（2013）琼山民二初字231号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-05-06
案件名称
张建鸿诉海南嘉华房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建鸿,海南嘉华房地产有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第九十七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2013）琼山民二初字231号原告张建鸿，女，1973年10月18日出生，汉族。被告海南嘉华房地产有限公司。法定代表人童兴，该司董事长。原告张建鸿与被告海南嘉华房地产有限公司（以下简称嘉华公司）房屋租赁合同纠纷一案，经海口市中级人民法院指定由本院进行审理。本院于2013年9月22日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张建鸿到庭参加诉讼，被告嘉华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建鸿诉称，原告于2003年10月22日从被告处购买位于海口市金龙路8号嘉华城市花园商业裙楼第一层D16、D17号商铺。双方签订了两份《嘉华城市花园房产买卖合同（商业裙楼）》，在签订《房产买卖合同》的当日，原告就上述房产出租事宜与被告签订了两份《房产租赁合同》，将上述房产出租给被告，租期从房产交付之日起至2013年3月31日止。D16号的前四年每月租金为3514.97元，租期中三年每月租金为3602.84元，租期后三年每月租金为3690.72元。D17号的前四年每月租金为2746.75元，租期中三年每月租金为2815.42元，租期后三年每月租金为2884.08元。被告一次性支付了前两年的租金，自第三年起，租金在每月25前按月支付。被告未严格按照约定的时间付租金，从2005年10月22日至2013年3月31日，被告总共应付86个月的租金，已付37个月，还欠49个月未付。原告与被告签订的《房产租赁合同》租赁期已于2013年3月31日届满，合同自动终止。原告已依约将房产交付被告使用，但被告随意违反合同约定，不但拖欠租金税金未缴，在租赁合同期限届满后还阻挠原告收回商铺，停水断电，关闭商铺配套公共设施。为维护原告合法权益，特呈诉法院，请求法院依法判令：1被告将D16、D17号商铺，恢复原貌，对金龙路开门（2003年10月22日原告向被告交付房产时的样子），恢复商铺水电的正常供应，开通配套的公共厕所等设施，保证原告可正常使用；2、被告支付不含税租金、违约金、滞纳金共计人民币398263.49元（计至2013年3月31日，不含税租金253490.72元、滞纳金68725.56元、违约金76047.21元）；3、被告支付代扣但未代缴的从2008年4月起至判决生效期间的房产税、个人所得税、营业税共计83087.07元，承担税务部门对此违法行为进行处罚的全部后果，并提供2003年11月至2008年3月的代缴税款证明；4、本案诉讼费由被告承担。被告嘉华公司未作答辩亦未提供证据。经审理查明：2003年10月22日，原告与被告嘉华公司签订两份《嘉华城市花园房产买卖合同（商业裙楼）》（以下简称《房产买卖合同》），原告分别向被告购买位于海口市金龙路8号嘉华城市花园商业裙楼第一层D16、D17号铺位。D16铺面的合同主要条款约定：建筑面积27.59平方米，其中套内面积15.57平方米。该房产按建筑面积计价，售价为每平方米人民币19110元，总房款为527245元。D17铺面的合同主要条款约定：建筑面积21.56平方米，其中套内面积12.17平方米。该房产按建筑面积计价，售价为每平方米人民币19110元，总房款为412012元。该房产严格按照建设部颁发的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定计算公共分摊面积，分摊部位包括：1、本楼层的墙、柱、走道、楼梯间、卫生间、空调房等；2、为裙楼服务的冷冻机房、通风机房、空调值班室、膨胀水箱间、西大门外廊；3、为全小区服务的高低压配电间、发电机房、水泵房、消防中心等公共设施。同日，原告与被告就两间商铺签订两份《房产租赁合同》，约定原告将其所购买的D16、D17铺位返租给被告，该铺位的租赁期限以该房产交付使用之日起计至2013年3月31日，租金从房产交付使用后第四个月计付，前三个月为装修期，免收租金。D16铺位的租赁期前四年每月租金为3514.97元，租赁期中期三年每月租金为3602.84元，租赁期后三年每月租金为3690.72元。D17号铺位前四年每月租金为2746.75元，租赁期中期三年每月租金为2815.42元，租赁期后三年每月租金为2884.08元。被告同意在合同生效后，原告取得房产完全产权后七天内一次性向原告支付前二年租金，D16号铺面合计84359.28元，D17号铺面合计65922元。自第三年起租金按月支付，被告在每月25日前支付当月租金。原告应在取得该房产完全产权后七日内将该房屋租赁给被告公司使用，并签署房产交付使用书。租赁期内，原告负责支付因房产出租、土地使用权或房产所有权而发生的国家或地方规定的任何税收和费用，由被告从支付原告的租金内代扣代缴。被告负责支付国家或地方规定的因其经营该商场而发生的税收和费用。在原告并无违约的前提下，被告拖欠原告租金应向原告支付滞纳金，每逾期一日原告有权向被告收取所欠租金总额的万分之三的滞纳金。逾期三个月，原告有权终止合同，被告必须按剩余租期内应付租金总额的30%向原告支付违约金。2003年10月22日，原告与被告签署了《房产交付使用确认书》，确认原告从即日起正式将D16、D17商铺交付被告使用。2006年10月14日，原告与被告签订《嘉华城市花园商业裙楼买卖、租赁补充合同》（以下简称《买卖、租赁补充合同》），对上述嘉华城市花园商业裙楼第一层铺位的房产证建筑面积及原告应补交的购房面积差额进行确认。约定原告应向被告补交购D16号商铺款573.3元，补交购D17号商铺款573.3元，原告均已一次性补交。D16和D17号商铺产权已登记在原告名下（产权证号分别为：海房字第HK067116号和海房字第HK0671**号）。