（2013）官民一初字第1976号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2014-12-30
案件名称
原告张潇予诉被告云南博丰酒店管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张潇予,云南博丰酒店管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2013）官民一初字第1976号原告（反诉被告）张潇予。委托代理人蒋婷、赵光顺，云南衡炜律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）云南博丰酒店管理有限公司。法定代表人苏斌，总经理。委托代理人王华强、黄薪竹，云南和律丰律师事务所律师。特别授权代理。原告张潇予诉被告云南博丰酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月3日立案受理后，于2013年8月13日适用简易程序开庭，诉讼中被告云南博丰酒店管理有限公司提起反诉，本院依法组成合议庭，于2013年10月10日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告以下简称原告）张潇予的委托代理人蒋婷及被告云南博丰酒店管理有限公司（反诉原告以下简称被告）的委托代理人王华强、黄薪竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张潇予诉称：原、被告于2011年11月22日签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告租赁由原告所有的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅A-0620号房屋一套，前三年的租金为每月1600元，租金每半年交纳一次，每次交纳的时间为每半年第一个月的前5个工作日内。而被告向原告支付了2012年1月22日至2012年7月21日的租金后，就一直拖欠租金及占用房屋至今，根据合同约定，被告应向原告支付未缴纳的租金及滞纳金。合同还约定上述房屋的装修期为两个月（2011年11月22日至2012年1月21日），期间被告不支付房租，但若没有装修，则被告应支付两个月的房租。现房屋仍然是未装修的状态，故被告应支付该两个月的房租。原告现向法院起诉，要求：1、解除原、被告双方于2011年11月22日签订的《房屋租赁合同》；2、被告即刻向原告交付位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅A-0620号房屋一套；3、被告向原告支付2011年11月22日至2012年1月21日的房租3200元、2012年7月22日至2013年1月21日的房租9600元及滞纳金2361.6元、2013年1月22日至2013年7月21日的房租9600元及滞纳金2304元，以上共计27，065.6元；4、被告向原告支付实际交付上述房屋之日止的房屋占用费（暂计算2013年7月22日至2013年8月21日的房屋占用费为1600元）；5、本案诉讼费由被告承担。被告云南博丰酒店管理有限公司针对原告起诉辩称：原告没有提交房屋产权证，原告存在权利瑕疵，房屋承载的权利不完全，导致被告不能正常使用房屋。签合同时，原告有义务提醒被告房屋的状况，原告自己房屋没有消防验收存在重大过错。合同约定的目的是作为酒店使用，但合同约定不符合法律规定。被告云南博丰酒店管理有限公司反诉诉称：原告与被告于2011年11月22日签订的《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于昆明市环城南路与春城路交叉口百富琪商业广场A座第06层20室。合同签订后，被告按照合同约定向原告一次性交付了半年租金共计人民币9600元及物业管理费用1238元。该房屋交付时，消防系统未通过相关验收，存在消防问题，原告向被告交付的房屋不符合合同约定，该租赁物不符合法定租赁物使用目的，原告存在根本违约。现被告云南博丰酒店管理有限公司为维护自己的合法权益提起反诉，要求：1、请求法院依法解除被告与原告于2011年11月22日签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令原告向被告支付租金9600元及物业管理费1238元；3、请求法院判令原告承担全部诉讼费。庭审中，被告增加反诉请求，要求原告赔偿被告经济损失30，000元。原告张潇予针对被告云南博丰酒店管理有限公司的反诉辩称：原告同意解除合同，被告其他诉请无依据，租赁合同没有约定房屋使用用途，被告要求原告返还租金、物管费，其在签订合同当天就开始使用房屋至今，应由被告支付房租。被告要求原告支付经济损失，无事实依据，应当驳回。原告不认可被告所称未经过消防验收其不能办理营业执照，请求驳回被告的反诉。