（2013）昌民初字第12996号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-04-29
案件名称
北京方佳物业管理有限公司与周军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京方佳物业管理有限公司,周军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第12996号原告北京方佳物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑一区201B栋505-508室。法定代表人赵国良，经理。委托代理人张茜茜，女，1988年12月16日出生，北京方佳物业管理有限公司职员。委托代理人刘艳苓，女，1970年4月2日出生，北京方佳物业管理有限公司职员。被告周军，男，1972年5月4日出生。原告北京方佳物业管理有限公司（以下简称方佳物业公司）与被告周军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赵娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告方佳物业公司的委托代理人张茜茜、刘艳苓，被告周军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方佳物业公司诉称：被告系昌平区xxx小区x号楼x室业主。被告于2007年10月25日入住xxx小区，约定由原告为其提供物业服务工作，被告支付相关费用。自签约以来，原告认真履行了自己的义务，但被告至今一直未交纳2011年1月至2012年12月期间的物业综合费3842.98元。经原告多次催要未果。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费3842.98元；2、诉讼费由被告承担。被告周军辩称：我并非无故拖欠物业费。我办理收房手续时，是原告代开发商进行房屋验收，我发现防盗门是旧的，门上有坑，合叶有电焊焊过的痕迹，颜色也很陈旧，我多次向原告反映，原告置之不理。我无奈于交纳2010年的物业费之前提出在问题解决之前不交纳物业费。直到2010年12月底，当时的房管员才给我换了门。但是不到四个月的时间，新换的门就出现问题了，我和家人被锁在屋内出不去，打电话向原告求助，原告不管，让我找开发商和厂家。我只好根据原告提供的电话找来厂家，经过一个多小时的修理才将门打开。修理人员说是锁舌挂钩掉了，只能把坏掉的锁舌固定住。在修理过程中，我注意到门锁只有三个锁舌，现在又被钩掉一个，安全性能大大降低，而且这个门出现掉漆现象，甚至漏出了铁皮；修理人员也说这批门的质量不好。因为门是原告购买的，我又找到原告，但一直没有得到回复。2011年6月中下旬，有人向我催收物业费，我再次提出防盗门的问题。2011年10月，原告的工作人员因我没有交纳物业费威胁我，之后的半个月时间内，我家的电表箱被破坏过七八次，锁眼也被胶水堵过。我认为是原告的工作人员所为，即使不是，原告所主张的物业费中包含安防设备运行维护费，但是我所居住的x号楼没有门禁，也没有监控，原告提供的安保服务也不到位。经审理查明：被告周军系昌平区xxx小区x号楼x室房屋的业主，房屋建筑面积为138.46平方米。2010年8月25日，北京市昌平区xxx小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》，约定由原告为xxx小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2010年8月25日至2015年8月24日；经济适用住宅区域全部物业费用参照执行政府指导价。政策、法规调整时随之调整；双方有调整收费标准需求时，依据有关法律、法规经协商后调整收费标准。被告所属房屋系北京市经济适用住房。原告为被告提供了物业服务，被告未向原告交纳2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业费3842.74元。另查，原告所主张的物业费包括物业管理费、生活垃圾清运费、电梯运行维护费、水泵运行维护费、消防设施运行维护费、安防设施运行维护费、电梯年检费。上述事实，有当事人的陈述及提交的《物业服务委托合同》、房屋验收单等证据材料在案佐证。本院认为：原告与北京市昌平区xxx小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主均具有约束力。原告提供了物业服务，被告应当交纳相应的物业费用。被告提出的防盗门存在质量问题一节，属房屋质量问题，被告应当通过其他途径另行解决，但被告以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，本院对其该项辩解意见不予采信。被告提出原告提供的绿化、保洁、保安等多项物业服务不到位的主张，本院认为，没有充分有效的证据证明，原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，本院不予采信。被告可在交纳物业费之后，要求原告履行相应的义务。另指出，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动的向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。现原告起诉，要求被告给付物业费的诉讼请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周军给付原告北京方佳物业管理有限公司物业费三千八百四十二元七角四分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京方佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告周军负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 赵 娟二〇一三年十二月三十一日书 记 员 张思维 搜索“”