另查明，被告应向原告支付前两年商铺租金已在原告需缴纳的房屋买卖款中抵扣完毕。被告实际从2006年3月24日起才陆续向原告支付两间铺面税后租金。被告支付租金的方式是转入原告在中国银行的账户。截止至2013年3月31日被告共向原告银行账户转入62个月的不含税租金，尚有27个月的不含租金未付139678.56元（按后三年实收两间铺面月租金共5173.28元计）。租赁合同期限届满后，被告一直拒不返还租赁商铺，逾期占有使用至2013年8月初。再查明，月租金与原告每月实收租金差额，即为被告代扣的税金，2008年4月至2010年10月代扣税金每月（6418.26-5053.93）=1364.33元；2010年11月至2013年3月代扣税金为每月（6574.8-5173.28）=1401.52元。从2008年4月起至2013年3月止共60个月，被告共计代扣原告税金82938.31元，但被告未将代扣税金缴纳至海口地方税务局龙华区分局。海口地方税务局龙华区分局目前尚未对原告的欠税行为进行行政处罚。本案在审理中，原告在撤回对海南丰禾商业管理有限公司起诉后，放弃要求嘉华公司承担连带责任的诉求。明确第1项诉讼请求为：被告恢复租赁铺面原状（包括恢复商场开门的朝向，开通电梯、卫生间、消防通道、公共通道、配电房商铺公共设施）以及供水供电。庭审过程中，原告放弃对租金滞纳金68725.56元的诉讼请求。以上事实，有原告提供的《房产买卖合同》、房屋所有权证、《房产租赁合同》、《买卖、租赁补充合同》、房产交付使用确认书、发票、完税凭证、海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用发票、中国银行盖章的账户明细、海口市龙华区地方税务局《关于嘉华城市花园裙楼返租商铺的纳税说明》、《租金、税金、滞纳金、违约金的计算表》、2003年商铺销售广告、商铺相片及原告陈述在案佐证，足以认定。本院认为：原告与被告嘉华公司签订的《房产买卖合同》、《房产租赁合同》以及《买卖、租赁补充合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效应受法律保护。《房产租赁合同》依法成立生效后，原告已依约将D16、D17号商铺交付被告出租使用。可见原告已完成了合同约定由其承担的交付租赁物的义务。被告应按合同约定自2005年10月起在每月25日前向原告及时、足额支付两间商铺租金。为证明被告未依约支付租金，原告提交了一份银行账户明细清单，该清单清楚载明原告收到被告每一笔租金的时间和金额。据此计算出被告仍拖欠不含税租金139678.56元。对原告诉讼请求超出部分不予支持。关于原告按照欠付租金总额的30%主张违约金76047.21元的请求。按照租赁合同约定，该项违约金应在被告逾期支付租金三个月且原告提前解除合同的情况下，原告方能以剩余未履行部分的租金为基数向被告主张违约金。而原、被告之间的合同已经到期终止，原告以被告拖欠的全部租金为基数计算违约金的方法已超出合同约定。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。据此，当事人所约定的违约金若低于违约方的违约行为所造成的损失时，非违约方可以请求法院予以增加。本案中，原、被告之间签订的《房产租赁合同》已经于2013年3月31日到期终止，但被告逾期占用四个月，直到2013年8月初原告方才取回商铺，被告逾期占用商铺给原告造成的损失，违约金可参照原告实收后三年租金为5173.28元／月计付四个月，即20693.12元。对于原告请求违约金超过部分不予以支持。综上，被告应向原告支付违约金20693.12元。根据租赁合同约定，原告负责支付因房产出租、土地使用权或房产所有权而发生的国家或地方规定的任何税收和费用，由被告从支付原告的租金内代扣代缴。2008年4月至2013年3月，被告直接从租金中扣除的税金数额已达82938.31元，但被告没有将该款代原告缴纳至相关税务部门。故对原告要求被告给付不含税租金的前提下再行主张被告返还税金的请求本院予以支持。因被告未依约代原告缴纳税金，原告在事实上存在拖欠税金的行为，但海口地方税务局龙华区分局目前尚未对此进行实际行政处罚。原告要求被告承担处罚后果的请求，没有事实根据。对于原告要求被告提供2003年11月至2008年3月代缴税款证明，因双方未在租赁合同中就该项内容进行过任何约定，故对该项请求本院依法不予支持。对于原告要求被告恢复租赁房屋原状（包括恢复开门的朝向，开通电梯、卫生间、消防通道、公共通道、配电房商铺公共设施）以及供水供电的请求。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。电梯、卫生间、消防通道、配电房这些商铺公共设施系嘉华城市花园裙楼商铺业主的共同资产。在租赁期限届满后，被告应恢复原状，保证水电正常供应以及上述公共设施不被封锁且正常使用。庭审中，原告表示商铺开门的朝向已由原告自行恢复。故对开门朝向的请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告海南嘉华房地产有限公司在本判决生效之日起二十日内恢复登记在原告张建鸿名下位于海口市金龙路8号嘉华城市花园商业裙楼第一层D16、D17号商铺的房屋原状（包括开通电梯、卫生间、消防通道、公共通道、配电房商铺公共设施）以及供水供电；二、限被告海南嘉华房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张建鸿支付不含税租金139678.56元及违约金20693.12元；三、限被告海南嘉华房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张建鸿返还代扣税金82938.31元；四、驳回原告张建鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9007.19元，由原告负担3513.19元，被告负担5494元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长 钟玉静审 判 员 袁艺畅代理审判员 林玥希二０一三年十二月三十一日书 记 员 许莹莹 更多数据：搜索“”来源：