（2013）鄂武昌民初字第00216号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-04-17

案件名称

原告李某与被告张某乙租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

武汉市武昌区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李某,张某乙,胡某,龙某甲

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条

全文

湖北省武汉市武昌区人民法院民事判决书（2013）鄂武昌民初字第00216号原告：李某。委托代理人：张某甲。被告：张某乙。委托代理人：陈某。第三人：胡某。第三人：龙某甲。原告李某与被告张某乙租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，由审判员曾红艳独任审理，于2013年1月30日开庭公开进行了审理，原告李某当庭变更其诉讼请求，被告张某乙要求答辩期。后本院于2013年2月20日依法追加胡某、龙某甲为本案第三人参加诉讼，由审判员曾红艳担任审判长，与人民陪审员孙圌、张俊良组成合议庭。于2013年8月5日开庭公开进行了审理，原告李某的委托代理人张某甲，被告张某乙的委托代理人陈某到庭参加诉讼，第三人胡某、龙某甲经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告李某诉称：2012年9月，原告通过赶集网看到被告发布的酒店转让信息，称其有位于武昌区友谊大道三角路花园美泰酒店公寓经营权转让、出租。原告与被告联系，被告称该酒店为连锁酒店，手续合法，受让后即可盈利。2012年9月29日，双方签订转让合同，被告将美泰酒店的经营权转让、出租给原告经营，合同约定原告向被告支付转让费25万元，每月租金22000元，合同签订后当天下午，原告通过转账向被告支付转让费25万元，同年10月6日，原告向被告先期交付租金15000元。原告受让酒店不到半个月，从2012年10月12日起，原告不断被武汉市武昌区住房保障和房屋管理局、武汉市公安局武昌分局、武昌工商分局通知整改，称由于该酒店经营的房屋属于违规分割、改��房屋用途等原因，违反了国家相关法规，并通知原告退租退房，导致原告受让的美泰酒店公寓停止经营。原告多次找被告协商解决，被告不但不予解决，反而要求原告继续支付租金，并邀约多人冲到美泰酒店，企图抢走原告的物品，后经原告报警后未得逞。现在原告经营的房屋已被龙某甲收回，导致原告无法达到合同目的，为此，原告诉至法院要求1、解除原被告签订的转让合同；2、判令被告退还原告转让费25万元，并退还已收取的租金15000元，并按照同期银行存款利率支付从被告收款之日起至实际退款之日止的利息。庭审中，原告李某明确诉讼请求，1、解除原、被告签订的《转让合同》；2、利息的计算方式为：以25万元为标的，从2012年9月29日起至实际退款之日止；以15000元为标的，从2012年10月6日起至实际退款之日止，均按中国人民银行同期存款利率计算。被告张某乙辩称：原、被告签订的合同合法有效；原告承租的房屋被房东收回是因为未交纳租金，与被告无关；虽然同意与原告解除合同，但因为是原告违约，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人龙某乙面陈述：其与被告张某乙签订的合同是真实的；被告张某乙向其缴纳2万元的押金及当月的租金22000元后再没有支付租金；与原告李某不相识，后去收房租时才知晓张某乙将房屋转让给原告李某。2012年11月，龙某甲从李某处收回了房屋，李某从该房屋中清场。第三人胡某书面陈述：本人是武汉市武昌区三角花园6栋2单元2701、2702、2703、2704号房屋的业主，四套房屋是还建房，房屋产权现正在办理中；本人与龙某甲签订的合同是真实的，合同约定由龙某甲负责房屋的装修和改造，房屋租金一直是龙某甲向其支付；与原、被告均不相识。原告李某为支持其诉讼请求，向本院��供以下证据：1、2012年9月29日原被告签订的转让合同1份；2、2012年9月17日龙某甲与张某乙签订的房屋租赁合同和2012年5月12日龙某甲与胡某签订的房屋租赁合同各1份；3、原告在网上截取的被告在赶集网上发布的美泰时尚酒店连锁有限公司相关信息；以上证据证明被告非法转租的事实存在；被告转让经营权前称美泰酒店连锁酒店，为公司法人，经营手续合法；原告转让时该酒店已经改造。