（2013）益赫民二初字第465号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-02-18

案件名称

陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某与被告范某某、汤某房屋租赁合同纠纷民事判决书

法院

益阳市赫山区人民法院

所属地区

益阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈某贤,陈某科,陈某全,贺某某,张某某,陈某波,李某某,范某某,汤某,彭某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第八十八条，第九十一条，第九十三条第一款，第二百一十二条，第二百二十三条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第五十二条第一款，第一百三十二条，第一百四十四条，第一百四十八条第一款

全文

湖南省益阳市赫山区人民法院民事判决书（2013）益赫民二初字第465号原告陈某贤，男，1934年＊月＊＊日出生，汉族，益阳市人，住益阳市赫山区＊＊镇＊＊街＊＊号。原告陈某科，男，1967年＊月＊＊日出生，汉族，益阳市人，住益阳市赫山区兰溪镇人民街。原告陈某全，男，1957年＊＊月＊＊日出生，汉族，益阳市人，户籍地为赫山区＊＊路��＊号，住赫山区＊＊镇＊＊社区。原告贺某某，男，1949年＊月＊＊日出生，汉族，益阳市人，住赫山区兰溪镇＊＊村＊＊村民组＊号。原告张某某，女，1962年＊月＊＊日出生，汉族，益阳市人，住益阳市赫山区＊＊镇＊＊街。原告陈某波，男，1970年＊月＊＊日出生，汉族，益阳市人，住益阳市赫山区＊＊镇＊＊街＊＊号。原告李某某，男，1972年＊月＊＊日出生，汉族，湖南省桃江县人，住益阳市益阳市朝阳区＊＊路＊号。以上原告陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某、陈某波、李某某（以下简称七原告）的委托代理人周海峰，湖南大民律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告范某某，男，1973年7月26日出生，湖南省衡山县人，户籍地为广东省珠海市金湾区金海岸区。委托代理人谭艳敏，湖南弘一律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告汤某，男，1969年8月19日出生，汉族，常德市人，户籍地为湖南省常德市鼎城区武陵镇鼎城路**号。被告彭某某，男，1959年11月6日出生，汉族，湖南省华容县人，户籍地为湖南省华容县注滋口镇菜农村*组。原告陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某与被告范某某、汤某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月3日受理后，由审判员李姣姣、代理审判员张辉、人民陪审员曾正贤依法组成合议庭，在审理过程中，经审查本院依法追加了陈某波、李某某为原告，于2013年10月14日公开开庭进行了第一次审理，在庭审中被告范某某向本院提出追加彭某某为被告，本院依法追加了被告彭某某，于2013年12月3日公开开庭进行了第二次审理。原告陈某贤、陈某科、陈某全、张某某、陈某波及七原告委托代理人周海峰，被告范某某及委托代理人谭艳敏到庭参加了诉讼，被告汤某、��某某经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。七原告诉称，2008年11月24日，原告陈某贤、张某某（陈吾青已去世，其权利义务由张某某享有和承担）、陈某科、陈某全、陈某波、贺某某与被告汤某签订兰溪市场租赁合同，约定将兰溪市场内面积约418平方米的场地租赁给被告汤某经营，租期为10年，租金前三年每年为30000元，被告汤某有转租的权利。合同签订后，被告汤某在没有取得相关部门许可的情况下，在租赁场地内建起了一个服装超市。被告汤某自2011年6月20日起将租赁场地承包给被告范某某经营后，两被告至今一直未支付租金，反而在2011年9月13日以政府要求拆除其经营的服装超市为由，将原告告上法庭，最终益阳市中级人民法院终审判决原租赁合同继续有效，原告为此支付律师费8000元。