鄂随州中民二终字第00192号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-04-04
案件名称
上诉人某居委会与被上诉人某商贸公司确认合同无效纠纷案民事判决书
法院
湖北省随州市中级人民法院
所属地区
湖北省随州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
某居委会,某商贸公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第四十三条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书鄂随州中民二终字第00192号上诉人（原审被告）某居委会法定代表人虞某，主任。委托代理人戴某（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与和解，代收法律文书），湖北某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）某商贸公司。法定代表人张某，总经理。委托代理人刘某（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与和解），随州市某法律服务所法律工作者。上诉人某居委会因与被上诉人某商贸公司（以下简称某商贸公司）确认合同无效纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2013）鄂曾都民初字第01061号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年10月22日立案受理后，依法组成由审判员程朝晖担任审判长，审判员吕丹丹、代理审判员李小辉参加的合议庭，并于2013年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人某居委会的委托代理人戴某，被上诉人某商贸公司的委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告某商贸公司诉称：我公司于2007年4月26日与被告签订了《联合建房协议书》后，因被告提供集体土地进行联合开发建商贸住房违法、违规违纪，相关部门拒绝办理联合开发建房相关手续。我公司虽已投入土地拆迁补偿资金60余万元但不得不终止《联合建房协议书》的履行，被告拒不承担因共同开发建房的协议无法履行所造成的经济损失，在《联合建房协议书》事实上已终止履行长达两年半后，我公司为挽回和减少经济损失，经申请随州市政府领导审批，通过招、拍、挂的形式以每亩建设用地80万元的价格于2010年7月16日竞得该土地建设用地使用权并与2010年7月23日我公司与随州市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，我公司投入的人力、物力和重新征用土地使用权的巨额资金，被告亦分文未投入，以事实上从签订之日起就是无效协议所约定的条款分割财产，坐享其成，取得建成后的全部门面房屋，很显然既不符合法律规定，又显失公平,严重侵害我公司合法权益。我公司在被告安排人员阻止我公司对已开发的商贸住房进行装修的情况下，为维护我公司的合法权益，特诉请人民法院依法确认《联合建房协议书》无效，我公司愿在《联合建房协议书》被确认无效后依法按无效协议与被告进行实事求是的清算，解决原、被告之间存在的争端。请求法院依法支持我公司的诉讼请求。原审被告某居委会辩称：原、被告之间所签订的《联合建房协议书》的内容表明，该协议属拆迁补偿性合同，不存在违反法律、法规强制性规定的事实，该协议合法有效。原告应按《联合建房协议书》约定，待其开发商贸住房建成后将1楼临某大道的八间半门面返还给被告所有。原告请求确认《联合建房协议书》无效，缺乏事实依据，证据不足，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审查明：被告（称甲方）、原告（称乙方）于2007年4月26日签订了《联合建房协议书》，协议主要内容为：甲方将位于某大道与某东街路及某八组正在开发建设房屋相邻：南至某七组住宅小区等单位相邻的土地（即某酒楼八间半房基和其后院及制板厂）提供给乙方开发商贸住房建设（见附图）。二、甲方将东兴酒楼的建筑面积（即八间半房基）与乙方联合开发建筑，但东兴酒楼后院土地和制板厂土地征用及其范围内的建筑物、租户搬迁、门面通道补偿费共计人民币叁拾万元，由乙方支付给甲方后，土地即归乙方所有。甲方享有开发建设后原东兴酒楼房基地的面积、门面的使用权。协议签订后，原告实际支出拆迁补偿费数十万元。此后，原告先后分别到相关部门办理联合开发商贸建房手续时，相关部门明确告知集体所有制的土地不能用于联合开发商贸建房并以使用集体土地联合开发商贸建房违法、违规为由拒绝办理相关手续。原、被告所签订的《联合开发建房协议书》条件不成就，事实上已终止履行。该协议终止履行长达两年半之久后，原告为挽回和减少已投入的经济损失，经申请随州市政府领导审批，通过招、拍、挂的形式以每亩80万元的价格于2010年7月16日竞得该宗土地建设商贸建房的使用权，并于2010年7月23日与随州市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，又于2010年8月31日依法取得所竞得的土地使用权。2012年12月底，原告开发商贸建设工程竣工后进行装修时，原、被告之间因《联合建房协议书》是否有效和是否按合同约定返还门面房屋以及因无效合同所造成的经济损失如何承担发生纠纷，原告遂于2013年6月27日诉至法院。