（2013）烟民四终字第1366号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-04-27
案件名称
烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会与烟台市常铭石油化工有限公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会,烟台市常铭石油化工有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）烟民四终字第1366号上诉人（原审原告）：烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会。代理负责人：张富忠。委托代理人：丛宁、杨莎莎，山东昆嵛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台市常铭石油化工有限公司。组织机构编码：86312724-2。法定代表人：孙景绪，经理。委托代理人：李敏，山东宁海律师事务所律师。上诉人烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会与上诉人烟台市常铭石油化工有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2011）烟牟民一初字第633号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会（简称南官庄西村委）原审诉称：1998年9月16日，原、被告签订一份《协议书》，约定被告使用原告所有的位于村南的土地用于企业经营，使用期限至2026年12月31日；被告每年应支付土地租金20000元；被告逾期不交土地使用费，每超一日应按万分之五支付违约金，如超30日，原告有权终止协议。该《协议书》签订后，被告一直使用该土地，却至今未向原告支付分文的土地租金。要求判决：1.终止原、被告之间关于土地使用的《协议书》，被告将所占用土地上建筑物和附着物清理干净，将土地返还给原告；2.被告向原告支付2008年1月1日至2012年7月13日（最后一次庭审的日期）期间的土地租金及违约金共100000元；2012年7月13日至判决生效之日所欠的土地租金。原审被告烟台市常铭石油化工有限公司（简称常铭石化）辩称：我公司租赁原告的土地属实，但是并没有签订书面合同，也没有约定租金。我公司没有向原告交纳过土地租金还有一原因是，双方原本约定的应由原告出资建设的水、电等设施，实际由被告出资建设。另外，原告起诉要求租金，已超过法定诉讼时效。本案争议的土地也已经由政府划拨给我公司使用，原告无权干涉。要求驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，原告依据一份落款时间为1998年9月16日，经过公证的《协议书》，证明其（甲方）与被告（乙方）之间的土地租赁合同的权利义务。该《协议书》的内容为：“乙方于一九九五年十一月，以该村集体所有制，自筹资金在烟威路七里店西侧路南（土地属甲方）建起了“牟平区石油液化气站”。现为适应市场经济的变化，推动企业的再发展，经甲、乙双方充分协商，决定将原企业改名为“烟台市常铭石油化工有限公司”。现就有关事项达成如下条款：一、土地使用期限为30年：即一九九六年一月一日--二○二六年十二月三十一日止。二、协议生效之日，即由原“牟平区石油液化气站”变更为“烟台市常铭石油化工有限公司”，乙方的固定资产归乙方所有，对变更后企业的债权、债务，甲方不负任何连带责任。一切事宜，均由乙方自行处理。三、在协议生效期间，乙方仍按原建站规定每年年底必须向甲方交纳土地使用费20000元整。逾期不交，每超一日，按万分之五交付滞纳金，如超过30天，甲方有权终止协议。为此，对乙方所造成的损失，甲方不负任何责任。四、在协议期间，如上级对土地使用有政策性变动或者土地统一规划，乙方必须按政策变动处理。如甲方无故违反本条规定终止协议，为此造成乙方的实际经济损失，由甲方负责赔偿。五、协议期满，如乙方需继续经营，由双方协商同意后，可继续使用土地。六、本协议如有未尽事宜，双方可另行协商。”原、被告均在《协议书》上盖章。