（2013）张金民初字第0527号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-12-27
案件名称
丁正祥与章丽娟、沈洪武等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁正祥,章丽娟,沈洪武,赵亚
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第六条，第十五条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百三十条
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2013）张金民初字第0527号原告丁正祥。委托代理人陈强。被告章丽娟。委托代理人展建峰。被告沈洪武。被告赵亚。被告沈洪武、赵亚共同的委托代理人沈兴荣，男，1947年12月30日生，汉族，系被告沈洪武的父亲。原告丁正祥诉被告章丽娟、沈洪武、赵亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理后，依法适用简易程序于2013年8月14日公开开庭进行审理，原告丁正祥及其委托代理人陈强、被告章丽娟及其委托代理人展建峰、被告沈洪武、赵亚的委托代理人沈兴荣到庭参加诉讼，后于2013年10月18日依法裁定由简易程序转为普通程序审理，于2013年11月6日组成合议庭公开开庭进行审理，原告丁正祥的委托代理人陈强、被告章丽娟、被告沈洪武、赵亚的委托代理人沈兴荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁正祥诉称：2007年12月12日，章丽娟与沈洪武签订房屋转让合同，约定由沈洪武将位于张家港市金港镇中南新村35幢402室（门票号为302室）及06#车库的房屋以转让价155280元转让给章丽娟。2011年6月12日，章丽娟与丁正祥签订房地产买卖协议将上述房屋转让给丁正祥，转让价格为340000元，协议还约定了买卖双方应配合办理房产过户手续，同时约定违约金。2011年7月1日，原告向章丽娟交付购房款345000元并取得房屋钥匙。同日原告与沈洪武签订合同一份，沈洪武承诺协助原告办理上述房屋产权过户登记手续。后原告多次要求被告履行房产过户登记手续的协助义务，但被告拒不履行。上述房屋产权已于2012年7月23日登记至沈洪武名下，赵亚为共有人。沈洪武、赵亚系夫妻关系。2013年6月7日，原告委托律师函告被告章丽娟、沈洪武协助办理房产过户登记手续，但二被告至今拒不履行。故原告起诉要求判决：三被告协助原告办理位于张家港市金港镇中南新村35幢402室（门票号为302室）及06#车库产权过户登记手续并登记至原告名下、被告章丽娟赔偿原告违约金30000元、本案诉讼费用由三被告负担。审理过程中，原告丁正祥撤回要求被告章丽娟赔偿原告违约金30000元的诉讼请求。被告章丽娟辩称：为了配合过户原告与被告章丽娟共同到被告沈洪武、赵亚处办理过户手续，期间为了办理过户被告章丽娟支付给了被告沈洪武、赵亚办理过户的费用15000元，本案原告与三被告共同达成了合同权利义务的转让，作为本案的被告沈洪武、赵亚在收到房款后应当有义务将出售的房屋协助办理过户手续的义务，本案的过户义务应当由被告沈洪武、赵亚承担。被告沈洪武、赵亚共同辩称：对房屋买卖不知情，诉争房产买卖都是被告的父亲沈兴荣办理的。原告无理由起诉我，原告卖房之前未和我商量，被告章丽娟告诉我说房屋转让了，让我去签协议，并说我签字后给我损失费。我没有收到原告的房款，收到的15000元是被告章丽娟请我去与原告签协议的劳务费。原告丁正祥为证明其诉请主张，提交如下证据：1、户表，证明被告沈洪武、赵亚为夫妻关系。2、被告章丽娟、沈洪武于2007年12月12日签订的房屋转让合同复印件一份，证明被告章丽娟向被告沈洪武购买本案诉争房产。3、2011年6月12日原告与被告章丽娟签订的房地产买卖合同，证明被告章丽娟买受诉争房产后再次转让至原告。4、收条，证明被告章丽娟收到原告房款345000元。5、2011年7月1日，被告沈洪武与原告签订的房屋转让合同一份，认为证明该份合同实际上是被告沈洪武承诺办理本案诉争房产的过户手续。6、张家港市保税区房产管理所出具的房屋权属登记信息查询结果证明，证明诉争房产登记情况。7、律师函2份及收函回执2份，证明原告委托律师向被告章丽娟、沈洪武发函，要求办理诉争房产过户手续。被告章丽娟、沈洪武质证后认为均没有异议。被告沈洪武、赵亚质证后均认为：对证据1、5、6没有异议。证据2的原件我是有的，但是上面甲方签字处“沈洪武”的名字是沈兴荣代签的。对证据3、4不清楚。证据7没有收到。被告章丽娟为证明其抗辩主张，提交2007年12月12日与沈洪武签订的房屋转让合同及购房款收据。并陈述两份证据上的“沈洪武”均为沈兴荣代签。