（2013）镇民终字第1307号

裁判日期: 2013-12-31

公开日期: 2014-12-29

案件名称

谭志华与俞吉林、王龙云买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

谭志华,俞吉林,王龙云

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2013）镇民终字第1307号上诉人（原审原告）谭志华。委托代理人卜林，江苏朱方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）俞吉林。委托代理人黄剑，江苏正新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王龙云。上诉人谭志华因买卖合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2013）扬新民初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭于2013年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人谭志华及其委托代理人卜林、被上诉人俞吉林及其委托代理人黄剑、被上诉人王龙云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭志华在原审中诉称：谭志华与王龙云于1990年11月结婚。1995年王龙云所在单位扬中市电信局将位于邮电小区6号楼404室的房屋作为福利房分给王龙云，该房屋面积为125平方米，储藏室面积为20平方米。2007年10月11日，王龙云与俞吉林恶意串通，隐瞒谭志华签订了房屋转让协议，王龙云将该房及储藏室以明显低于市场价的26万元转让给俞吉林。2011年因江苏省电信有限公司扬中市分公司开始讨论办理房产证，相关经办人员找到谭志华告知房屋转让事宜，谭志华得知上述事实。之后，谭志华即与俞吉林、王龙云交涉，并拒办房产证。现谭志华认为，俞吉林、王龙云恶意串通，以明显低于市场的价格转让不能上市交易的福利房，侵犯了谭志华的合法权益，该房至今未办理产权登记。谭志华诉至法院，请求确认俞吉林与王龙云签订的《房屋转让协议》无效。俞吉林在原审中辩称：俞吉林与王龙云间不存在恶意串通，交易价格不低于当时的市场价，该房屋转让后已报单位备案，并办理了有线电视、燃气费用的变更登记，且该房屋转让至今已六年。分房时收据记载的是王龙云一人的姓名，俞吉林无义务对该房屋是否属于夫妻共同财产进行审查，即使该房屋属于谭志华与王龙云的夫妻共同财产，亦应由王龙云承担赔偿责任，谭志华无权主张涉案协议无效。王龙云在原审中辩称：签订转让协议时，俞吉林明知谭志华不知情，协议上也注明了如产生民事纠纷，由俞吉林自己解决。原审法院经审理查明：俞吉林与王龙云均系江苏省电信有限公司扬中市分公司的职工，谭志华系王龙云之妻。1995年，王龙云所在单位江苏省电信有限公司扬中市分公司（原扬中市邮政局）将位于邮电小区6号楼404室房屋及储藏室作为福利房分给王龙云，王龙云向单位交纳了购房款67500元。2007年10月11日，俞吉林与王龙云签订《房屋转让协议》一份，载明：1、王龙云将邮电小区6号楼404室连同底层储藏室一并转让给俞吉林，总价26万元；2、如电信局集体办理房��证，所办房产证的一切费用由俞吉林承担；3、在房产总价付清后，房屋连同燃气、水、电、有线电视产权一并归俞吉林所有，同时小区物业管理费也一并转由俞吉林交纳，此后的房屋维护保养等问题以及可能涉及的民事纠纷均由俞吉林自行处理，与王龙云无关；4、此协议一式两份，双方各执一份，自双方签订之日起生效。同日，俞吉林向王龙云支付了购房款26万元，王龙云亦将房屋及储藏室交付给俞吉林使用至今。2007年10月19日，江苏省电信有限公司扬中市分公司向扬中市住房基金管理中心出具《证明》一份，载明：兹有俞吉林、王龙云同志为本单位正式职工，经两人协商一致，王龙云同意将其本人在邮电小区6号楼404室的住房转让给俞吉林。俞吉林称单位出具该证明说明单位已同意王龙云将该房屋转让给俞吉林；王龙云称，单位出具该证明系提供给俞吉林至住房��金管理中心领取住房公积金。另查明，1995年元月28日，扬中市邮电局出台了扬邮字（1995）第12号文件，该文件载明：凡购得的优惠房只有使用权和继承使用权，转让只能向局里转让，局按原购房价退还购房款，因个人原因离开本局的，必须退回优惠房，局退还原购房款。又查明，俞吉林、王龙云转让房屋时因系单位福利分房，该房尚不能办理相关的产权证书，现该房可办理相关的产权证书。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案所讼争的房屋虽属于单位福利分房，转让时尚不具备上市交易的条件，按规定只能向单位转让，俞吉林、王龙云均为单位的正式职工，且单位亦向扬中市住房基金管理中心出具证明，该证明应视为单位同意俞吉林、王龙云间转让本案讼争的房屋。参照房屋转让时的同等条件的房屋价格，该房屋的转让价格并不��显低于市场价格，并不能证明俞吉林、王龙云间存在恶意串通。谭志华与王龙云系夫妻关系，即使转让时谭志华不知情，现谭志华要求确认俞吉林、王龙云间签订的《房屋转让协议》无效，亦无事实和法律依据。原审法院判决，驳回谭志华的诉讼请求。上诉人谭志华不服原审判决，向本院提起上诉称，涉案《房屋转让协议》应当是无效的，理由如下：一、涉案房屋是单位的福利分房，是不能上市交易的；二、俞吉林明知谭志华不同意出售涉案房屋，依然与王龙云签订涉案协议；三、涉案房屋的交易价格明显低于市场价；四、俞吉林与王龙云恶意串通，损害了谭志华的利益。谭志华请求二审撤销原判、依法改判。被上诉人俞吉林在二审中辩称，原审判决是正确的，应予以维持。被上诉人王龙云请求二审法院依法公正判决。本院对原审法院查明的事实予以确认��本院认为，首先，涉案房屋系单位福利分房，在俞吉林与王龙云签订转让协议时，虽然没有完全产权，但是并不属于法律规定的禁止转让的标的物，而且，从俞吉林与王龙云所在单位出具的《优惠出售自管公有住房办法》和《证明》可以看出，俞吉林与王龙云的转让房屋的行为符合所在单位的相关规定，同时所在单位对该转让行为亦予以认可。因此，谭志华关于“涉案房屋不能转让”的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，谭志华主张其对涉案房屋转让行为不知情，而买受方俞吉林对此明知，该主张的实质是认为王龙云在未经谭志华同意的情况下，无权处分作为夫妻共同财产的涉案房屋。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有使用权或者处分权为由主张合同无��的，人民法院不予支持”。因此，即使王龙云未经涉案房屋共有人谭志华的同意，擅自处分涉案房屋，亦不影响涉案《房屋转让协议》的效力。再次，关于俞吉林与王龙云是否构成恶意串通，并损害谭志华的合法利益的问题。从当事人提供的证据、当事人在庭审中的陈述，均不能看出俞吉林与王龙云存在恶意和串通行为。涉案房屋的转让价格与签订协议时的市场价（福利房）亦相当，不存在明显低价的情况。因此，谭志华关于“俞吉林与王龙云恶意串通，损害谭志华的合法利益”的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，谭志华主张涉案《房屋转让协议》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决依法应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人谭志华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李书文审　判　员　　黄　甦代理审判员　　张　剑二〇一三年十二月三十一日书　记　员　　高　健关注公众号“”