七原告认为，被告汤某、范某某近两年不支付租金的行��，已严重违约，双方签订的租赁合同应解除，拖欠的60000元租金应支付给七原告；被告汤某在没有取得相关部门许可的情况下，在租赁的场地内建设的所有建筑均应由其拆除；滥诉使原告额外支付的律师费应由被告汤某、范某某赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院。七原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据1、兰溪市场租赁合同原件，拟证明原告陈某贤、张某某、陈某科、陈某全、陈某波、贺某某与被告汤某于2008年11月24签订的租赁合同约定的权利义务情况。证据2、关于兰溪市场变更股东会议决议，拟证明市场股东之一陈吾青因去世变更为原告张某某，李某某是市场的股东，七原告是适格主体。证据3、兰溪“鑫亿隆”内部承包经营合同，拟证明被告汤某、彭某某与被告范某某之间存在转租合同关系，现在合同的权利义务由被告范某某承��。证据4、催款通知单，拟证明被告范某某在违约之后，七原告及时向被告范某某主张了权利。证据5、（2011）益赫民二初字第275号及（2012）益法民一终字第311号民事判决书，拟证明七原告和被告范某某之间的租赁关系至今并未解除，租赁关系继续存在，并且认定了被告汤某与被告范某某之间存在转租关系，七原告与被告汤某之间的租赁关系合法有效，因此被告范某某应向七原告支付租金。证据6、被告范某某经营的兰溪镇步步高服饰市场个体工商户营业执照及房屋租赁合同，拟证明被告范某某在租赁了七原告的场地以后，在租赁合同没有解除之前，在兰溪人民街15号、17号新设了一个兰溪镇步步高服饰超市，不再在七原告的场地上经营，存在根本违约的行为，据此，七原告与被告汤某、范某某之间的租赁关系依法应予以解除。证据7、湖南大民律师事务所出具的收据，拟证明陈某贤、陈某全、贺某某、张某某、陈某科在2012年9月10日支付了律师费8000元，被告汤某针对诉争租赁场地滥诉的费用应该由被告汤某承担。被告范某某及其委托代理人辩称：1、原告陈某贤送来限期拆除通知书后，被告范某某不敢再租，2012年租金没交的情况下原告陈某波要其再不交租走人，被告范某某把钥匙送还原告陈某波，双方租赁关系已于2012年元月份协商解除，七原告要求其支付租金无事实依据。2、七原告在未取得相关部门允许的情况下擅自改变市场用途租予被告汤某、彭某某开服装超市，是导致本案发生的根源，其损失自行承担。3、双方签订的租赁合同第7条明确约定合同解除后服装超市的各种材料被告汤某不得损坏和撤走，即由七原告自行处分，故服装超市的拆除和恢复原状由七原告承担。4、被告范某某只是从被告汤某和彭某某处承租了��装超市，不是兰溪市场租赁合同的相对方，不是本案的适格主体。综上，请求驳回七原告对被告范某某的全部诉求。被告范某某为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、兰溪市场租赁合同复印件，拟证明被告汤某、彭某某与七原告之间存在租赁合同关系，合同中的权利义务明确，应追加彭某某为本案被告。证据2、限期拆除通知书，拟证明2011年9月5日兰溪镇人民政府向兰溪集贸市场发了限期拆除通知书要求拆除服装超市，被告范某某不存在违约行为。被告汤某未到庭参加诉讼，但书面答辩称：1、七原告与被告汤某之间已不存在租赁合同关系，七原告无权向其主张权利。益阳市中级人民法院生效判决已认定被告汤某已将服装超市于2010年转让给被告彭某某，被告彭某某于2011年转让给被告范某某，本案兰溪市场租赁合同承租人的权利义务已由被告范某��享有和承担，被告汤某已从租赁合同中退出，无需承担义务。2、被告汤某于2010年9月就已退出涉案服装超市的经营，已不实际承租涉案超市，七原告主张被告汤某支付其退出租赁期的租金没有事实依据；七原告另案支付的律师费与被告汤某无关，没有合同依据；租赁合同第7条约定了乙方在场内装饰的各种材料，在解除租赁合同后不得任意损坏或撤走，且七原告认可被告汤某退出涉案超市的经营，七原告无权要求被告汤某拆除地上建筑物及恢复原状。综上，请求驳回七原告对被告汤某的全部诉求。