（2013）盐民终字第0529号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-12-29
案件名称
罗海啸与朱兆银房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱兆银,罗海啸
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）盐民终字第0529号上诉人（原审被告）朱兆银，个体户。委托代理人沙卫星，江苏腾飞苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗海啸，公务员。委托代理人李凡，江苏海瑞华律师事务所律师。上诉人朱兆银因与被上诉人罗海啸房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2012）东民初字第0831号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院经审理查明，2009年9月8日，朱兆银（甲方）与罗海啸（乙方）签订一份房屋买卖合同，约定朱兆银将位于东台市金水湾小区151号（公安编号为金水湾一区57幢）603室安置房一套及20号车库出售给罗海啸。合同约定：“1、房屋总价：车库跃层外的总价按照房管部门实测面积乘以2000元每平方米计算，车库跃层按照拆迁回迁价计算总额。2、甲方接收乙方定金捌万元，并将房卡同时交付乙方。3、回迁期20天内，甲方无条件协助乙方办理好全部房产手续。4、乙方承担所有过户费用。5、余款交房过户时一并过清。6、房卡外所有手续仍由甲方保管，如有遗失，甲方承担所有违约责任。7、如有违约事件发生，违约方承担对方所有的经济损失。”合同签订当日，罗海啸给付朱兆银购房定金80000元，朱兆银将金水湾小区安置房房卡一张（被安置人朱兆银、151号楼603室130平方米及20号车库）交给罗海啸。本案诉争房屋系由朱兆银所有的原坐落于东台市204国道西侧海新巷2组房屋拆迁后回迁安置的房屋。根据东台市城市建设和综合整治指挥部印发《金水湾回迁安置实施方案》（东城指发（2010）2号）通知，金水湾回迁安置落实阶段为2010年2月2日至2月5日。根据东台市东方房产测绘事务所测定，金水湾一区57号楼603住宅实测面积为129.42平方米、阁楼62.16平方米、20号车库的实测面积13.14平方米。2011年5月，罗海啸向一审法院提起诉讼，要求朱兆银履行合同交付房屋，结算房款260000元并办理全部房产手续。2012年4月，诉争的东台市金水湾小区一区57幢603室、57幢603-1室及20号车库的房屋所有权和土地使用权登记在朱兆银之女朱连玲名下。2012年4月，罗海啸向一审法院申请撤诉，后罗海啸再次诉至一审法院，请求判决解除罗海啸、朱兆银签订的房屋买卖合同；要求朱兆银返还购房定金80000元并赔偿罗海啸经济损失515091.60元（车库、跃层的损失未主张）。2012年5月10日，罗海啸申请对朱兆银价值550000元的财产进行诉讼保全并提供了担保。一审法院依法作出（2012）东民初字第0831-1号民事裁定书，并采取了保全措施。2012年9月6日，罗海啸申请对东台市金水湾小区一区57幢603室的房屋价值进行评估。受一审法院委托，江苏东城亿土地评估房地产估价有限责任公司对本案所涉的金水湾小区一区57幢603室、57幢603-1室（阁楼）、57幢20号车库的房地产进行价值评估，该公司于2011年11月5日作出（江苏）东诚亿（房）估字第（2012）鉴039号估价报告书，估价结果为：东台市金水湾小区一区57幢603室、57幢603-1室（阁楼）、57幢20号车库的房地产，在估价时点2012年9月18日的房地产总价为人民币82.4万元，其估价结果一览表载明：东台市金水湾小区一区57幢603室（面积129.42平方米）为59.3万元、57幢603-1室（阁楼面积62.16平方米）20.1万元、57幢20号车库（面积12.14平方米）3万元。一审法院认为，关于双方签订房屋买卖合同的效力问题。根据相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案当事人双方签订案涉房屋买卖合同时，朱兆银持有的安置房房卡载明“金水湾小区安置房房卡，被安置人朱兆银、151号楼603室130平方米及20号车库”，由此可见，安置房房卡的被安置人为朱兆银，而并非朱兆银之女朱连玲，罗海啸有理由相信朱兆银有权转让该安置房，因此当事人双方签订房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效之情形，应认定双方签订的房屋买卖合同合法有效。