综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：原告的本诉诉请及被告的反诉诉请是否有事实和法律依据，能否得到支持。原告针对其诉请及被告反诉向本院提交了以下证据：1、商品房购销合同一份、商品房买卖合同登记备案表一份，欲证实原告系吴井路百富琪商业广场A-0620号房屋的所有权人；2、房屋租赁合同一份，欲证实原、被告于2011年11月22日签订租赁合同时约定租金及交纳方式、装修、违约责任等条款，因被告严重违约，原告要求解除合同；3、收据一份，欲证实被告在租赁期间仅向原告支付了2012年1月22日至2012年7月21日的房租；4、照片八张，欲证实百富琪商业广场A座已经交付业主使用，自签订租赁合同起两个月内被告并未装修房屋，且该房现在一直处于未装修状态，被告应向原告支付2011年11月22日至2012年1月21日的租金。经质证，被告云南博丰酒店管理有限公司对原告提交的证据认为：证据1真实性无异议，合法性、关联性不予认可，交付的房屋存在权利瑕疵；证据2真实性无异议，关联性、合法性不认可，恰好能证实租房目的是用于酒店经营，标的物不符合合同约定；证据3真实性无异议，恰好证实被告按约履行合同义务；证据4真实性、合法性、关联性均不予认可。被告云南博丰酒店管理有限公司为其辩解理由及反诉诉请向本院提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份，欲证实被告的主体资格；2、付款凭证一份、收据两份、凭据一份、结算单一份，欲证实被告向原告支付租金9600元，被告向原告支付物业管理费1238元。经质证，原告张潇予对被告云南博丰酒店管理有限公司提交的证据认为：证据1真实性无异议；证据2中的付款凭证的真实性、合法性、关联性均不认可，不是正式发票，收据两份真实性无异议，凭据的真实性、合法性、关联性均不予认可，结算单真实性无异议。本院结合原、被告庭审陈述，对双方当事人提交的上述证据综合认证认为：原告提交的证据1、2、3、4均真实、合法，为有效证据，本院予以采信。被告提交的证据1、2均真实、合法，为有效证据，本院予以采信.根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2011年11月22日，原告张潇予（甲方）与被告云南博丰酒店管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，被告依照租赁合同承租原告的房屋，该租赁合同约定：第一条，甲方所出租的房屋位于昆明市环城南路与春城路交叉口百富琪商业广场A座第06层20室共一套使用面积40.75平方米。第二条：租赁期限为陆年，自2012年1月21日至2018年1月20日止。第三条：1、该房屋月租金为1600元／月（壹仟陆佰元整）。…4、该房屋装修期为2个月，在此期间乙方不承担房租。（注：此方必须装修，如不装修，此2个月须付房租）。第四条：乙方应于本合同签订当日交付房租，租金为每半年付一次，一次交付人民币9600元，每次缴纳租金的时间为每半年第一个月的前五各工作日。第七条：…3、如乙方拖欠租金或有关费用达2000元以上，并拒不接收甲方有关解除合同通知或不将房屋腾交甲方，则甲方有权将房屋收回。第九条：租赁期间双方必须信守合同，任何一方不得违反本合同的规定，否则由违约方赔偿对方违约金，赔偿标准按该房屋租期内租金总额的200%赔偿。如乙方逾期30日不向甲方交纳所应付清的租金时，则甲方有权按逾期交纳房租总额的银行利率的四倍交纳滞纳金，并要求乙方承担违约责任，不给以乙方任何补偿。合同签订后，2011年11月22日被告向原告交纳半年房租（2012年1月22日至2012年7月21日）9600元，同日，被告交纳了该房屋从2012年1月至2012年12月的物业管理费1238元。后被告未向原告交纳租金亦未装修该房屋，被告也未将房屋退还给原告。2013年12月31日，经本院确认，被告将位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅A-0620号房屋交付于原告张潇予。现原告诉至本院，主张上述诉请。诉讼中，被告云南博丰酒店管理有限公司提起反诉，主张上述反诉诉请。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案中，原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，系有效合同。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自所负义务，原告已经按照合同约定履行了交付房屋的义务，而被告仅按照合同的约定交付了半年的房租。自2012年7月21日后被告即未再向原告支付合同约定的租金，已经违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定，构成违约。