（2013）文经民一初字第330号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-08-04

案件名称

马玉清与盛基投资公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

威海市文登区人民法院

所属地区

威海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马玉清,山东盛基投资有限责任公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第四百零四条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第一百七十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

山东省文登市人民法院民事判决书（2013）文经民一初字第330号原告马玉清，女，汉族，城镇居民。委托代理人王鸿运，山东宏安律师事务所律师。被告山东盛基投资有限责任公司。法定代表人王坚��董事长。委托代理人于大卫，山东德平律师事务所律师。马玉清与山东沃克商业发展有限公司、山东盛基投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月25日立案受理，依法由审判员于涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告马玉清之委托代理人王鸿运、被告山东盛基投资有限公司之委托代理人于大卫到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原告丛军申请撤回对山东沃克商业发展有限公司的起诉，本院已裁定准许。本案现已审理终结。原告马玉清诉称：2007年5月14日原告与山东沃克商业发展有限公司签订委托招商代理协议一份，约定原告将文登经济开发区汕头路8号“韩国之窗国际家居建材广场”2座2层×号商铺授权山东沃克商业发展有限公司独家代理原告上述物业的招商工作，期限五年，自2007年5月14日至2012年5月13日止。租金为每年9600元，分解为每半年4800元，如物业委托招商五年期满后，原告向乙方（山东沃克商业发展有限公司）提出物业产权转让申请，乙方将以相关商品房买卖合同中的总房款的原价格购买该物业产权。经查，山东沃克商业发展有限公司于2007年8月13日因公司与被告合并而注销，合并后其全部资产债务及相关权利义务均由被告承担。原告与山东沃克商业发展有限公司签订的委托合同于2012年5月13日已经到期，到期前已经拖欠原告半年租金，到期后原告多次要求被告按照合同约定回购房屋并支付拖欠的租金，被告以资金困难为由拒不支付。请求判令被告支付原告自2011年11月14日至2013年7月15日的房屋租赁费16503元，并按合同约定按每日万分之三支付违约金；二、判令被告购买属于原告的位于文登经济开发区汕头路8号韩国之窗国际家居建材广场2座2层×号商铺，并支付原告购房款120400元。被告山东盛基投资有��公司辩称：2007年5月14日原告与原山东沃克商业发展有限公司签订委托招商代理协议属实，委托期限为5年，自2007年5月14日至2012年5月13日止。涉案商铺当时的购房款数额为120400元。代理协议第七条约定：如果甲方（原告）向乙方（沃克公司）提出物业转让申请，乙方将以相关商品房买卖合同中总房款的原价格购买该物权产业。被告认为该约定并没有确定沃克公司必须一定要购买原告的上述房屋。因为合同法规定，买卖合同应具有四个基本条件并协商一致，双方协议第七条的约定并不构成一个必须执行的买卖合同或买卖条款。基于此，原告的第一次项诉讼请求被告不同意。对原告新增加的诉讼请求，需要庭后落实。经审理查明：2007年5月14日原告与山东沃克商业发展有限公司签订委托招商代理协议一份，约定原告将其所购买的位于文登经济开发区汕头路8号“韩国之窗��际家居建材广场”2座2层×号的商铺授权山东沃克商业发展有限公司独家代理招商工作，期限五年，自2007年5月14日至2012年5月13日止。在租赁协议中约定，乙方（山东沃克商业发展有限公司）保证本商铺的租金为每年9902元，分解为每半年4951元，乙方将租金以每半年度向甲方（原告）支付。甲方物业委托租赁期内，若乙方不能按时支付甲方租赁所得租金，乙方应按照所约定租金收益的万分之三的违约金按日支付给甲方，协议继续履行。甲方物业委托招商代理五年期满后，如甲方向乙方（山东沃克商业发展有限公司）提出物业产权转让申请，乙方将以相关商品房买卖合同中的总房款的原价格购买该物业产权。为证实其主张，原告向本院提交了以下证据：一、原告与山东沃克商业发展有限公司签订的委托招商代理协议一份，证实房屋租金支付方式、数额及合同到期后回��的约定；二、山东省工商行政管理局出具的山东沃克商业发展有限公司注销登记情况及注销登记档案材料一宗，证实山东沃克商业发展有限公司已因与被告合并而注销，其资产、债务及权利义务全部由被告山东盛基投资有限公司承继。