（2013）迎商初字第17号
裁判日期: 2013-12-31
公开日期: 2017-09-02
案件名称
太原汇森房地产开发有限公司与太原市天客隆元天酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市迎泽区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
太原汇森房地产开发有限公司,太原市天客隆元天酒店有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第六十条第一款，第七十七条第一款，第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2013）迎商初字第17号原告（反诉被告）：太原汇森房地产开发有限公司（原名称为“山西汇森投资有限公司”），住所地太原市桃园北路101号。法定代表人：杜妍，该公司董事长。委托代理人：王建生，男，系该公司副经理，住太原市。委托代理人：杨晋，山西点金律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原市天客隆元天酒店有限公司，住所地太原市迎泽区桃园北路101号。法定代表人：刘占宝，该公司总经理。委托代理人：胡霄峰，男，系该公司员工，住太原市。委托代理人：陈华，女，系该公司负责人，住太原市。原告（反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司与被告（反诉原告）太原市天客隆元天酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王建生和杨晋、被告（反诉原告）委托代理人胡霄峰和陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原汇森房地产开发有限公司诉称，2010年8月10日，原被告签订了《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》，双方约定，由被告承租属于原告位于太原市迎泽区桃园北路101号的物业，租赁期限为5年，租金及场地使用费为每年共计75万元（租金每年递增十万），租金及场地使用费按每半年交付。原告物业所在地于2010年5月由太原市政府同意开展旧城改造的前期工作。目前，太原市政府已通过该项目的规划方案。原告为了使太原市旧城改造顺利进行，先后多次与被告协商终止合同事宜。2012年9月17日原告向被告发出解除合同通知，但被告一直未能履行解除合同的义务。截止起诉日，被告一直未向原告支付租金、场地使用费及水电费等费用。原告认为，被告的行为既在客观上严重阻碍了太原市旧城改造的顺利进行，又违背了原被告双方的合同约定。故诉至法院，请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》《场地租赁协议书》；2、判令被告支付拖欠的租金、场地使用费及滞纳金、水电费等共计562299.95元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告太原市天客隆元天酒店有限公司辩称，1、同意解除原被告签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》；2、本合同于2010年8月10日签订，约定租赁期限为5年，自原告起诉之日，本合同双方履行未够5年，原告就起诉被告，原告应承担违约责任，对被告进行赔偿，赔偿被告的装饰装修费用、营业损失及应当赔偿的所有费用；3、被告不应当支付原告从原告给被告下达解除合同（2012年9月17日）之后的租金、场地使用费、滞纳金、水电费等费用；4、因原告违约导致双方合同无法履行，故应当由原告承担本案所有诉讼费。被告太原市天客隆元天酒店有限公司反诉称，2010年8月10日反诉人与被反诉人签订了《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》，由反诉人承租位于太原市迎泽区桃园路101号房屋及场地，用于酒店经营，租期为5年。被反诉人于2012年9月17日向反诉人送达《解除合同通知书》，以旧城改造为由要求解除双方的租赁关系。反诉人经了解得知所承租房屋和场地现阶段并不属于旧城改造的范围，反诉人积极与被反诉人协商合同解除后被反诉人应当承担的赔偿责任，被反诉人却一味的推脱，于是未同意被反诉人解除租赁关系的要求。经双方多次协商，无果。被反诉人在2013年2月7日对反诉人经营的酒店进行断电，导致反诉人店内所住客人王宝霞摔伤，经太原市迎泽公安分局庙前派出所出警处置后，反诉人垫付了2.1777万元的医疗、误工等费用，因被反诉人断电，反诉人承租了发电机以维持日常经营，造成反诉人支付发电机租赁费及燃油费共计9万元。被反诉人的违约致使租赁关系无法继续，被反诉人应当赔偿反诉人对酒店进行装饰、装修等所产生的费用446.7万元；原租赁协议约定租期为5年，在反诉人投入了大量费用及精力经营过程中被反诉人就通知解除租赁，给反诉人造成营业利润损失约200万元。