（2013）鄂汉阳民一初字第00368号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-04-04

案件名称

武汉市永利置业有限公司与李桂玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决��

法院

武汉市汉阳区人民法院

所属地区

武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武汉市永利置业有限公司,李桂玲,武汉新联康房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第四十四条第一款，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

湖北省武汉市汉阳区人民法院民事判决书（2013）鄂汉阳民一初字第00368号原告：武汉市永利置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区龙阳大道特8号。法定代表人：张旭，该公司总经理。委托代理人：熊梁，该公司该公司职员。特别授权代理。委托代理人：徐秋先（未出庭），该公司职员。特别授权代理。被告：李桂玲，性别：××，××年××月××日出生，××族，无职业。委托代理人：付翔，湖北省英哲律师事务所律师。一般授权代理。第三人：武汉新联康房地产经纪有限公司，住所地：武汉市武昌区临江大道武汉万达中心1711室。法定代表人：郑捷，该公司总经理。委托代理人：彭松，该公司职员。特别授权代理。原告武汉市永利置业有限公司诉被告李桂玲及第三人武汉新联康房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月8日立案受理后，依法由审判员姚旷适用简易程序于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告武汉市永利置业有限公司的委托代理人张旭和被告李桂玲及其委托代理人付翔、第三人武汉新联康房地产经��有限公司的委托代理人彭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市永利置业有限公司诉称：2012年12月7日原告、被告与第三人共同签订了《武汉市商品房认购书》，被告认购了位于万科汉阳国际4栋1单元1701号房。被告交纳20,000元的定金及部分房款。后因被告不符合武汉市商品房购买政策，无法签订备案购房合同。原告多次通知被告协商解除双方签订的《武汉市商品房认购书》，配合原告到房产局共同办理相关注销手续，被告均予拒绝。鉴于限购政策，原、被告双方无法达到购房交易目的，原告现依据三方签订的《武汉市商品房认购书》第十二条的约定要求解除该合同。故起诉至法院，请求判令解除原、被告与第三人共同签订的《武汉市商品房认购书》，判令原告向被告支付的定金20,000元不予返还。被告李桂玲辨称：首先，原、被告签订的《武汉市商品房认购书》是双方真实意思表示，合法有效。其次，被告按照《武汉市商品房认购书》约定的内容提供了完整的个人身份资料及其他购房资料，履行了合同义务，没有违约行为。再次，被告依约向原告支付了定金和部分购房款并办理了银行按揭手续，合同已开始实际履行。因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人武汉新联康房地产经纪有限公司述称：原告所诉属实，同意解除原告与被告签订的房屋买卖合同。经审理查明：李桂玲是居住在湖北省广水市的城镇居民，经常居住地也在该市。2012年12月7日武汉市永利置业有限公司（以下简称永利公司）作为甲方（出卖方）、武汉新联康房地产经纪有限公司（以下简称新联康公司）作为丙方（永利公司的委托代理人）与乙方李桂玲签订了一份《武汉市商品房认购书》，约定“��、签署本认购书前，甲方已向乙方出示下述文件，乙方确认已详细阅读并理解下述文件，且无异议。1）《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、……、武房发（2011）32号文《市房管局关于调整我市住房限购政策有关问题的通知》……。四、乙方认购甲方开发建设的万科汉阳国际项目第4栋1单元17层01号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积138.80平方米……。五、该商品房总价款为人民币1,418,025元，乙方自愿在签署本认购书当日支付人民币20,000元给甲方作为认购该商品房的定金.…。七、按照武汉市房产局规定，签署《武汉市商品房买卖合同》前需对乙方是否具备购房资格进行审核，故在乙方签署本认购书之日起2日内，还需向甲方提交如下资料：（1）买受人及家庭成员身份证或军官证等身份证明材料（原件）：（2）买受人及家庭成员户口簿（原件）��（3）买受人结婚证（原件）；（4）非本市户籍的还需提交在本市一年纳税证明或社会保险缴纳证明（原件）……。