4、原告李某在中国邮政储蓄银行的存折凭证1份5、被告张某乙于2012年10月6日收条1张；以上证据证明原告李某支付了经营权转让费25万元及租金。6、武昌区住房保障和房屋管理局通告2份；7、2012年10月17日、10月18日、11月9日武昌区住房保障和房屋管理局限期整改通知3份；8、2012年11月6日武汉市武昌区住房保障和房屋管理局、武昌消防大队等四部门的公告1份；以上证据证明原告受让、承租的美泰公寓被国家有关部门定性为非法改造房屋，存在安全隐患、要求整改、退租，致使原告无法经营。9、2012年11月29日房屋收回及转交接受书1份，证明房屋已经被第三人龙某甲收回。被告张某乙对原告李某提供的证据1、2、4、5的真实性无异议；对证据3中关于美泰酒店的网上信息有异议，对有张某乙身份信息的网上信息无异议，确是张某乙发布的，但认为只是发布的出租信息，并没有违反法律规定；对证据6、7、8的真实性无异议，但认为通告及整改通知是贴在门口，并不是直接针对原告。对证据9的真实性有异议，是否为龙某甲的签名无法核实。被告张某乙为证明其主张，提供如下证据：1、2012年9月29日原、被告签订的转让合同，证明在租赁期间原告自行承担守法经营等义务，被告是不承担责任的。在租赁期间，原告不缴纳租金，被告是有��收回房屋，且不退租金的。2、2012年9月17日第三人龙某甲与被告张某乙签订的房屋租赁合同，证明1、被告张某乙具备单方转租的权利。2、转让费具有一定的价值（房屋设施齐全）。3、原告的违约，导致被告损失了押金5万元。原告李某对被告张某乙提供的证据1的真实性无异议，但认为被告转让的是房屋经营使用权，且张某乙本人是没有经营权的；对证据2的真实性无异议，但认为张某乙属于非法转让。在庭审中，本院出示在诉讼中对第三人龙某甲、胡某调查时的笔录2份。原告李某、被告张某乙对此证据无异议。第三人龙某甲未到庭，放弃质证权利，也未向法院提供证据。第三人胡某未到庭，放弃质证权利，也未向法院提供证据。综合双方当事人的质证意见，本院对原告李某提交的证据1、2、4、5的证明效力予以确认；对原告提交的证据3从内容上，两张信息��容有关某甲信息有相同部分，本院对此证据予以确认；对原告提交的证据6、7、8因是有关某乙部门出具，对此证据予以确认；对原告提交的证据9，结合本院对第三人龙某甲的调查笔录，基本内容相符，对此证据予以确认。对被告张某乙提供的证据1、2予以确认。经庭审举证、质证，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定进行综合判断，确认以下事实：2012年5月12日，第三人胡某将其还建的位于武汉市武昌区三角花园陈家河小区6-2-2203、6-2-2204、6-2-2052、6-2-2701、6-2-2702、6-2-2703、6-2-2704共计七套房屋（尚未办理房屋所有权证）出租给第三人龙某甲，双方就此签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：龙某甲承租胡某未装修房屋用于经营酒店式公寓，由龙某甲对该房屋进行改造、装修；租赁期间内，胡某不允许龙某甲以盈利为目的进行转让，但在��体的经营过程中，在龙某甲遇到不可抵制的困难时，双方可协商对房屋进行转让或与他人联营。2012年9月17日，第三人龙某甲与被告张某乙签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：龙某甲出租给张某乙的房屋位于武汉市武昌区友谊大道湖北大学对面三角花园小区6栋2单元27楼2701、2702、2703、2704共四套房改造成的21间房；租赁期间，双方都有权转让该出租的房屋，但转让后，本合同对新的房屋出租人或新的承租人需继续有效并按本合同约定继续执行方可转让，否则不可转让；本房屋承租合同经房东确认签字生效。第三人胡某在该合同上签字。被告张某乙在与第三人龙某甲签订房屋租赁合同后，随即在网络上发布招租和招聘信息，原告李某得知该信息后，与被告张某乙进行洽谈，原、被告于2012年9月29日签订《转让合同》，合同主要约定：张某乙将位于武汉市武昌区友��大道三角花园6栋2单元2701、2702、2703、2704号4套房屋经营使用权转让给李某做公寓式酒店经营，经营使用期限35个月，转让费25万元于本协议签订之日起一次性给付，李某按月向张某乙支付租金22000元，该租金于每月15日之前一周内给付；自合同生效之日，李某具有该房屋经营使用权；在经营期间出现一系列安全，或者维修问题由李某承担，张某乙不负任何责任；张某乙在李某完成合同约定的给付义务之日起，不得干涉李某的经营，在本合同期内，遇到国家、有关单位政策出现变动，造成李某无法经营，双方协商退还相应的转让费及租金，合同终止。