故反诉人特向法院提出反诉，请求：一、判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》；二、判令被反诉人赔偿反诉人装饰、装修款446.7万元；三、判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人违约导致反诉人已承担的侵权责任赔偿款2.1777万元；四、判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人违约导致反诉人支出的发电机租赁费和燃油费共计9万元；五、判令被反诉人赔偿反诉人营业利润损失200万元；六、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。原告太原汇森房地产开发有限公司辩称，1、反诉人的第一条诉求是解除合同，在本诉中，反诉的人已经确认被反诉人于2012年9月17日下达的双方解除合同的通知书，反诉人已经收到，并且从刚才的陈述中已经证实反诉人是已经同意从那一刻起双方解除合同；2、要求被反诉人赔偿装修、装饰费用与双方原签订合同相违背并且在反诉状之中以及其提供的反诉证据中是不符合事实的。（1）、在其所依据的赔偿清单中，用2011年的确认函来确认2012年所发生的事件，这一点与所有的规则不符，不能确认为属实；（2）、所提供的单据不符合国家相关法律规定，应以发票等形式来确认自己的诉求成立，因此该所提所谓的装饰装修款等不能作为赔偿依据，应当予以驳回。（3）、诉求中所提及的2.1777万元、9万元的赔偿均发生在双方解除合同之后，系反诉人侵占被反诉人房屋期间自己在经营活动中所发生的，因此从该点来讲如果属实的情况下，应当由反诉人自行承担，且从其所提供的证据中不能详实的证明其诉求成立，也应当驳回。3、关于对方所提供的被反诉人赔偿反诉人200万元营业损失，该企业没有进行年检，并且组织机构代码证也没有进行年检，反诉人只以自己的思维习惯推断出所谓的经营损失200万元是不能成立的，应予驳回。经审理查明，2013年1月24日，经山西省太原市工商行政管理局核准，“山西汇森投资有限公司”的名称变更为“太原汇森房地产开发有限公司”。2010年8月10日，山西汇森投资有限公司和太原市天客隆元天酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：租用房屋位于太原市桃园北路101号的酒店3-8层和一层的前厅部分；租金额度及内容：该酒店遗留问题较多，承租人从签约开始，需自筹资金解决该酒店的遗留问题和翻新装修、装备；经充分协商，现定第一年租金（不含税）为20万元/年，以后租金每年递增10万元，直至（不含税）50万元/年为止；租金支付期限与方式：租金按半年期缴纳，须于每后半年租期的前3个月前5日内，一次性缴清后半年期的租金；本合同生效后，承租方负责在两个月内，将该酒店经营证照和相关手续办理齐全，确保今后该酒店持照规范经营；本酒店合约签订之前的相关（除证照转让费和空调尾款外）债权、债务由出租方负责解决；合约签订后至归还本酒店期间的相关债权、债务由承租方负责解决；半年内承租方需对酒店投资不得少于50万元，对该酒店进行整体翻新装修，以保障合同双方利益；出租人移交承租人的经营场所，是一个完整的可经营型酒店，酒店内部装修、主要装备（电梯、空调、锅炉等）归出租方所有，前台和房间内装备（床品、家具、布草、视听电器、其他可移动物品等）归承租人所有；合同解除的条件：（1）、承租人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。（2）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房屋用途的。（3）、承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的。（4）、未经出租人同意，承租人擅自改变出租房用途、装修、转租的。（5）、承租人在出租房屋进行违法活动的；违约责任：（1）、承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六，支付欠缴租金的滞纳金。（2）、承租人单方面解除合同的，剩余租金不予退还，造成的损失由承租人自行负责。（3）、由于出租方原因，本合同不能履行时，应将剩余租金退还给承租人，同时应予以承租人补偿，补偿方式为：租赁期未满一年出租人提前收回时，应予承租人酒店翻新补偿人民币40万元整,租赁期满一年未满二年需补偿承租人人民币30万元整，满二年未满三年需补偿承租人人民币20万元整，满三年未满四年需补偿承租人人民币10万元整，满四年后出租人因故收回时仅退还剩余租金，无任何损失补偿，出租人履行补偿后，承租人按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。