告程培作出的解除协议通知书，写明原告盛庆灿没有按时交纳2012年房屋租金，理由不能成立，被告程培作出的解除协议通知书不符合合同法规定的合同解除的情形，因此，本院确认被告程培向原告盛庆灿送达的解除协议通知书无效，但鉴于原告盛庆灿已经另租房经营，被告程培已向原告盛庆灿送达解除协议通知书，原被告双方的行为都表明房屋租赁合同已无法继续履行，合同目的已不能实现，因此，应解除原告盛庆灿与被告程培签订的房屋租赁协议。原告盛庆灿与被告程培所签房屋租赁协议约定“出租房不得随意涨房租，否则，赔偿承租方损失2万元”，协议约定的2万元系违约金性质，根据该约定，被告程培在租赁期限内要求涨房租，致使原告在租赁期限内无法正常经营，被告程培应支付原告违约金2万元。关于原告请求的停业期间的经营损失，因原告不能提供证据证明，因此，本院不予支持。关于原告请求的另行租房多支出的房租，鉴于被告已经对其涨房租承担了违约责任，因此，原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告程培向原告盛庆灿送达的解除协议通知书无效；二、解除原告盛庆灿与被告程培签订的房屋租赁协议；三、被告程培于本判决生效之日起十日内支付原告盛庆灿违约金20000元；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应交诉讼费2175元，原告盛庆灿已预交1550元，本院予以免交；原告盛庆灿预交的1550元，予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审　判　长　　李翠琴审　判　员　　王国领人民陪审员　　陈　琦二〇一三年十二月三十一日书　记　员　　陈玉娇 来源：百度搜索“”