原告丁正祥、被告沈洪武、赵亚质证后均认为没有异议。庭审中被告沈洪武、赵亚分别出具的证明，认为对本案所涉房屋买卖不清楚。原告丁正祥质证后认为对该两份证明的形式真实性没有异议，但是原告对于其表述的内容不予认可，从原告与被告沈洪武所签订的房屋买卖合同看，被告沈洪武是知情的。被告章丽娟质证后认为其为一家人应该都是知道的。经审理查明：2007年12月12日，以沈洪武（卖方）作为甲方与章丽娟（买方）作为乙方签订《房屋转让合同》一份，约定由甲方将拆迁安置所得的位于张家港市金港镇中南新村35幢302室的房屋及车库以155280元出售给乙方。该《房屋转让合同》中甲方签字处“沈洪武”为沈洪武父亲沈兴荣代签，章丽娟并于同日支付购房款155280元，该款由沈兴荣收取，并出具收据，收据上“收款人沈洪武”为沈兴荣代签。2011年6月12日，章丽娟与丁正祥签订《房地产买卖协议》，将上述房屋转让给丁正祥，协议还约定了上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费由丁正祥承担，双方配合办理过户手续，同时约定交尾款时，需一手房主（原房主）在本协议上签字。2011年7月1日，丁正祥向章丽娟交付购房款345000元并取得房屋钥匙，同日由沈洪武（卖方）为甲方与丁正祥（买方）为乙方签订《房屋转让合同》一份，约定由甲方将诉争房产库以155280元出售给乙方，甲方向乙方承诺在政府下发房产证后将房产证过户手续办到乙方名下。2012年7月23日，诉争房产在房管部门办理了房屋权属登记（张房权证金字第××号，登记的坐落为金港镇中南新村35幢402室，车库为06#），登记的所有权人为沈洪武，赵亚为共有人。后丁正祥多次要求履行房产过户登记手续的协助义务未果。为此引起本案诉讼。另查明，被告沈洪武、赵亚系夫妻关系。庭审中，章丽娟陈述2008年8、9月份我公公婆婆住进去的，一直住到2011年5、6月份，之后就卖给本案原告，与原告签了合同之后没几天与原告交接的，将钥匙给原告。对此陈述原告、被告沈洪武、赵亚均无异议。以上事实有户表、章丽娟与沈洪武于2007年12月12日签订的《房屋转让合同》及收据、2011年6月12日原告与被告章丽娟签订的《房地产买卖协议》及收条、2011年7月1日，被告沈洪武与原告签订的《房屋转让合同》、房屋权属登记信息查询结果证明、律师函及本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为，按照法律规定：“无处分权人将不动产转让给受让人的，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。本案中2007年12月12日，由沈兴荣代沈洪武与章丽娟签订《房屋转让合同》、代为收取购房款并实际交付房屋，结合沈兴荣与沈洪武为父子的身份关系，故章丽娟对诉争房产属善意取得，对诉争房产取得所有权。被告沈洪武、赵亚辩解的对房屋买卖不知情、没有收到原告的房款，依法有权向沈兴荣请求赔偿损失，本案中不予理涉。按照法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。2012年7月23日，诉争房产在房管部门办理了房屋权属登记，房产权属变更登记的条件已成就，故房屋原所有权人沈洪武、共有人赵亚应变更权属登记至章丽娟名下。合法的房屋买卖关系受法律保护。章丽娟将房屋出售给丁正祥并已实际交付，故章丽娟与丁正祥的《房地产买卖协议》已成立生效，但依法应办理权属变更登记，章丽娟在取得权属登记后应协助丁正祥办理变更登记。2011年7月1日，沈洪武与丁正祥签订的《房屋转让合同》中房款价格、过户等的约定与查明的房屋买卖事实不符，违反了房产管理及税收征管等的相关法律规定，损害国家利益，故合同无效。被告章丽娟关于原告与三被告共同达成了合同权利义务的转让，本案的过户义务应当由被告沈洪武、赵亚承担的辩解本院不予采信。原告丁正祥撤回要求被告章丽娟赔偿原告违约金30000元的诉讼请求，是其真实意思表示，并不违反法律规定，应予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告沈洪武、赵亚将张房权证金字第××号名下房屋所有权变更登记至被告章丽娟。限于判决生效后一个月内履行。二、被告章丽娟取得上述房产权属登记后一个月内依约协助办理变更房屋所有权登记至原告丁正祥。案件受理费710元，由原告丁正祥负担550元，由被告章丽娟、沈洪武、赵亚负担160元。该费原告已预交，本院不再退还，被告章丽娟、沈洪武、赵亚负担部分由被告章丽娟、沈洪武、赵亚在履行本判决时一并给付原告。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：苏州市农业银行园区支行，帐号：10×××99。审 判 长 曹 刚人民陪审员 孙海航人民陪审员 刘瑞芳二〇一三年十二月三十一日书 记 员 卢 熙 来源：