（4）、由于不可抗力，或出租人对租用物场所实施房地产开发等，本合同自行终止，剩余租金退还给承租人；除出租人按承诺赔偿外，不再负担其他赔偿及责任，承租人必须无条件按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。（5）、在租期内，承租人租用场所发生的有关安全、消防等事宜由承租人自行解决；所发生的相关事故、损失等，由承租人自行承担；本合同期限从2010年9月25日起至2015年9月24日止。同日，双方又签订《场地租赁协议书》一份，约定：租用场地位于太原市桃园北路101号的面积约2200㎡场地及设备、设施和管理费等；年租金（不含税），酒店场地、设备设施使用费、管理费等为55万元/年；租金支付期限与方式：租金按半年期缴纳，须于每后半年租期的前3个月前5日内，一次性缴清后半年期的租金；合同解除的条件：1承租人不交付或者不按约定交付租金达10日以上。2、承租人在出租场地进行违法活动的；违约责任：1承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按日千分之六，支付欠缴租金的滞纳金。2、承租人单方面解除合同的，剩余租金不予退还，造成的损失由承租人自行负责。3、由于不可抗力，或出租人对租用物场所实施房地产开发等，本合同自行终止，剩余租金退还给承租人；除出租人按承诺赔偿外，不再负担其他赔偿及责任，承租人必须无条件按出租人要求限期撤场，未按合同约定撤离所造成全部损失均由承租人负担。5、在租期内，承租人租用场所的有关安全、消防等事宜由承租人自行解决；所发生的相关事故、损失等，由承租人自行承担；本合同期限从2010年9月25日起至2015年9月24日止。2011年2月16日，山西汇森投资有限公司和太原市天客隆元天酒店有限公司签订《关于太原市天客隆元天酒店有限公司的资产确认函》，其内容为：陈华个人于2010年8月10日承租了山西汇森投资有限公司的太原市天客隆元天酒店房产，为此陈华本人投入了大量的资金，用来完善该酒店经营各项必备功能，以远大于合同约定的补偿款，请出租方实施房地产开发时赔偿承租方实际投入。为明确双方资产的产权关系，特商定此函用以便区分。陈华本人于2010年8月自2012年2月共为该酒店投入资金近446.7万元，所投资金具体如下：1、装修1层大厅、2至7层酒店，工程费用等支付人民币2592780.54元。2、安装网络、系统软件、监控设备等支付人民币70000元。3、安装有限设备、电视机、电脑等支付人民币414299元。4、购置棉织品、窗帘、花艺等支付人民币120460元。5、代山西汇森投资有限公司经营该酒店的税金等支付人民币9949.8元。6、购买该酒店经营的全套手续等支付人民币300000元。7、购买酒店空调主机和其他全套设施等支付人民币110000元。8、购买热水锅炉、太阳能热水器等支付人民币20000元。9、八层餐厅装修等支付人民币700000元。10、购置八层餐厅厨具、餐具等支付人民币130000元。以上总计：4467489.34元。2012年9月17日，山西汇森投资有限公司向太原市天客隆元天酒店有限公司发出《解除合同通知书》，其内容为：根据太原市城市总体发展规划和太原市旧城改造工作计划，贵司承租我公司太原市桃园北路101号所属产权标的房屋已被太原市列入太原市桃园北路101号旧城改造项目范围。为配合太原市桃园北路101号旧城改造工作，我司现决定解除双方于10年8月10日签订的《房屋租赁合同》。解除合同的相关事宜按照双方签订的租赁合同办理。希贵司（您）在2012年9月17日至2012年11月17日止来我司办理解除合同、相关费用结算及房屋交接等手续。原告提供的太原市发展和改革委员会并发改投字（2010）192号《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》的复印件载明：太原市旧城改造领导组办公室：你办并旧改字（2010）6号文收悉。为改善城市居民的居住环境，提高生活质量，经研究，同意你办对桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期准备工作。原则同意你办在城市总体规划的指导下，委托编制控制性详细规划报规划部门审定，并确定改造区域用地范围、项目性质，明确改造项目的容积率、绿化率等规划设计条件。根据规划确定的范围，尽快开展现有地段调查摸底工作，按照有关政策规定，制定相应的拆迁及安置方案，以便于在规划确定之后，确保拆迁安置工作顺利进行和保持社会的稳定。原告提供的太原市旧城改造领导组办公室《关于桃园北路101号旧城改造项目改造范围的说明函》的复印件载明：市规划局：按照市政府对《山西汇森投资有限公司“关于迎泽区桃园北路101号片区旧城改造开发项目申请”的报告》的批示，市发改委下达了《关于同意桃园北路101号片区旧城改造项目开展前期工作的通知》，该项目有关规划设计方案已报送贵局，现就其改造范围说明如下：该项目位于桃园北路西侧，以桃园四巷分为两个地块：地块一四至范围为：东起桃园北路、西至省水利水电科学研究院西墙；南起水西关街、北至桃园四巷；地块二四至范围为：东起桃园北路、西至桃园四巷北二条；南起桃园四巷、北至桃园三巷。