被告彭某某未到庭参加诉讼，但书面答辩称：1、根据赫山区人民法院（2011）益赫民二初字第275号和益阳市中级人民法院（2012）益法民一终字第311号已生效民事判决书认定的事实，涉案服装超市已转租给被告范某某，被告彭某某不应再承担该服装超市的任何义务和责任。2��被告彭某某没有起诉过七原告，被告汤某起诉的行为不能代表被告彭某某，故七原告关于赔偿律师费8000元的诉求与被告彭某某无关。综上，请求驳回七原告对被告彭某某的全部诉求。被告汤某、彭某某均未向法院提交证据。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证，被告范某某对七原告提交的证据1有异议，认为被告范某某提交法院的兰溪市场租赁合同乙方多了一个彭某某，两个合同不一致；对证据2认为与被告范某某无关。对证据3无异议，被告范某某存在承包行为。对证据4有异议，被告范某某的电话号码没有更换过，兰溪“鑫亿隆”服装超市停止经营后，被告范某某仍然呆在兰溪，并不是找不到人。对证据5两份判决书的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明七原告与被告范某某之间的租赁合同关系一直存在，不能达到七原告的证明目的。对证据6中的房屋租赁合同的真实性有异议，合同上没有甲方的签字，对于工商营业执照的真实性没有异议，但今年被告范某某已经退出了经营。对证据7认为收据不是正规的发票，对关联性有异议，与本案无关，且律师费的费用应由聘请方承担。七原告对被告范某某提供的证据1无异议，被告彭某某实际参与了经营，当时汤某作为法人代表签的字；对证据2的真实性无异议，但与本案无关，无法达到被告范某某的证明目的。综合双方当事人对上述证据的质证意见，本院认为，七原告提交的证据1被告范某某有异议，且被告彭某某当时实际参与了经营，故本院不予采信；七原告提交的证据2涉及原告张某某的股权继承，与本案有关联性，且该证据内容真实，来源、形式合法，本院予以采信，故张某某、李某某为本案适格主体；七原告提交的证据3，被告范某某没有异议，本院予以采信；七原告提交的证据4，被告范某某虽有异议，但在庭审中对七原告曾多次向其催收租金予以了认可，故该份证据本院予以采信；七原告提交的证据5系国家审判机关出具的法律文书，内容客观真实，来源、形式合法，故本院予以采信；七原告提交的证据6中的房屋租赁合同系复印件，且没有甲方签字，本院不予采信，对个体工商营业执照的真实性被告范某某没有异议，但认为已退出经营，本院对个体工商营业执照予以采信；七原告提交的证据7被告范某某有异议，本院认为此收据非正式发票，不符合证据的形式，不予采信。被告范某某提交的证据1七原告没有异议，本院予以采信；被告范某某提交证据2本院对其真实性予以认定，对其证明目的不予认定。经审理查明，综合所认定的上述证据及庭审双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：兰溪市场系陈某贤、张某某、陈某科、陈某全、陈某波、贺某某、李某某七位股东所有。2008年11月24日，被告汤某、彭某某（乙方）与原告陈某贤、张某某（陈吾青已去世，其权利义务由张某某享有和承担）、陈某科、陈某全、陈某波、贺某某（甲方）签订兰溪市场租赁合同，租场地一块开设服装超市，面积约418平方米，租期10年，自2009年元月1日起至2018年12月31日止。被告汤某、彭某某在租赁期内可以转租。租金每年3万元，首次付足两年的租金，从第四年开始每年递增10%，在租赁期内，七原告不得任意转包和收回场地，否则七原告应赔偿被告汤某、彭某某装修费等损失400000元。签订合同后，被告汤某、彭某某将市场原来的摊位拆除，重新装修开设了“鑫忆隆”服装超市，并交纳了三年的租金即租金已交至2011年12月31日。但合同未约定开设服装超市搭建建筑的相关审批手续由谁办理。2011年6月20��被告汤某、彭某某与被告范某某签订了兰溪“鑫忆隆”内部承包经营合同，将该服装超市从2011年6月20日至2018年12月31日转租给被告范某某经营。被告汤某、彭某某退出了“鑫忆隆”服装超市的经营。2011年9月5日，益阳市赫山区兰溪镇人民政府向兰溪集贸市场发出了《限期拆除通知书》，责令兰溪集贸市场于同年9月8日前拆除服装超市，否则镇人民政府将组织强制拆除。原告陈某贤（兰溪镇枫林社区支书）将《限期拆除通知书》交给了被告范某某。