原审法院认为：原、被告之间于2007年4月26日签订的《联合建房协议书》约定由被告某居委会有偿出让集体土地供原、被告联合开发商贸建房，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位或个人进行建设必须申请使用国有土地……”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该宗国有土地使用权方可有偿转让……”强制性规定。原、被告之间所签订的《联合建房协议书》名为合作建房，实为土地使用权有偿转让合同，合同转让的土地只能是经依法批准的国有土地，未经依法批准转为国有土地使用权的集体土地，有偿转让条件不成就，应认定合同无效。因被告转让集体土地时未经依法征用转为国有土地，其转让行为违法、违规，致使原、被告所签合同不能履行，原告诉请人民法院依法确认《联合开发建房协议书》无效，应予支持。被告辩称，《联合开发建房协议书》属拆迁补偿性合同，不存在违反法律、法规强制性规定与事实不符，理由不能成立，其要求驳回诉讼请求，不予支持。原、被告之间因合同无效所造成的经济损失和土地补偿纠纷系另一民事法律关系，应另行处理，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条之规定，判决：原告某商贸公司与被告某居委会于2007年4月26日签订的《联合建房协议书》无效。案件受理费5000元由被告某居委会负担。上诉人某居委会不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。2007年4月26日双方签订《联合建房协议书》后，该协议即付诸履行，被上诉人积极按照协议第三条第5项的约定办理了相关土地使用、规划、设计等手续，直到2010年7月16日，被上诉人才通过招拍挂竞得涉案土地的建设用地使用权，当日双方共同签订了“关于竞买土地的情况说明”，作为对协议书的补充，并将上述两份协议作为重要依据提供给随州市国土资源局城区分局进行审查，上诉人于2008年6月18日也提交了涉案土地的“更名申请书”，故《联合建房协议书》一直正常履行，不存在终止履行情形。二、原审判决适用法律错误。双方签订的《联合建房协议书》虽然存在用语、用词不当的情形，但结合协议书其他内容和实际履行情况，该协议应属拆迁补偿性质的合同，并非属于“土地使用权有偿转让合同”，原审判决该协议无效属适用法律错误。综上所述，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人某商贸公司的诉讼请求。被上诉人某商贸公司答辩称：原审判决认定事实清楚，判决公正，上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人某居委会向本院提交了如下证据：证据一、随州市国有土地使用权出让（转让）方案审批表一份。证明目的：涉案土地在挂牌前属国有土地，并属于某居委会集体所有，挂牌申请是由上诉人方申请的，且我方申请转让的是国有土地。证据二、随州市曾都区人民政府曾政发[2003]9号文件一份。证明目的：从2003年4月9日起，上诉人已转为城市社区，居民已转为非农业人口居民，涉案土地已转为国有。以上证据经质证，被上诉人对上诉人提交的证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为该证据只是一套文件当中的其中一份，上诉人并未提供其他文件，该文件也不能证明涉案土地是国有土地，上诉人未提供相应的土地权利证书，该证据不能达到其证明目的；被上诉人对上诉人提交的证据二的真实性无异议，但对该证据的证明目的有异议，认为该文件的内容是将居委会改为社区，只是针对居民户籍有所变化，但对于土地性质并不产生变化，同时也与第一组证据自相矛盾，如是国有土地就不需要申请转让。对上述有异议的证据，本院认为：上诉人提交的证据一只能证明上诉人曾向有关部门申请进行土地使用权转让，但并不能证明涉案土地属国有土地，土地权属应以国土部门颁发的登记证书为准，故上诉人提交的证据一不能达到其证明目的。上诉人提交的证据二，该文件内容为改建和设立城区社区居民委员会的通知，并未涉及本案土地的性质，不能达到上诉人的证明目的，不予采信。经审理查明：原审认定的事实属实。本院认为：2007年4月26日某居委会与某商贸公司签订的《联合建房协议书》，内容为某居委会出地、某商贸公司出资共同进行商贸住房开发建设，该协议实为土地使用权的有偿出让合同，由于该土地在国土部门登记为“随集用（2007）第205号”属农民集体所有土地，并未依法转为国有土地和建设用地，故上诉人某居委会转让涉案土地给被上诉人用于商贸住房开发建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位或个人进行建设必须申请使用国有土地……”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该宗国有土地使用权方可有偿转让……”的强制性规定，原审法院根据上述法律规定认定协议无效并无不当。上诉人某居委会上诉称双方签订《联合建房协议书》后一直在正常履行，并不存在终止履行情形，经查，被上诉人某商贸公司原审提出的是确认合同无效之诉，与该合同是否履行无关，且该合同是否履行也不在本院审查范围之内，故上诉人的该上诉理由不能成立，依法不予支持。上诉人还上诉称《联合建房协议书》应为拆迁补偿性质的合同，并非属于“土地使用权有偿转让合同”，经查，该协议中明确约定由上诉人某居委会将涉案土地提供给被上诉人进行商贸住房开发，并约定被上诉人将补偿费支付给上诉人后，涉案土地即归被上诉人所有，根据上述内容可以认定双方签订的上述协议实为土地使用权有偿转让合同，上诉人的该上诉理由亦不能成立，不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5000元，由上诉人某居委会负担。本判决为终审判决。审 判 长 程朝晖审 判 员 吕丹丹代理审判员 李小辉二〇一三年十二月三十一日书 记 员 孙 峻 更多数据：