对上述《协议书》，被告质证称协议上所加盖的被告的印章与被告法定代表人孙景绪的签名均是虚假的，申请司法鉴定。因该《协议书》已经过公证，对被告的鉴定申请，法院未予准许。被告提供了证人孙某甲、孙某乙出庭作证（证人孙某乙自述其于1998年担任村委会主任还是村委委员记不清了，孙某甲自述其于1998年担任村党支部书记，对是否兼村委会主任记不清了），两证人均表示其对上述《协议书》的签订不知情；孙某甲还称被告曾支付过三年的租金，后被告法定代表人孙景绪与其口头协商因被告垫资建设加油站的水电设施，免除了被告1999年之后的租金。原告对该两份证人证言不予认可。被告为支持其主张还提供了下列证据：1.落款时间为1997年1月1日的《租赁合同》一份，甲方为南官庄西村委，乙方为孙景绪，证明原、被告曾就涉案土地的租金和租期进行过协商，且甲方已盖章，但由于孙景绪不同意合同中的部分内容而未签字。被告据此怀疑原告提供的《协议书》的真实性。2.落款时间为1996年1月1日的《租赁合同》复印件一份，被告称与涉案土地相连的一处面积为5亩的土地也是由原告租赁给被告使用的，两处土地都是由被告建加油站所用，被告以此证明加油站所需的水、电设施双方约定应由原告投资建设。原告质证称该合同与本案无关。3.1999年8月10日烟台市牟平区土地管理局颁发的《集体土地使用证》一份，该证登记的土地使用者为“武宁镇南官庄西村（烟台市常铭石油化工有限公司液化气站）”，土地所有者为南官西村委，使用权类型为“批准拨用企业用地”。被告以此证明涉案土地已由政府部门划拨给其使用，不必支付土地使用费。原告对该证据真实性未提出异议，但主张被告使用原告的土地就应当支付使用费。原审法院认为，原告所提供的《协议书》，由原、被告双方盖章确认，且经过烟台市牟平区公证处公证，足以认定是双方真实意思表示。协议内容不违反法律规定，属合法有效的土地租赁合同。被告虽对该《协议书》真实性提出异议，但未提供充分证据予以证明，法院对其主张不予支持。根据《协议书》合同第三条的约定，被告应自1996年起，于每年年底向原告支付土地租金20000元。而被告实际并未支付，其行为已构成违约，应当依据约定承担违约责任。自1996年年底起，被告在每年年底未向原告支付土地租金，原告应当知晓其权利受到侵害，应于每年12月31日后的两年诉讼时效内主张该年的租金。对被告提出的诉讼时效抗辩，原告未提供证据证明2008年底（含该年）之前的租金债权存在诉讼时效中断或中止的情形，因此该部分债权已超过诉讼时效，对原告该部分主张不予支持。根据原告本次起诉时间（2011年11月），其主张2009年及以后的土地租金债权未超过诉讼时效，法院予以支持。经计算，2009年至2012年年底原告已到期租金债权本金为80000元，至原告主张的2012年7月13日，逾期付款违约金为16800元。关于原告要求与被告解除合同，判令被告拆除建筑物并返还土地的诉讼请求。原审法院认为，根据原、被告双方签订的《协议书》，被告应自1996年起于每年年底前向原告支付土地租金，但被告至今未向原告支付，其行为已构成违约，原告据此可以要求解除合同。但考虑到解除合同及拆除被告在租赁土地上的建筑物及附属物会造成巨大经济损失，不利于经济发展，综合考量以不解除合同为宜。原、被告双方仍应按照《协议书》的约定继续履行合同。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条、第一百一十二条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，原审法院于2013年6月21日判决：一、被告烟台市常铭石油化工有限公司于判决生效后十日内向原告烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会支付2012年底之前拖欠的土地租金80000元及2012年7月13日之前的逾期付款违约金16800元，共计96800元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告交纳。宣判后，南官庄西村委与常铭石化均不服原审判决，向本院提起上诉。南官庄西村委上诉称，《协议书》第三条约定，对方每年交纳土地使用费20000元，逾期一日按万分之五付滞纳金，超过30天，我方有权终止协议、对造成的损失不负责任。