（2013）渝北法民初字第13591号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-05-30
案件名称
重庆市易英物业管理有限公司与曹建华、陈清琼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市易英物业管理有限公司,曹建华,陈清琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
重庆市渝北��人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第13591号原告重庆市易英物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区渝航路三巷20号，组织机构代码：75624860-4。法定代表人刘庆英，董事长。委托代理人汪继谋，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告曹建华，男，汉族，1963年7月30日出生。被告陈清琼，女，汉族，1964年10月14日出生。委托代理人曹卫东（被告之子），男，汉族，1986年11月28日出生。原告重庆市易英物业管理有限公司与被告曹建华、陈清琼物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月10日立案受理后，依法由审判员颜长江独任审理，适用简易程序于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告重庆市易英物业管理有限公司的委托代理人汪继谋、被告陈清琼及其委托代理人曹卫东到庭参加了诉讼。被告曹建华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市易英物业管理有限公司诉称：原告系经工商部门核准设立专业从事物业管理服务的公司，被告系盛景天下业主。2008年1月1日，以原告为乙方、盛景天下开发商重庆立邦房地产开发有限公司为甲方签订《物业服务合同》，该合同约定：1.物业管理区域；2.委托服务事项；3.物业服务质量；4.物业服务费用；5.双方权利义务；6.违约责任等。该合同签订后，原告便进驻被告所在小区提供物业管理服务。在原告为该小区提供物业管理服务期间，被告拒不交纳物业管理费。现起诉要求：1.依法判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费4146元，违约金5000元，共计9146元；2.本案诉讼费由被告负担。被告陈清琼辩称：小区环境卫生差，篮球场长期堆放垃圾；小区绿化管理差；电梯也经常不能正常使用；小区通道长期被��辆占用；小区治安差，经常发生业主被盗事件；被告住家卧室渗水，至今未修复。被告曹建华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为放弃相关诉讼权利。经审理查明：被告曹建华、陈清琼系重庆市渝北区空港新城兰馨大道12号盛景天下17栋2单元8-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为118.5平方米，系电梯住宅。原告于2008年1月1日与被告所居住的位于重庆市渝北区空港新城兰馨大道12号盛景天下小区开发商重庆立邦房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》。该合同约定原告为盛景小区提供物业服务。物业服务费用的收取标准为：第一期普通住宅（非电梯房）按建筑面积0.5元／月.平方米收取；电梯房按建筑面积0.6元／月.平方米收取。第三期普通住宅（非电梯房）按建筑面积0.8元／月.平方米收取；电梯房按建筑面积1元／月.平���米收取。2009年1月18日，原告与被告曹建华签订《盛景天下三期前期物业服务协议》，被告将其位于盛景天下17栋2单元8-2号住宅物业服务委托原告实施前期物业管理。协议约定：被告物业为盛景天下住宅小区三期；物业服务范围为小区公共部位及公共设施、设备的清洁、日常养护、维修管理；小区公共区域卫生清扫以及经常性保洁，生活垃圾的收集、清运；小区环境绿化的养护、管理；小区24小时保安值班巡逻等治安防范管理；消防安全管理；小区交通秩序管理等。协议约定原告物业服务收费标准为普通住宅（非电梯房）按建筑面积0.8元／月.平方米（含公摊费），电梯房按建筑面积1元／月.平方米（含电梯使用费），收费时间为每月1-10日。业主逾期不交按日加收应交金额3‰的违约金。同时协议还约定业主在小区内人身财产受到侵害时，其责任以公安部的鉴定或人民法院的裁决为准，属原告管理疏忽造成的，应承担相应责任。协议期限为二年，2008年12月31日起至2010年12月30日止。协议签订后至今，原告一直在盛景天下小区进行物业服务，被告也一直居住在该小区。被告从2010年7月起至今未交纳物业服务费。被告每月应交纳的物业服务费为118.5元（118.5平方米×1元／月.平方米），截至2013年5月，被告共计拖欠物业服务费为4146元。2013年7月24日，原告向被告邮寄送达催费通知，催收2010年7月1日至2013年5月31日期间的物业服务费4146元。本院还查明：小区有业主被盗、垃圾存放未及时清运等现象存在。上述事实，有《物业管理服务合同》、《盛景天下三期物业服务协议》、房屋档案查询信息、重庆市渝北区房屋管理局出具的证明、催费通知、国内挂号信函收据、照片、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本案中，原、被告之间签订有书面的物业服务协议，原告从2008年1月1日起至今一直为盛景天下小区提供物业管理服务。2010年12月30日物业服务协议期满后虽然未再签订物业服务协议，但原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告应当向原告支付相应的物业服务费用。原告起诉要求被告支付2010年7月至2013年5月拖欠的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩��由的，人民法院不予支持”的规定，被告应从2010年7月起，按每月118.5元向原告交纳物业服务费。对原告要求被告支付2010年7月起至2013年5月期间的物业服务费4146元的请求，本院依法予以支持。原告要求被告支付违约金的请求，因原告在盛景天下小区进行的物业服务存在服务质量瑕疵问题，加上从2010年12月30日起原告的物业服务无协议依据、无违约金支付的约定等原因综合考虑，本院对原告该项请求依法不予支持。被告辩解其家中被盗之事应依法先确认原被告之间的过错责任关系，再依法定程序另行主张权利。被告其他辩解未提供充分的证据，且不构成拒交物业服务费的理由。被告辩解中涉及到原告在物业服务中存在的不足问题，原告应本着有则改之、无则加勉的原则认真听取意见、切实改进不足。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民��和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告曹建华、陈清琼在本判决生效后三日内支付原告重庆市易英物业管理有限公司2010年7月至2013年5月期间的物业服务费4146元；二、驳回原告重庆市易英物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告曹建华、陈清琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉���又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 颜长江二〇一三年十二月三十一日书记员 王 玲 微信公众号“”