（2013）济中区民初字第2689号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-06-27
案件名称
济宁盛泰房地产开发有限公司与济宁市美景餐饮有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济宁盛泰房地产开发有限公司,济宁市美景餐饮有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第五条，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
山东省济宁市市中区人民法院民 事 判 决 书（2013）济中区民初字第2689号原告济宁盛泰房地产开发有限公司。法定代表人吴效腾，总经理。委托代理人司虹飞（一般代理），山东文思达律师事务所律师。被告济宁市美景餐饮有限责任公司。法定代表人房步银，经理。委托代理人崔淑敏（特别授权），女，汉族，1979年9月4日出生。委托代理人唐澎（一般代理），山东恒正律师事务所律师。原告济宁盛泰房地产开发有限公司（以下简称盛泰房产）与被告济宁市美景餐饮有限责任公司（以下简称美景餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月18日向本院起诉。本院受理后依法由审判员朱玉红独任审判，于2013年12月9日、12月26日两次公开开庭进行了审理。原告盛泰房产委托代理人司虹飞，被告美景餐饮委托代理人崔淑敏、唐澎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛泰房产诉称，2007年8月29日，被告为经营需要，与原告签订房屋租赁合同，并依约承租原告位于济宁市古槐北路24号商务楼，包括沿古槐路一至五层、沿古槐路及环城北路三至四层房屋，总建筑面积5987.58平方米。合同明确约定了租赁期限、租金金额及交纳时间等内容。然而，被告自取得承租房屋后屡屡违反合同约定，拖欠应交租金，至今已累计拖欠原告租金已达1940813元。被告违约支付租金行为，给原告经营造成重大影响，为维护原告合法权益，请求依法判令：1、解除原被告签订的房屋租赁合同。2、被告支付房屋租金9813元（扣除被告在本案诉讼中偿付租金170万元），被告支付合同违约金1641758元、欠付租金利息1812008元。3、被告承担本案诉讼费用。被告美景餐饮辩称，1、不同意解除合同。原被告自2007年12月1日形成房屋租赁合同关系以来，被告未及时支付房屋租金，原告亦没有开具已收取租金发票，双方均存有违约行为。原告提起诉讼后，被告陆续偿付原告租金170万元，尚欠9813元，并愿意补齐该笔欠款。2、原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。3、原告主张被告支付欠付租金利息的诉求，不应得到法院支持，被告不同意承担该部分损失。原告为支持其诉讼请求向本院提供证据如下：1、房产证。证明原告对于诉争租赁房屋具有所有权。2、《房屋租赁合同》及补充协议。证明原被告于2007年8月29日、9月24日，分别签订《房屋租赁合同》、补充协议各一份，明确注明租赁房屋位置、租赁方式、租赁期限、租金交纳、违约责任等条款内容。3、收取租金单据、双方对账后形成的美景付房租明细表。证明被告在租赁合同履行期间向原告交纳租金的明细，显示被告自2007年12月至2013年12月期间屡屡出现违约支付租金情形，至今尚欠房屋租金9813元。经庭审质证，被告对原告举证证据真实性不持异议。同时认为，原告收取房屋租金后未及时开具增值税发票，给被告造成一定经济损失，其应当赔偿被告损失55.6万元。为此，被告向本院提供一张“盛泰欠美景发票证明”，用于证明其抗辩观点的成立。原告认为先向被告开具租金收据，待被告交齐租金可以统一开具发票。本院根据当事人质证观点与庭审调查事实认为，原告提供的上述证据内容客观真实、形式合法，本院予以采信。对于被告提出的因原告未开具租金发票给其造成经济损失问题。首先，本院对被告举证证据的真实性予以采信。其次，双方签订的租赁合同条款中对原告收取房屋租金后如何开具发票没有特别具体约定。第三，原被告形成并履行房屋租赁合同属于企业经营行为，由此产生的开具发票、税费征收事宜，不属本案审理范围，本院不予审理。经审理本院认定，双方当事人对以下事实无争议：一、2007年8月29日、9月24日，原被告分别签订《房屋租赁合同》、补充协议。协议约定：被告租赁原告所有的位于济宁市城区内古槐路与环城北路交汇处东南角商务楼一幢，包括沿古槐路一至五层、沿古槐路及环城北路三至四层，总建筑面积5987.58平方米；租赁期限15年，自2007年12月1日至2022年12月1日；房屋租金每日每平方米0.65元；租金支付方式为2007年12月1日前交纳70万元，之后每年6月1日前及12月1日前交纳半年租金；若被告不按约支付租金，应按照实欠租金日万分之五支付滞纳金给原告，原告并有权解除租赁合同。