（2013）武民二初字第7068号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-11-07
案件名称
龚彦玮与天津浩华恒基投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市武清区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龚彦玮,天津浩华恒基投资有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十二条，第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十五条，第七十二条第一款
全文
天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2013）武民二初字第7068号原告龚彦玮。委托代理人秦学森，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。被告天津浩华恒基投资有限公司，住所地天津市武清区南蔡村镇福兴道1号。法定代表人李银涛，董事长。委托代理人张凤山，天津津北斗律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘云鹏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚彦玮、委托代理人秦学森，被告委托代理人张凤山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2011年2月16日签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于武清南蔡村镇翠亨路西侧×××××园×-×-×普通住宅一套，面积为40.08平方米，房屋总价款368518元，并缴纳了维修基金3685元及契税11055.54元。原告购买房屋为期房，原定房屋的厨房放在进门处，房子下来后厨房放在了阳台，而且阳台是半封闭式，又很小，根本无法晾晒衣服当作阳台使用。另外，卧室中有两个大的下水管，三个烟道也与原来的样板间不符。因此，原告要求解除与被告的房屋买卖合同，由被告退还原告购房款368515元，并赔偿原告损失30000元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，1、原告请求解除商品房买卖合同的理由不能成立，房地产开发企业开发建设房地产本身不具有随意性，不论在建设前建设中还是建设后都受到政府主管部门的严格管理，被告所交付原告的涉案商品房是经政府主管部门验收并准许交付入住的房屋，原告要求解除合同不符合合同法规定的关于解除合同条件的规定，合同法第九十三条、九十四条明确规定了解除合同的条件：1）当事人协商一致可以解除，2）不能实现合同目的或一方不履行主要债务可以解除合同，本案中原被告双方就合同的解除问题没有协商一致，被告已经按照合同的约定履行了向原告交付房屋的义务，被告已经履行合同的主要义务，同时双方的合同目的也均已实现，原告取得了房屋，被告取得了价款，原告要求解除合同无论从事实上还是从法律上均没有依据。2、最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第十二条第十三条明确规定买受人请求解除合同的条件：房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，只有符合这两个条件，作为买受人才可以解除合同，本案中被告交付给原告的房屋不存在主体结构质量问题，也没有影响原告正常居住使用问题，原告所述阳台小等问题是由于原告所购买房屋的特点决定的，如果原告说有什么瑕疵，那么按照双方合同的约定被告可以按照商品房质量保证书中规定履行保修义务，原告所述水管等问题与样板间不符，双方所订立合同附件五第一条约定样板间不再作为确定双方权利义务的依据，原告以与样板间不符为由要求解除合同不成立。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、退房通知函3份，证明原告因看到涉案房屋与原始房屋有重大变更，无法正常使用，设计结构发生重大变化，所以原告要求退房。证据2、回复函1份和EMS国内特快专递详情单2份（寄件人存联），证明对方已经收到原告邮寄的退房单。证据3、被告方的宣传资料1份及现在房屋实际情况的照片8张，证明涉案房屋与原来的设计有重大变更，无法正常使用，且与国家住宅管理规范相违背。证据4、维修基金、契税、房款发票和银行贷款借据及还款清单的证据，证明原告完全履行了合同，且因对方的行为造成我方损失，解除后应退还的款项。证据5、从房管局打印的2张被告方设计平面图，证明原设计与现在实际房屋设计有重大变更。证据6、商品房买卖合同，证明双方有买卖合同，被告方没有全面履行合同。经被告质证，对证据1、2对2012年11月8日拒绝收房通知函被告方收到了且进行回复，在回函中明确告知了原告相关事项，如果房屋涉及维修问题，被告按照天津市新建商品房住宅质量保证书的要求给予维修，回复函中重点提到燃气管道设计，国家另有规范燃气管道设计，燃气的设计安装由专业的设计单位和施工单位完成，涉案房屋燃气管道的设计是根据国家相关规范进行，且该设计不影响原告正常使用，其他两份函被告没有收到。对证据3原告所称被告的宣传资料也就是原告说的样板间，被告无法确认照片中所照的样板间是否是被告展示给原告的样板间，真实性不予认可，且双方在订立合同时合同的附件5第一条双方就明确了宣传资料样板间等不作为确定双方权利义务的依据，应以政府主管部门批准结果为准，同时明确如有变化不另行通知；被告展示的样板间功能仅作为空间布局项目，装饰装修和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同的样品，至于原告说现房照片被告不能确认其真实性，关于现场状况以法院勘验笔录为准。对证据4以上票据复印件均与原件核对无误，借据、还款清单、维修基金收据、完税证、购房发票真实性没有异议，原、被告双方是房屋买卖交易，原告因资金不足向银行借款是个人行为，与被告无关，被告销售房屋按约定价格收款是不存在问题的，被告方完全按照法律行政法规内容履行合同，且手续完备不存在违约行为，对原告提出的损失被告不认可。对证据5对证据来源提出异议，原告说是从房屋管理部门打印出来的，应该有房屋管理部门部门确认的手续，原告方提供的平面图没有显示，因此被告不认可该证据。对证据6以上复印件均与原件核对无误，真实性没有异议，且这份证据也是作为处理双方权利义务的根据，图示附件1中有双方签字盖章确认，也就是说被告交付原告的房屋在不违反国家法律及行政法规且符合双方所订立的合同的要求，即被告已经履行了自己的合同义务。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、天津市建设工程规划验收合格证，证明涉案房屋于2012年7月6日已经经过天津市武清区规划局查验审核，本建设工程符合规划要求。