原判驳回其诉讼请求，违背双方关于违约的约定，剥夺了协议及法律对守约方的保护，规避了对违约方的惩罚，损害了集体利益，也缺乏法律依据。原判仅支持了2012年底之前拖欠的土地租金和2012年7月13日前的违约金，土地使用费和滞纳金应当支持至判决生效之日止，其中2012年底前的土地使用费按每年20000元计算，2013年1月1日起至判决生效期间的租金应按照54.79元／天（20000元除以365天）计算，滞纳金依协议约定按照滞纳金额的万分之五／天计算。请求撤销原判，发回重审或者改判。常铭石化公司辩称，南官庄西村委的上诉理由不成立，无事实及法律依据，应驳回其诉请。常铭石化上诉称，原审认定事实不清，租金已经由上诉人垫资的加油站水电设施费用抵顶，原审中证人孙某甲、孙某乙到庭作证，证实我方垫资建设加油站的水电设施，对方免除了我方1999年之后的土地租金。我方提供了加油站的土地租赁合同，该合同中注明加油站的水电设施由村委出资，但村委无资金，该项目是我方出资的，且有上一任村委会法定代表人作证认可，原审法院不予认定是错误的。本案争议的土地已经划拨给我方使用，不存在土地租金争议。南官庄西村委辩称，常铭石化的上诉无事实及法律依据，应予驳回。二审庭审中，常铭石化提交了烟房牟公字第15891号房屋使用权证，用以证实其对争议土地具有合法所有权及使用权，南官庄西村委会对房屋使用权证质证称，需庭后落实该房屋使用权证的真实性，但该证据与本案无关，也不能证实是在诉争土地上建了房屋。庭审后南官庄西村委未提交相关证据。本院经审理查明的其他案件事实同一审查明的事实一致。本院认为，本案二审双方争议在于，应否解除双方于1998年9月16日签订的租赁协议。关于合同应否解除。本院认为，双方订立的租赁协议系双方真实意思表示，协议内容未违反法律规定，其租赁合法有效，且已履行多年，双方对此均无争议，常铭石化在土地上投资建设了有关设施，解除合同会造成巨大经济损失，故原判判决双方继续履行该租赁协议，应予维持。根据协议约定，常铭石化应自1996年起每年年底向南官庄西村委支付土地租金，常铭石化未实际支付，其行为构成违约，南官庄西村委要求常铭石化支付租金及滞纳金，应予支持，但南官庄西村委请求2008年之前的租金，因已超过诉讼时效，本院不予支持。原审判决自2009年1月1日起计算租金，正确。本案二审判决之日为2013年12月31日，按照双方租赁协议，涉案土地的租金本金，自2009年1月1日起算，截至2013年12月31日，为100000元，租金的滞纳金，自2010年1月1日起算，至2012年7月13日，总计16800元。原判将租金的本金计算至2012年度，不当，应予变更。常铭石化主张因垫资加油站水电设施，南官庄西村委免除其1999年之后的租金，仅提供了孙某甲、孙某乙之证言，没有双方免除租金的协议、村委会村民代表会议记录等予以佐证，对该主张不予支持。涉案土地为村集体所有的土地，该集体土地使用证上的土地使用者为“武宁镇南官庄西村（烟台市常铭石油化工有限公司液化气站）”，常铭石化作为土地的使用人，应向土地所有人缴纳使用费。常铭石化关于其取得了该土地的使用权、不必支付租金的主张，违背了合同的约定，亦无法律依据，本院不予支持。综上，上诉人南官庄西村委的部分上诉请求，本院予以支持，二上诉人的其他上诉请求，没有事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、变更烟台市牟平区人民法院（2011）烟牟民一初字第633号民事判决第一项为：上诉人烟台市常铭石油化工有限公司于本判决生效之日起十日内，支付上诉人烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会土地承租金本金及滞纳金，总计116800元。二、驳回上诉人烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，二审案件受理费2300元，总计4600元，由上诉人烟台市常铭石油化工有限公司负担4477元，上诉人烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处南官庄西村村民委员会负担123元。本判决为终审判决。审判长 罗春光审判员 任美群审判员 刘海波二〇一三年十二月三十一日书记员 牟林林 更多数据：搜索“”来源：