朱兆银以案涉房屋系其女朱连玲的拆迁安置房，其未取得房屋所有权为由主张双方签订房屋买卖合同无效，对此，朱兆银不能证明其与罗海啸签订案涉房屋买卖合同时，案涉房屋系其女朱连玲的房屋，而是在罗海啸提起诉讼要求其履行合同结算房款、交付房屋后，朱兆银才将案涉的回迁安置房登记在其女朱连玲的名下，朱兆银认为其转让给罗海啸的房屋系其女朱连玲的房屋，当事人双方之间签订的房屋买卖合同无效的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。关于罗海啸的诉讼请求是否支持的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案罗海啸已向朱兆银交付购房定金8万元，朱兆银已将其所有的安置房房卡交给罗海啸，依照合同约定朱兆银应在回迁期20天内无条件协助罗海啸办理好全部房产手续，余款在交房过户时一并付清，现回迁期已过，朱兆银不仅不履行交房义务，反而将诉争房屋的产权登记在其女朱连玲的名下，朱兆银构成根本违约。根据当事人双方房屋买卖合同第七条约定，“如有违约事件发生，违约方承担对方所有的经济损失”。因朱兆银违反合同约定，不履行交房义务，罗海啸要求与朱兆银解除合同，并要求朱兆银返还购房定金8万元、赔偿违约产生的经济损失，既符合双方合同的约定，亦符合法律规定，故罗海啸的诉讼请求，依法应予支持。关于罗海啸主张因朱兆银违约所造成的经济损失如何计算的问题。当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案当事人双方订立合同时，双方应当预见到一方不履行合同义务，可能造成对方房屋市场价与合同价之间的差价损失。根据合同约定，车库、跃层外的总价按房管部门实测面积乘以2000元每平方米计算。现57号楼603室（129.42平方米）评估价为593000元，该房屋合同价为258840元（129.42平方米×2000元／平方米），故朱兆银违约造成罗海啸的经济损失为593000元-258840元=334160元。遂判决：一、解除罗海啸与朱兆银于2009年9月8日签订《房屋买卖合同》；二、朱兆银于本判决生效之日起30日内返还罗海啸购房定金80000元，并赔偿罗海啸的经济损失334160元，合计414160元；三、驳回罗海啸的其他诉讼请求。一审宣判后，上诉人朱兆银不服上述民事判决，向一审法院提起上诉称：1、本案被上诉人于2012年4月撤回起诉，有独立请求权的第三人应为另案的原告，本案一审的原告和被告应该作为另案被告进行诉讼，一审法院剥夺了朱连玲的诉讼权利程序违法。2、上诉人与被上诉人所签订的“房屋买卖合同”是附条件生效的合同。签订合同时，诉争的房屋并不存在，只有在诉争房屋已存在并一定安置给上诉人时，合同才生效，该合同明显为无效合同。3、将诉争房屋登记在上诉人女儿名下的是“房产安置部门”和“房屋登记部门”，而非上诉人，而且该合同并未生效，未生效的原因是双方过错造成的。4、即使“房屋买卖合同”有效，本案诉争房屋的估价时点应为2010年2月25日前。当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被上诉人罗海啸答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，一审法院准许罗海啸撤诉符合法律规定，朱连玲可以另案作为原告起诉朱兆银和罗海啸，故一审法院并未剥夺朱连玲的诉讼权利。《最高人民法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故上诉人朱兆银以其在缔约时对标的物没有所有权为由主张合同无效的上诉理由不能成立。朱兆银未按照其与罗海啸签订的房屋买卖合同履行相应的义务，已经构成违约，根据房屋买卖合同的约定，应当承担罗海啸的全部经济损失。朱兆银上诉称系“房产安置部门”和“房屋登记部门”将诉争房屋登记在其女儿朱连玲名下，因“房产安置部门”和“房屋登记部门”系根据相关材料进行的房产登记，而相关材料应由朱兆银提供，故上诉人的该上诉理由不能成立。朱兆银上诉称即使房屋买卖合同有效，本案诉争房屋的估价时点应为2010年2月25日前，理由为上诉人未按约定在2010年2月25日前为被上诉人办理好全部房产手续，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，故估价时点应为2010年2月25日前。对此，本院认为，虽然上诉人此时已经构成违约，但双方签订的房屋买卖合同系有效合同，被上诉人仍可依据双方签订的房屋买卖合同要求上诉人履行办理房屋过户手续等义务，被上诉人并未造成损失的扩大，故本院对上诉人朱兆银该上诉理由亦不予采信。综上，上诉人朱兆银的上诉理由依据不足，本院不予采信。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6392元，由上诉人朱兆银负担。本判决为终审判决。审 判 长 张东祥代理审判员 高 翔代理审判员 谢超亮二〇一三年十二月三十一日书 记 员 倪 玲 来源：百度“”