（2013）怀鹤民一初字第861号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-04-14

案件名称

原告张群红诉被告吕书华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

怀化市鹤城区人民法院

所属地区

怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张群红,吕书华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第六十条第一款，第九十七条，第二百一十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

湖南省怀化市鹤城区人民法院民事判决书（2013）怀鹤民一初字第861号原告张群红，女，汉族，住湖南省怀化市。委托代理人韩壑，男，怀化市鹤城区城中法律服务所法律工作者，住湖南省怀化市。被告吕书华，男，汉族，住湖南省辰溪县。原告张群红诉被告吕书华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员李玲独任审理，代理书记员汪洲担任记录，于2013年12月5日公开开庭进行了审理，原告张群红及其委托代理人韩壑到庭参加诉讼，被告吕书华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张群红诉称，2009年2月24日，原告将与丈夫唐俊先共有的位于怀化市鹤城区府星路199号电业新村第13号门面出租给谢蓉，双方签订了门面租赁合同。2011年8月，被告从谢蓉手上转租该门面经营“毅欣宠物店”，原告未与被告签订新的书面合同。2013年5月，原告要求将房屋租金由每个月550元增加至660元，被告不同意，原告即表示与被告终止租赁合同关系，要求被告退出门面，被告既不缴纳房租，也不搬出门面。故原告诉至法院，请求：一、解除原、被告的租赁合同关系，被告搬出门面；二、被告负责将门面卷闸门维修好；三、被告从2013年5月24日起每月支付原告租金660元至判决生效时止。四、由被告承担本案的诉讼费。被告吕书华在本院庭前调解中辩称，被告于2011年8月从谢蓉手上转租原告的门面，从当月开始向原告缴纳租金。2013年5月，原告要求把门面租金涨至660元，被告不同意，被告认为原告涨租金不合理，因为原告门面所在街道的门面租金都是500元左右，原告却坚持要涨到660元，且原告以被告霸占门面为由将门面上锁，还将被告宠物店里已经怀孕的母狗拖出来，导致母狗产下了四只死狗。被告要求原告赔偿，原告却一直回避，还坚持要被告搬出门面。被告认为原告涨租金不合理，原告应当赔偿给被告造成的损失。经审理查明，2009年2月24日，原告张群红将位于怀化市鹤城区府星路199号电业新村第13号门面出租给案外人谢蓉，双方签订了《门面租赁合同》，约定门面月租金500元，租金每半年缴纳一次，租期一年。2011年8月，被告吕书华从谢蓉处转来该门面经营“毅欣宠物店”。原告得知后，从被告吕书华承租当月开始向他收取租金，租金价格为每月500元，原、被告双方未对租期进行约定。2011年11月，原、被告协商将门面租金增加至550元，双方按此租金价格履行至2012年11月，被告租金缴至2013年5月24日。2013年1月，原告告知被告要增加门面租金，被告不同意。2013年5月，原告向被告收取租金时，要求将门面租金增加至660元，被告认为租金涨幅过高，不同意，原告随即表示解除与被告的租赁合同，要求被告搬出门面，被告拒绝并继续占用门面，双方因此争执，经多次协商未果后，原告诉至法院，被告未向本院提出要求原告赔偿财产损失的反诉。上述事实，经原告举证，本院予以确认，有如下证据予以证实：1、原告提供结婚证复印件、恒光电力集团公司收款收据、工商银行现金解款单各1份，证明本案争议门面为原告所有。2、原告提供与谢蓉《门面租赁合同》1份，证明原告与谢蓉签订了门面租赁合同，并对租期、租金等相关事项进行了约定。3、原告提供被告吕书华调查笔录1份，证明被告承租原告门面及原、被告因租金价格无法达成一致意见产生纠纷的事实。4、庭前调解笔录、庭审笔录各1份，证明本案的其他事实。本院认为，2011年8月，被告吕书华从案外人谢蓉处转来门面时，谢蓉与原告的门面租赁合同已经到期，被告接手门面后向原告张群红缴纳租金，被告与原告直接形成了房屋租赁合同关系。原、被告未对租期进行明确约定，合同期限为不定期。2013年5月原告要求增加房租，被告不同意，原告随即表示与被告解除合同，原、被告多次协商未果。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，原告作为出租人应当在合理期限提前通知被告要求解除合同。自原告起诉时已经符合解除合同的条件，故原告要求解除与被告的租赁合同，并要求被告搬出门面的诉讼请求本院予以支持。在与原告产生房屋租赁纠纷后，被告一直占用原告门面，应当向原告支付租金，由于原、被告在租赁合同存续期间并未对租金价格的变更达成一致意见，视为未变更，租金应依照双方产生争议前的租金价格确定为550元。在房屋使用过程中，承租人因为正常使用造成租赁物的正常损耗，不承担租赁物的损失赔偿责任，庭审中原告陈述门面卷闸门损坏是由被告不爱惜导致，但并未提交证据予以证明，故本院对原告要求被告维修门面卷闸门的诉讼请求不予支持。被告认为原告造成了自己的财产损失，可以另案起诉主张权利，不能以此为由占用原告门面并拒付租金，故本院对被告的抗辩理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十一第（二）项、第九十七条、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、解除原告张群红与被告吕书华的租赁合同，被告吕书华于本判决生效之日起十日内搬出原告张群红门面；二、被告吕书华自本判决生效之日起十日内支付原告张群红每月租金550元，从2013年5月24日起至判决生效之日止；三、驳回原告张群红的其他诉讼请求。案件受理费861元，由被告吕书华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　员　　李玲二〇一三年十二月三十一日代理书记员　　汪洲附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注公众号“”