其拒绝支付租金的违约行为已经致使原告不能实现合同目的，符合法定解除的情形。故原告现要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请有相应的事实和法律依据，本院予以支持。对于被告认为系原告交付的房屋未通过消防验收，存在消防问题，并导致自己不能正常使用房屋，故原告存在根本违约的辩解意见。本院认为，首先原告向被告交付的房屋系原告具有完全所有权的房屋，并不存在权利瑕疵，其次根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，双方仅约定由原告将自己所有的房屋租赁给被告使用，在该《房屋租赁合同》中并未约定该房屋需符合开办酒店的要求，亦未约定该房屋需要有消防验收合格的证明材料，原告作为出租方并不负有考虑被告租赁房屋后从事何种经营及是否能进行正常经营的义务。况且本案中被告亦未向本院提交相应证据证实因房屋未通过消防验收导致其不能办理相关证照的事实，故本院对被告的辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未向原告支付2012年7月22日至今的租金且一直占有、使用原告所有的房屋，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故原告根据合同要求被告支付2012年7月22日至2013年1月21日至的租金9600元及滞纳金2361.6元以及2013年1月22日至2013年7月21日的房租9600元及滞纳金2304元的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告支付2011年11月22日至2012年1月21日止的租金3200元的诉请，本院认为，因双方《房屋租赁合同》约定该房屋必须装修，如不装修须付两个月房租。现被告未装修该房屋，故被告应向原告支付2011年11月22日至2012年1月21日止的租金3200元。原告提出要求被告支付实际交付房屋之日止的房屋占用费的诉请，因被告一直占有和使用该房屋，故原告应缴纳房屋占用费，费用按房屋租金每月1600元收取。综上诉述，被告云南博丰酒店管理有限公司应向原告张潇予支付2011年11月22日至2012年1月21日的房租3200元、2012年7月22日至2013年1月21日的房租9600元及滞纳金2361.6元、2013年1月22日至2013年7月21日的房租9600元及滞纳金2304元，以上共计27，065.6元。被告反诉要求解除与原告签订于2011年11月22的《房屋租赁合同》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。被告于2013年12月31日经本院确认将上述房屋交付给原告，故房屋占用费从2013年7月21日计算至2013年12月31日至，每月按照房屋租金1600元计算共计8500元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告反诉中称原告交由被告承租的房屋未经消防系统验收，该租赁物不符合合同的约定，但双方签订房屋租赁合同时并未明确约定租赁房屋的目的及用途，被告未提交证据证实其在办理营业执照时该房屋消防不符合酒店经营的消防规定。被告在明知该房屋不能办理酒店营业执照时，未及时将房屋退还原告亦未要求解除合同，被告仍占用该房屋，故对被告提出要求原告返还租金9600元及物业管理费1238元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告在庭审中提出要求原告赔偿被告经济损失30，000元的诉请，因被告未提交证据证实该损失是因原告违约使其造成的实际损失，故本院对被告的该项反诉诉请不予支持。被告提出的在原告起诉后将该房屋钥匙更换，以致被告无法使用的辩解意见，被告未提交证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订于2011年11月22日的《房屋租赁合同》于本判决生效之日依法解除。二、被告云南博丰酒店管理有限公司在本判决生效后三日内向原告张潇予支付房租及滞纳金27，065.6元。四、被告云南博丰酒店管理有限公司向原告张潇予支付位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场住宅A-0620号房屋的房屋占用费8500元。五、驳回被告（反诉原告）云南博丰酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费516元由被告云南博丰酒店管理有限公司程承担，反诉案件受理费410元由被告（反诉原告）云南博丰酒店管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长 张卢利人民陪审员 郭志勇人民陪审员 吴兰珍二〇一三年十二月三十一日书 记 员 张婷婷 来自：