（2013）江民初字第1933号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2015-06-07
案件名称
韦运珊与柳州市远辰房地产投资咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
柳江县人民法院
所属地区
柳江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
韦运珊,柳州市远辰房地产投资咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区柳江县人民法院民 事 判 决 书（2013）江民初字第1933号原告韦运珊。委托代理人刘永强，代理权限为特别授权。被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司，住所地为广西柳州市航鹰大道5号俊园小区1-28号。法定代表人黄锦锋，该公司经理。委托代理人黎渭来，代理权限为特别授权。原告韦运珊诉被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司（以下简称远辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月16日收到广西合山市人民法院移送的本案后立案受理，依法组成由审判员蔡汉青担任审判长，人民陪审员兰金枝、韦清鸾参加的合议庭，与另一关联案合并，于同年12月18日公开开庭进行了审理。书记员侯海丽担任法庭记录。原告韦运珊及其的特别授权代理人刘永强，被告远辰公司的特别授权代理人黎渭来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年1月28日签订一份《房屋买卖协议（按揭）》约定原告以银行按揭方式购买位于合山市里兰商业街（原百货商店大楼）的房产，被告负责帮原告申请办理贷款，贷款金额为2000000元-2500000元之间，被告帮原告在银行申请贷款额度在2000000元-2500000元之间，原告必须购买该房产，如果被告帮原告在银行申请贷款额度未能达到2000000元-2500000元之间，则退还原告已支付购房定金及购房款给原告。合同签订后，原告按协议向被告支付购房定金及购房款，也按被告的要求出资将房产过户到原告名下，以便给被告到银行办理贷款，同时把银行贷款所需的材料提交给被告，但被告至今都无法帮原告从银行申贷约定的2000000元-2500000元的贷款，更不可理喻的是被告明知其无法帮原告办理约定贷款额度贷款的情况下，却仍然以可以帮助原告办理银行按揭贷款为由，诱使原告作出真实意思的错误表示，签订了《房屋买卖协议》，被告的行为已构成了隐瞒欺诈。被告得知其无法帮助原告从银行办理约定额度的按揭贷款后，不是通过协商或通过法律程序解决该事情，而是采取召集社会人员到原告处闹事，和在原告住处泼油漆等手段强迫原告支付购房款，其行为已构成强买强卖，由于被告无法帮原告按协议约定从银行办理约定的贷款额度，其行为构成违约，被告必须承担违约赔偿责任，因被告无法帮原告从银行办理贷款，致使原告与他人签订的《厂房及设备买卖协议》无法继续履行，导致原告直接损失合同定金200000元，鉴于被告的行为致使原告的合法权益受到严重侵害，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定，就此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、撤销原、被告于2013年1月28日签订的《房屋买卖协议》；二、被告按双倍返还购买合山市里兰商业街（原百货大楼）的定金400000元，购房款100000元，房屋过户费24600元，共计524600元给原告；三、被告赔偿经济损失200000元给原告；四、被告支付原告将争议房屋过户给房主的过户费24600元。原告向法庭提供的证据有：1、房屋买卖合同：证明原、被告签订的合同第六条约定被告远辰公司要帮原告按揭贷款200-250万元韦运珊才必须购买房屋，否则被告退还购房定金和已支付的购房款给原告，现被告违约；该房屋的过户也是根据合同要求而过户的；原告出具的欠条也是根据合同的需要而产生的。2、收据3张。证明韦运珊已支付的购房定金和购房款。3、韦某某出具的材料清单。证明韦运珊已经提供了相关材料给被告办理按揭。4、照片12张。证明被告到韦运珊住所追要购房款时采取了很多不人道、充满暴力的行为。原告已到沙塘派出所报警，该所也已经着手调查。5、完税证明及票据。证明收税的金额及时间，同时证明被告工作人员韦某某6月7日收到上述按揭材料完全符合时间推断，原告在购买房屋过程中没有违约。6、《厂房及设备买卖协议》、收条、机构代码证、营业执照、身份证。证明原告与他人签订了厂房及设备买卖协议，并支付了20万的定金。在此期间因原告无法履行合同义务造成了合同定金损失200000元。7、被告公司员工韦某某向原告出具的便条。证明被告认可房屋买卖无法成交即无法履行合同的事实。被告辩称，1、原告请求撤销协议没有依据，房屋已经过户到原告名下，合同已经履行完毕，合同目的已经实现，就不存在双倍返还定金。2、购房款也已经由原房主陈某某收取了，过户费是房产局收的，根据合同约定原告应当交纳，合同已经履行完毕。3、原告没有按合同第三条的约定，在交付定金后5日内将准备好的首付款60万元（含定金）交给被告，被告无法将按揭资料提交给银行，原告违约在先。