十二、以下任一情况发生时，甲方有权单方面解除本认购书，将该商品房另行出售，乙方已付甲方的定金不再退还……。1）乙方未按甲方通知时间与甲方签署《武汉市商品房买卖合同》；2）乙方未按约定向甲方付款；3）乙方以支票方式付款而该支票不能兑现；4）乙方未按本认购书第七条、第十条约定履行……”。上述认购书签署后，李桂玲于当日向某公司交纳了定金20,000元、购房款217262元，并提交了其身份证、户口簿等证明资料。就李桂玲是否按照约定向某公司提交了个人所得税纳税证明一事双方存在争议。庭审中，李桂玲提交了一份武汉市硚口区地方税务局征收分局出具的纳税人为李桂玲的《中华人民共和国个人所得税完税证明》的复印件，李��玲陈述称该个人所得税纳税证明系新联康公司代其向税务机关申领，原件保存在新联康公司处，因此自己已履行了《武汉市商品房认购书》第七条约定的全部义务。而永利公司、新联康公司则认为该证据是复印件，对其真实性有异议。2013年1月20日李桂玲向某公司交纳购房款255,961元，2013年5月10日李桂玲向某公司交纳购房款20,000元。2013年2月27日永利公司向李桂玲发出《解除认购书通知书》，以李桂玲未在2012年12月22日前办理付款手续并提交相关资料为由，单方解除双方签署的《武汉市商品房认购书》，李桂玲拒绝配合永利公司到相关行政部门办理有关手续。其后永利公司数次与李桂玲协商，但双方未能达成一致，双方纠纷遂起。另查明：武汉市住房保障和房屋管理局于2011年2月21日发布武房发（2011）32号文件，该文件第一条规定“自2011年2月23日起，……，无法提供1��本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市行政区域内向其出售住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续”。上述事实有原、被告及第三人的陈述，原告、第三人和被告签订的《武汉市商品房认购书》，被告向原告购房定金、购房款的《发票》等证据证明，可以认定。本院认为：原告永利公司、第三人新联康公司与被告李桂玲签订了《武汉市商品房认购书》，该认购书具备了房屋买卖合同的主要条款，被告李桂玲并给付了定金和部分购房款，双方之间的买卖合同成立、有效。但由于被告李桂玲不符合武汉市住房保障和房屋管理局于2011年2月21日发布的武房发（2011）32号文件规定的购房条件，该房屋买卖合同的目的在客观上不能实现，故原告永利公司、第三人新联康公司与被告李桂玲签订了《武汉市商品房认购书》依法应予解除。从庭审查明的事实来看，可以确定原告永利公司、第三人新联康公司与被告李桂玲在签订《武汉市商品房认购书》时均知道或应当知道被告李桂玲不符合政府关于商品房限购政策、规章规定的购房条件，因此房屋买卖合同不能履行的原因不能归责于被告李桂玲一方，亦即不存在被告李桂玲单方违约的情况。故原告永利公司不退还定金的诉讼请求，本院不予支持。原告永利公司在知道被告李桂玲不符合购房条件的情况下收取定金、购房款，且客观上占用被告李桂玲的上述资金，应给付被告李桂玲占用期间的利息。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项规定的精神，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告武汉市永利置业有限公司、第三人武汉新联康房地产经纪有限公司与被告李桂玲签订的《武汉市商品房认购书》；二、原告武汉市永利置业有限公司返还被告李桂玲定金20,000元，于本判决生效之日起十日内付清；三、原告武汉市永利置业有限公司返还被告李桂玲购房款493,223元，本判决生效之日起十日内；四、原告武汉市永利置业有限公司以237,262元（含定金20,000元）为基数，自2012年12月7日起，至清结时止，向被告李桂玲给付占用资金的利息；原告武汉市永利置业有限公司以255,961元为基数，自2013年1月20日起，至清结时止，向被告李桂玲给付占用资金的利息；原告武汉市永利置业有限公司以20,000元为基数，自2013年5月10日起，至清结时止，向被告李桂玲给付占用资金的利息；五、驳回原告武汉市永利置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件��理费减半收取后为400元（原告武汉市永利置业有限公司已预交），由原告武汉市永利置业有限公司承担300元，被告李桂玲承担100元。被告李桂玲应于本判决生效之日起十日内将上述应承担的款项直接给付原告武汉市永利置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员　��姚旷二〇一三年十二月三十一日书记员　杨　　瑛搜索“”