同时约定房屋租赁期间双方各自的权利义务、违约责任等条款内容。二、诉争租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用。本案在审理过程中，原被告经对账确认：2007年12月1日，被告应首付租金70万元，实付50万元，直至次年3月7日付清余款20万元。此后，被告从未按照合同约定期限履行房屋租金交付义务，至2013年12月1日，被告累计拖欠原告房屋租金1709813元。原告提起本案诉讼后，被告分四次给付原告租金170万元，尚欠9813元未付。三、原告诉至本院，要求解除与被告签订的房屋租赁合同，被告则坚持继续履行房屋租赁合同。原告要求被告支付合同违约金和欠款利息的诉求，被告对其欠款事实及合同履行期间租金交付情况没有异议，同时辩解原告主张的违约金过高、主张欠款利息没有依据，此项诉求应予驳回。本院组织当事人进行调解未果。本院认为，根据原告的起诉、举证，并结合被告答辩、举证，原被告签订的《房屋租赁合同》、补充协议是合同（协议）当事人真实意思表示，经本院对合同（协议）内容审查后并未发现存有违反我国法律法规禁止性规定的情形。故该合同（协议）合法有效，合同（协议）条款对双方当事人均具有法律约束力，应当得到协议当事人的全面履行，从而实现双方合同目的。由于被告在履行《房屋租赁合同》、补充协议过程中，未按照约定期限支付房屋租金给原告，其拖欠租金行为已经构成合同违约情形，双方约定的合同解除条件已经成就。虽然被告在本案诉讼中已经支付大部分所欠租金，但是该行为不能替代因其合同违约而应承担的法律后果，亦不能完全弥补原告由此造成的经济损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原告根据合同约定条款主张解除租赁合同的诉求，符合合同约定与法律规定，其合法诉求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”。原告要求被告偿还拖欠的房屋租金9813元，理由正当，本院应予支持。原告同时主张被告支付合同违约金1641758元、赔偿迟延支付租金利息1812008元的诉求。本院认为，通过原被告对账结果显示，被告因未完全履行交付房屋租金义务而构成合同违约属实，其应当向原告承担合同违约责任。被告当庭通过抗辩方式提出调整违约金数额，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定情形，本院应当对原告主张违约金诉求金额予以审查。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”；第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”。结合本案案情，被告迟延支付房屋租金，势必给原告造成应收取而未收取租金所对应利息损失。原告要求被告按照合同约定既依迟延支付租金数额的日万分之五为据分段计算违约金，该计算方法折算成欠款年利率为18％，与银行同期贷款利率的四倍相比较明显较低。原告以此方法计算违约金，并无不当，且符合前述法律规定，本院应予支持。被告亦没有提供证据证明约定的违约金过分高于原告造成的损失。为此，被告提出降低违约金的请求，缺少事实依据与法律依据，本院不予支持。由于原告主张的违约金数额足以弥补其应收而未收取租金的利息损失。故，原告再主张被告赔偿欠付租金利息的诉求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。合同当事人均应当本着诚实信用原则行使权利、履行义务。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、即日起解除原告济宁盛泰房地产开发有限公司与被告济宁市美景餐饮有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、补充协议。二、被告济宁市美景餐饮有限责任公司于本判决生效后三日内偿还给原告济宁盛泰房地产开发有限公司房屋租金9813元。三、被告济宁市美景餐饮有限责任公司于本判决生效后三日内支付给原告济宁盛泰房地产开发有限公司合同违约金1641758元。四、驳回原告济宁盛泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告济宁市美景餐饮有限责任公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34588元减半收取17294元，诉讼保全费5000元，合计22294元。原告济宁盛泰房地产开发有限公司负担10554元，被告济宁市美景餐饮有限责任公司负担11740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 朱玉红二０一三年十二月三十一日书记员 胡丽丽 更多数据：