双方签订合同后，原告李某于2012年9月29日从自己的银行账户上支取25万元交给被告张某乙。2012年10月6日，被告向原告出具收条，载明：“今收到李某房租一万二仟圆整。”。原告在使用该房屋时，从2012年10月底起，武汉市��昌区住房保障和房屋管理局等单位在小区内及李某经营使用的四套房屋大门上张贴通告和整改通知书，该局认为这四套房屋擅自分割房屋出租，违反了《武汉市房屋租赁管理办法》的相关规定。并要求立即进行整改，并通知承租人尽快搬离承租的房屋或旅馆。原告就此与被告多次协商，被告则继续要求原告支付租金，在双方协商未果的情况下，被告于2012年11月19日邀约其他人上门催讨租金，并企图将原告赶出案涉房屋时与原告发生冲突，原告随即报警。之后，第三人龙某甲于同年11月29日以房屋不能转让、且被告张某乙未付租金为由将房屋从原告李某处收回。现原告以被告将违反国家相关法规的酒店经营权转让给原告，目前该房屋被国家相关部门查处无法经营，且房屋已被收回，导致原告无法达到合同目的为由诉至法院，要求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”的规定，本案中，被告张某乙将具有违反行政法规关于房屋使用条件强制性规定的房屋转让给原告李某经营，并为此双方发生纠纷。目前房屋又被第三人龙某甲收回。原告李某向被告张某乙支付转让费，其性质应是经营权转让，原告李某签订合同的目的不仅仅只是租赁该房屋居住，而是通过合法经营、使用该房屋从中获取利益。原告李某在租赁房屋无法使用的情况下，要求解除与被告张某乙签订的《转让合同》，并要求被告张某乙退还转让费25万元的诉讼请求符合法律规定，亦符合双方合同关于“在本合同期内，遇��国家、有关单位政策出现变动，造成李某无法经营，双方协商退还相应的转让费及租金，合同终止。”的约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告张某乙将案涉房屋转让给原告李某经营使用前，该房屋已经被第三人龙某甲进行装修改造，原、被告应当知道改造后的房屋对外经营出租是违反相关规定的，双方对合同的解除都负有责任，故原告李某要求被告张某乙支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定房屋租金每月为22000元，李某向张某乙实际支付租金12000元。根据李某实际使用该房屋的时间及合同履行情况，李某实际使用该房屋的时间从2012年9月29日至2012年11月29日，共计62天。故原告李某要求被告张某乙退还房屋租金15000元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持，关于被告张某乙辩称因房屋被收回而造成其租金和押金损失，因其没有提供相应证据证明，且又在本案中没有提出反诉，被告张某乙可就此损失另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、解除原告李某与被告张某乙于2012年9月29日签订的《转让合同》；二、被告张某乙于本判决生效之日起十日内退还原告李某转让费25万元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求。本案案件受理费5275元，公告费650元，合计5925元，由原告李某负担2110元，被告张某乙负担3815元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五��三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时按照《诉讼费用交纳办法》（国务院第481号）的规定预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户--市中院诉讼费分户；账户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审　判　长　　曾红艳人民陪审员　　孙　圌人民陪审员　　张俊良二〇一三年十二月三十一日书　记　员　　何利仙搜索“”