三、位于文登经济开发区汕头路8号A区2号楼×-×号房屋的房屋所有权证复印件一份，证实涉诉房屋的产权登记情况。经质证，被告对以上证据的真实性没有异议。根据双方约定：2011年11月14日至2012年5月13日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2011年11月14日向原告支付租金4951元，该部分租金截止2013年4月25日（原告起诉之日），应当支付的违约金数额为784元（4951元×0.3‰×528天）；2012年5月14日至2012年11月13日期间，山东沃克商业发展有限公司应当于2012年5月14日向原告支付租金4951元，截止2013年4月25日（原告起诉之日），该部分租金应��支付的违约金数额为514元（4951元×0.3‰×346天）；2012年11月14日至2013年7月15日期间，山东沃克商业发展有限公司应当向原告支付租金6601元（9902元÷12月×8月）。经查，山东沃克商业发展有限公司于2007年8月13日因与被告山东盛基投资有限公司合并而注销，合并后山东沃克商业发展有限公司的全部资产债务及相关权利义务均由被告承担。原告与山东沃克商业发展有限公司签订的委托合同于2012年5月13日已经到期，但到期后被告并未将涉诉商铺交付原告，仍由被告实际控制，并且自2011年11月14日至2013年7月15日的租金被告未支付原告。委托合同到期后原告多次要求被告山东盛基投资有限公司按照合同约定回购房屋并支付拖欠的租金，被告以资金困难为由拒不履行义务。以上事实，有双方当事人的陈述、委托经营租赁协议、清算报告、股权会议决定、注销登记书面材料、公告、购房发票复印件等证据在案为凭。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与山东沃克商业发展有限公司所签订的委托经营租赁协议合法有效，双方应当严格按照协议约定履行，山东沃克商业发展有限公司未按照协议约定向原告给付租金，已构成违约，应当承担继续履行的义务，并应按照合同约定承担违约责任。原被告之间的委托招商经营协议到期后委托合同终止，被告作为委托人应当向原告报告委托事务的结果，被告未提供证据证明履行了该合同义务，也没有将涉诉商铺交付给原告，视为仍由其经营管理，根据权利义务对等的原则，被告应当比照原合同约定向原告支付租金。原告与山东沃克商业发展有限公司所签订的委托招商代理协议明确约定甲方（原告）物业委托招商代理五年期满后，如甲方向乙方（山东沃克商业发展有限公司）提出物业产权转让申请，乙方将以相关商品房买卖合同中的总房款的原价格购买该物业产权。现原告要求山东沃克商业发展有限公司以原告购买涉诉商铺的原价格购买涉诉商铺，理由正当，本院予以支持。法律规定“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”山东沃克商业发展有限公司于2007年8月13日因与被告山东盛基投资有限公司合并而注销，其所有的债权债务均由被告山东盛基投资有限公司承继。因此，本案中，对于山东沃克商业发展有限公司所应当承担的继续履行义务和违约责任，应当由被告山东盛基投资有限公司承担。原告所诉要求被告山东盛基投资有限公司支付合同期内欠付租金及合��到期后被告实际控制管理涉诉商铺期间的租金、并要求被告按原告购买涉诉商铺的原价格购买涉诉商铺的主张，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告所辩，理由不当，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零四条、《中华人民共和国公司法》第一百七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东盛基投资有限责任公司于本判决生效后五日内向原告马玉清支付自2011年11月14日至2013年7月15日的房屋租赁费16503元（9902元×1年＋9902元÷12月×8月）。二、被告山东盛基投资有限责任公司于本判决生效后五日内向原告马玉清支付违约金1298元。三、被告山东盛基投资有限责任公司于本判决生效后五日内向原告马玉清支付购买位于文登经济开发区汕头路8号A区2号楼×-×��房屋的购房款120400元。四、原告马玉清于本判决生效后五日内协助被告山东盛基投资有限责任公司办理位于文登经济开发区汕头路8号A区2号楼×-×号房屋的产权过户变更登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1354元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员　　于涛二〇一三年十二月三十一日书记员　　周力关注公众号“”