被告范某某找原告陈某波交涉时，原告陈某波表示政府要拆除需经兰溪市场股东同意并且给予补偿，要被告范某某放心经营并交纳2012年的租金。2011年9月13日，被告汤某以房屋租赁合同纠纷向本院起诉原告陈某贤、张某某、陈某科、陈某全、陈某波、贺某某，要求上述六原告承担一方因第三人的原因造成违约赔偿400000元的违��责任，在诉讼过程中，被告范某某觉得没有保障，2012年的租金没有继续交纳，于2012年元月将“鑫忆隆”服装超市停业，并将钥匙交给了原告陈某波。2012年8月本院以“鑫忆隆”服装超市已转租给范某某为由作出（2011）益赫民二初字第275号民事判决书，判决驳回被告汤某的诉讼请求。被告汤某不服，上诉于益阳市中级人民法院，要求改判解除被告汤某与上述六原告之间的租赁合同并赔偿损失400000元，益阳市中级人民法院认为兰溪镇政府并没有在通知的期限强制拆除涉案门面，合同解除的情形尚未发生，于2012年12月20日作出（2012）益法民一终字第311号民事判决书，驳回上诉，维持原判。至今，兰溪镇人民政府没有组织拆除“鑫忆隆”服装超市。现七原告要求解除与被告汤某签订的兰溪市场租赁合同；要求被告汤某、范某某、彭某某向七原告支付拖欠的租金60000元，并��偿七原告经济损失8000元；并要求被告汤某、范某某、彭某某拆除建在租赁七原告场地内的所有建筑物，将场地恢复原状后交付给七原告，酿成纠纷，故七原告诉至法院。本院认为，本案争议的焦点如下：1、被告汤某、彭某某与被告范某某签订的“鑫忆隆”服装超市内部承包经营合同性质的界定，被告范某某是否是本案的适格主体，被告汤某、彭某某是否应当承担责任。原告陈某贤、张某某（陈吾青已去世，其权利义务由张某某享有和承担）、陈某科、陈某全、陈某波、贺某某与被告汤某、彭某某签订的兰溪市场租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合同合法有效。原告李某某系兰溪市场七位股东之一，虽未在租赁合同中签名，但应享有租赁合同的权利。2011年6月20日被告汤某、彭某某与被告范某某签订了兰溪“鑫忆隆”内部承包经营合同，��告汤某、彭某某随后退出了服装超市的经营，实际上该服装超市包括场地一并转租给了被告范某某，七原告表示对于该转租协议不知情，但事后七原告多次找被告范某某催要租金并未提出异议，视为对双方的转租已经认可并明知，且根据双方于2008年11月24日签订的兰溪市场租赁合同中第2条明确约定被告汤某在租赁期内可以转租，故对被告汤某、彭某某与被告范某某签订的兰溪“鑫忆隆”内部承包经营合同性质应认定为转租合同。被告汤某、彭某某已于2011年6月20日将兰溪“鑫忆隆”服装超市转租给范某某，关于该服装超市的权利义务应由被告范某某享有和承担，被告汤某、彭某某不再承担任何权利和义务，被告范某某是本案当然的适格主体。对被告范某某的委托代理人提出的被告范某某不是本案适格主体的意见本院不予采纳。对被告汤某、彭某某提出的两被告不承��责任，请求驳回七原告对两被告全部诉讼请求的答辩意见本院依法予以采纳。2、七原告和被告范某某的租赁合同关系是否已经解除或应当解除。被告范某某以兰溪镇人民政府发出了限期拆除通知书为由不交纳2012年租金并将钥匙交还原告陈某波而主张租赁合同已经协商一致解除，经查，益阳市兰溪镇人民政府发出的限期2011年9月8日前拆除涉案服装超市的限期拆除通知书至今没有实施，兰溪镇人民政府并没有组织人员强制拆除，合同解除的情形尚未发生；在兰溪镇政府发出限期拆除通知书后，被告范某某找原告陈某波交涉时，原告陈某波明确表示政府拆除会补偿，要被告范某某继续经营，并表明被告范某某的损失由七原告承担，被告范某某自己认为没有保障，拒绝交纳2012年的租金，在没有与七原告协商的情况下停止营业并将钥匙交原告陈某波，且没有通知其他六原告主张解除合同，故对被告范某某及委托代理人提出的已于2012年元月协商一致解除租赁合同的意见本院不予采纳。被告范某某应按合同约定支付租金，但被告范某某于2012年元月从“鑫忆隆”服装超市搬走，在七原告多次催收的情况下，至开庭之前被告范某某仍然拒付租金，不能实现合同的目的，租赁合同已没有继续履行的必要，亦无法继续履行，七原告有权根据合同法第九十四条的规定主张解除合同。在被告汤某以原告身份起诉六原告时，被告汤某曾提出解除合同并要求六原告承担违约责任，因当时兰溪镇人民政府发出《限期拆除通知书》并不能认定为合同法规定的一方因第三人的原因违约的情形，且实际“鑫忆隆”服装超市一直没有拆除，故被告汤某无权按照合同法第九十四条的规定主张合同解除。