2010年8月16日，刘占宝、王庚、山西天客隆超市有限公司（作为甲方）与陈华（作为乙方）签订《股权转让协议》一份，约定甲方将其拥有的太原市天客隆元天酒店有限公司100%股权转让给乙方。为证明自己的损失，太原市天客隆元天酒店有限公司还提供了相关合同、收款收据、合作协议等书证以及太原市慧光计算机科技有限公司、韩志明、许中平、侯润魁、邢文智、胡黎安等书面证言或当庭证言。本院认为，山西汇森投资有限公司和太原市天客隆元天酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》、《场地租赁协议书》为双方真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定享有合同权利并履行合同义务。关于合同解除问题。双方约定的合同期限从2010年9月25日起至2015年9月24日止，2012年9月17日，山西汇森投资有限公司向太原市天客隆元天酒店有限公司发出《解除合同通知书》，此时合同期限尚有三年届满。原告提出解除合同的理由为本案租赁标的物涉及“旧城改造”，但其提供的文件不足以证明存在“旧城改造”已进入实施阶段、已确实不能按约定期限履行合同，合同应当予以解除的情形，且至今该条件也未成就，故其并不享有合同解除权，其在2012年9月17日解除合同的行为属于违约行为，依法应当承担违约责任。审理中，被告太原市天客隆元天酒店有限公司提出因原告违约致使租赁关系无法继续，要求解除双方合同，应予以支持。关于原告主张的租金、场地使用费及滞纳金、水电费。因原告仅就该项主张提供了自行制作的《截止2013年1月22日天客隆元天酒店欠费情况表》，而未提供其他证据予以佐证，且由于原告违约提前解除合同，使得双方租赁关系处于不确定状态，合同不能正常履行，故其主张不予支持。关于被告反诉主张的损失问题。双方在《房屋租赁合同》约定了由于出租方原因，合同不能履行时，“酒店翻新”补偿方式，此后又签订《关于太原市天客隆元天酒店有限公司的资产确认函》明确对此进行了变更约定，该《确认函》加盖有双方印章，原告虽提出异议，但未能提供该约定属于无效的证据，故该《确认函》的真实性可以认定。因陈华与太原市天客隆元天酒店有限公司股东签订了《股权转让协议》，陈华成为该公司的实际控制人，其因本案租赁关系所进行的民事行为效果归由太原市天客隆元天酒店有限公司享有并承担。在《确认函》中，对于装修、安装网络、系统软件、监控设备、购置棉织品、窗帘、花艺、购买热水锅炉、太原能热水器等问题，双方明确了支出数额，庭审中被告又提供了相应书证及证人证言，原告未提出相反的证据，而被告进行重新装修和添置有关装备又是经过原告许可，故被告关于以上支出的主张可以认定，其损失应当扣除其已使用的年限，按比例由原告赔偿；而有线设备、电视机、电脑、酒店空调主机和其全套设施及餐具、厨具等属于可移动并不影响其主要使用价值的财产，被告可自行支配，不宜由原告赔偿；代付税金、购买该酒店经营额全套手续等损失属于其他法律关系，与本案待证的违约损失事实关联性不足，故不予支持。关于21777元的侵权责任赔偿款损失，因原告停止供电只是该侵权后果产生的条件，而非直接原因，该侵权赔偿与原告的违约行为不具有直接必然的因果关系，故被告的此项损失主张不予支持。关于被告主张的发电机租赁费和燃油费损失，因原告违约停止供电，被告为维持日常用电另行租用发电设备而产生费用支出应认定为违约损失，根据被告提供的书面证言、协议书和收款收据，其已支出人民币225000元，现被告反诉主张数额为90000元，可以支持。关于被告主张的营业利润损失200万元，因被告未能提供相关证据，无法认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第七十七条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原被告双方于二〇一〇年八月十日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁协议书》。二、原告（反诉被告）太原汇森房地产开发有限公司于本判决生效之日赔偿被告（反诉原告）太原市天客隆元天酒店有限公司损失人民币二百一十九万一千九百四十四元。三、驳回原告太原汇森房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费九千五百二十三元由原告负担；反诉受理费二万八千九百二十六元由原告负担九千六百三十八元，被告负担一万九千二百八十八元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王 剑人民陪审员 芝 涛人民陪审员 任思洁二〇一三年十二月三十一日书 记 员 任瑞玲相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 关注公众号“”