证据2、天津市建筑安装工程竣工验收备案书，证明涉案房屋已经于2012年12月3日经天津市武清区建设委员会进行备案。证据3、天津市新建住宅商品房房准许交付使用证，证明涉案房屋经天津市武清区建设管理委员会审验符合天津市商品房管理条例的有关规定，准许被告向原告交付使用。经原告质证，以上三份证据复印件均与原件核对无误，对证据1真实性没有异议，关联性有异议，因是整体规划与本案无关，不能证明他的证明目的。对证据2真实性没有异议，关联性有异议，也不能证明设计及使用情况，与本案无关，不予认可。对证据3真实性没有异议，关联性有异议，原告认为他本身没有设计变更及使用情况，不予认可。结合双方的质证意见，本院对上述证据认证如下：因被告对原告证据1中2012年11月18日的通知函及证据2中的回复函、证据4、证据6的真实性没有异议，原告对被告证据1、2、3的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告证据1中的另外两份通知函及证据2中的EMS快递详情单，因原告的2分快递详单系寄件人留存件，并非回执联，且被告表示没有收到该两份函件，关于此问题原告再无其他证据佐证，故不能证明被告收到了后两份函件。对原告证据3中反映房屋内部实际情况的照片，经本院审核，其反映的涉案房屋内部情况与本院现场勘验情况一致，被告虽对该组照片提出异议，但没有足以反驳的相反证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，本院认可该证据在反映房屋实际情况上的证明力；但原告证据3中的宣传资料，因该资料没有任何来源和出处，被告又否认其真实性，单凭该张宣传资料不能证明系被告向原告出示或展示的样板间，所以无法通过二者比对达到原告证明涉案房屋与原设计有重大变更的证明目的。对原告证据5，该两份图纸原告主张系从房管局打印，但并无房管局印章等证明来源的其他证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第三项的规定，本院对该证据不予认可。对于被告证据1、2、3，原告承认其真实性，对该三分证据的关联性有异议，理由为不能说明设计变更及使用情况。本院经对证据审核认为，被告该三分证据系政府相关规划、建设等管理部门对被告开发的小区楼盘做出的审核性文件，证明涉案房屋工程竣工验收、符合交付条件等内容，合法有效，原告用证据1、3、5证明诉争房屋设计有重大变更，无法正常使用，但其证据1、3、5均有瑕疵，不能实现其证明目的，故不足以反驳原告证据，所以依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，本院确认被告证据的证明力。经审理查明：原、被告于2011年2月16日订立合同编号为2011-0013486号商品房买卖合同，由原告购买被告开发建设的位于南蔡村镇翠亨路西侧×××××园×-×-×房屋一套，建筑面积40.08平方米、套内建筑面积31.59平方米、单价为9194.56元没平方米、房屋价款共计368518元。合同约定乙方即本案原告付款方式为贷款付款，后原告依约办理了相应贷款并向被告缴纳了全部购房款，并同时缴纳了相应契税和维修基金，原告在2012年10月31日收到被告的收房通知后对所购房屋进行了现场查看，认为房屋存在设计变更，与原买房时看到的样板间不符，无法正常使用，故于2012年11月8日向被告发出拒绝收房通知函，被告于2012年11月22日给原告回复函，表示关于维修问题，被告将按照《天津市新建商品住宅质量保证书》积极维修，该房屋上层为赠送面积，合同附件户型图为平面示意图，不表明所有建筑构件，其所建房屋符合国家及天津市现行交房标准，请原告尽快办理收房手续。另查明，被告工程“武清区×××××园一期2号楼”于2012年12月3日在武清区建设委员会进行竣工验收备案，于2012年12月10日取得天津市武清区建设管理委员会下发的关于×××××园2号楼的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。此外，本院于2013年11月1日对诉争房屋进行了现场勘验，并制作了勘验笔录，房屋内布局为1）南侧阳台装有燃气管道、燃气表、上下水管道及地漏；2）进门右有排风排烟通道及下水管；3）以上2个水管及卫生间下水管从该房屋二层夹层贯通而下；4）进门右侧的排风排烟通道上下贯通；5）南侧阳台南北宽0.8米、东西长3.62米；6）进门右侧南北向由下水主管道至北墙宽0.98米、由排风排烟通道至北墙宽1.29米、由下水主管道出头至北墙宽0.8米。原、被告均到场跟随勘验，并认可上述房屋布局情况。本院认为，本案争议焦点在于勘验笔录中记载的房屋布局状况是否构成解除商品房买卖合同的要件？首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条之规定，构成支持买受人请求解除购房合同的要件为房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，原告证据经本院审核认证后，不能证明涉案房屋存在主体结构质量问题或存在严重影响正常居住的质量问题，原告主张的房屋实际设计与原设计有重大变更，原厨房位置放在了阳台，但因没有证据证明原设计情况，故对原告该主张不予认可，且设计布局问题亦不是解除房屋买卖合同的构成要件。其次，原告购买房屋按合同约定套内建筑面积仅为31.59平方米，现原告以阳台面积过小、管道穿过卧室等设计布局问题为由请求解除商品房买卖合同明显不妥。再次，涉案房屋在双方合同约定的交付日期前竣工，后经相关部门验收并取得了政府建设管理部门核发的竣工验收备案书和商品房准许交付使用证，同时具备了交付房屋的客观要件和法律要件。原告未能证明房屋存在得以解除房屋买卖合同的质量问题，不符合法定解除的构成要件；从买卖双方付款和交付房屋的情况上看，亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形；同时，原告提出退房，被告不同意原告退房，双方在附件五补充合同中第二条约定的解除合同条件亦不能成就。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第三项、第七十二条第一款的规定判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费3639元，由原告承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 刘云鹏二〇一三年十二月三十一日书 记 员 郭淑华附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条第一款：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第三项：审判员对单一证据可以从下列方面审核认定：（三）证据的形式、来源是否符合法律规定。第七十二条第一款：一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。 关注微信公众号“”