合同法第九十六条规定，当事人基于约定和法定而行使合同解��权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，七原告虽然有致函给被告范某某，但函件内容系催款，并未明确提出解除合同的意思表示，原告真正提出解除合同是在诉讼之时，故本案合同解除的时间应为被告范某某收到起诉状副本的时间即2013年9月4日。3、被告范某某是否应向七原告支付租金和赔偿损失。被告范某某应依租赁合同约定支付七原告自2012年元月至本案起诉前的租金57000元（2012年租金为33000元，2013年8个月的租金24000元（36000元÷12×8）】。关于七原告为“鑫忆隆”服装超市与被告汤某打官司支付的律师费系七原告处分自己诉讼权利的结果，且该笔费用并非必须，并没有合同依据，故本院对七原告要求被告范某某赔偿损失8000元的诉讼请求不予支持。4、被告范某某是否应拆除租赁场地内的建筑物并恢复原状。租赁合同第7条约定租赁合同解除后，场内装修的各种材料乙方不得任意损坏和撤走。即合同约定合同解除后，服装超市的装修材料由七原告处分，故七原告要求被告范某某拆除租赁场地内的建筑物并恢复原状没有合同依据。合同法明确规定只有承租人未经出租人同意对租赁物进行了改善或增设他物的，出租人才可以要求承租人恢复原状，租赁合同明确约定开设服装超市且约定了甲方负责水电开户，乙方负责材料和工资，显而易见，被告汤某、彭某某对租赁场地上的建设七原告明知并认可，故对七原告要求被告范某某拆除租赁场地内的建筑物并恢复原状的诉讼请求本院不予支持，应由七原告自行处置。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条，第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七��，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款、第一百三十二条、第一百四十四条、第一百四十八条第一、二、三款之规定之规定，判决如下：一、确认原告陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某、陈某波与被告汤某、彭某某签订的《兰溪市场租赁合同》及被告汤某、彭某某与被告范某某签订的《兰溪“鑫亿隆”内部承包经营合同》于2013年9月4日解除。二、被告范某某于本判决生效之日起十日内支付原告陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某、陈某波、李某某租金57000元。三、驳回原告陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某、陈某波、李某某对被告范某某的其他诉讼请求。四、驳回原告陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某、陈某波、李某某对被告汤某、彭某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4500元，由原告原告陈某贤、陈某科、陈某全、贺某某、张某某、陈某波、李某某负担1500元，被告范某某负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审　判　长　　李姣姣代理审判员　　张　辉人民陪审员　　曾正贤二〇一三年十二月三十日书　记　员　　夏庆军附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债��人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方��解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。第一百三十二条必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知其参加诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。微信公众号“”