综上，原告的各项诉请无事实和法律依据，不应得到支持，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向法庭提供的证据有：1、保证书（韦运珊出具）。证明韦运珊承认其已违约，故其承诺5月30日办理按揭支付购房款170万元给陈某某，如不依约履行则支付违约金每日5000元。2、公告。证明被告已于2013年7月11日开除了其员工韦某某。经庭审质证，原告对被告提供的证据的真实性均不予认可，认为证据1（保证书）是原告在受到威胁的情况下出具的，是无效的，而且同一天出具两张保证书，证明保证书内容不真实；证据2（公告）证明被告认可韦某某是其公司员工，而具有法律效力的公告应该对外公示。被告对原告提供的证据1、2、3、5的真实性无异议，对证据4、6、7的真实性有异议，同时不认可原告的证明目的，认为证据1（房屋买卖协议）第三条约定原告将60万元交给被告后才办理按揭手续，但原告至今未交够60万元，属违约；合同第六条约定要帮申请贷款200-250万元，而房屋的成交价才是200万元，该条款对第三方（银行）是不公平的，故该条款应属无效条款。认为证据3不能证明韦某某收到原告提供的这些资料就等于履行完合同义务。认为证据4（照片）发生的地点不明确，照片没有落款，不能证明系被告所为，且原告说其报警了却无证据证实。认为证据6（厂房及设备买卖协议、收条、机构代码证、营业执照、身份证）与本案无关，单凭一张收条不能证明其实际损失。认为证据7（韦某某出具的便条）是韦某某被公司开除后其个人作出的承诺，无公司认可，与公司无关。综合原、被告提供的所有证据，本院认为，原告提供的证据1、2、5，被告提供的证据1，来源合法，内容真实，与本案有关联，符合本案的案情，本院予以认定。原告提供的证据3，因无韦某某将所收材料的处置说明，故不予认定；证据4不能确认系谁所为，故不予认定；证据6（一组证据）没有韦某某到庭作证及其他相关证据佐证，不能证明原告有此项损失，且此项损失无证据证明与原、被告的房屋买卖行为有关联，故不予认定；证据7没有加盖被告公司印章，被告又未予认可，故不予认定。被告提供的证据2（公告）在公司张贴公告的方式对公司内部有效，对外不具效力。综合本案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实：陈某某是被告远辰公司的职员，其原有一处位于广西合山市里兰商业街（原百货商店大楼）的房产，2013年初，陈某某欲出售该房屋并委托被告代售，但未委托被告代收房款。韦某某当时也是被告远辰公司的职员，其知道陈某某欲出卖房屋后将该信息告诉原告，经与原告商谈，原告表示有意购买。2013年1月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋买卖协议（按揭）》，协议约定甲方将位于合山市里兰商业街（原百货商店大楼）的房产，面积1391.10平方米出售给乙方，房产总价2000000元。合同第三条约定，乙方在签订协议之日向甲方支付购房定金20万元，乙方以银行按揭的方式向甲方购买该房产（按银行最新政策办理）。甲方收到乙方定金后5日内，乙方将准备好的首付款60万元（含定金）交给甲方。（一切按揭材料齐备后）由甲方存入银行。银行审批通过后五日内甲乙双方配合到房产部门办理过户相关手续。房产过户手续所需费用由乙方承担。合同第六条约定，如甲方帮乙方在银行按揭申请得额度在200-250万元之间乙方必须购买该房产，如甲方帮乙方在银行申请未能达到上述所定额度则退还已支付购房定金及房款给乙方。合同签订后，被告于2013年2月1日、2日将20万元定金及10万元首付款交给被告远辰公司，陈某某是远辰公司出纳员，其知道该款系其委托公司代售其房屋的购房款项，因其未委托公司代收房款，于是收款后将款据为已有，远辰公司未提出异议。原告亦知道其所购买的房屋是陈某某的。2013年3月20日，原告到合山市房产管理所办理该房屋产权变更登记，支付费用24600元。2013年4月27日，原告出具一张欠条给陈某某，写欠陈某某壹佰柒拾万元（1700000元）。2013年5月20日，原告到合山市房产管理所领取由陈某某名下的房产变更登记为其名下的房产证。之后，原告以被告未能为其向银行申请200-250万元的按揭贷款为由，主张被告违约而拒绝支付尚欠房款。2013年5月29日，原告出具一张保证书给被告，“保证明天到银行办理按揭手续还款给陈某某1700000元购房款，如不配合还款，自愿每天按违约金每天5000元支付给陈某某。”2013年6月7日韦某某出具收条给原告，写明收到“1、流水证明、收入证明、营业执照、结婚证”等材料，同年7月16日，韦某某以公司名义写一张便条给原告，表示“公司愿意退15万元给原告，原告把陈某某的房产过户回头给陈某某”。此条无被告盖章，被告未认可，认为属韦某某个人行为。2013年7月31日，陈某某以韦运珊尚欠购买房款1700000元未付为由向本院提起诉讼，请求给付。2013年8月19日，原告以被告隐瞒、欺诈，强买强卖，诱使其签订房屋买卖合同为由向广西合山市人民法院提起诉讼，合山市法院受理后，得知本院已先于其受理了陈某某诉韦运珊买卖合同欠款纠纷一案，该院认为本案与陈某某诉韦运珊案属基于同一法律事实提起的诉讼，故裁定将本案移送本院审理。本院已将本案与陈某某诉韦运珊买卖合同欠款纠纷案进行合并开庭审理。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告远辰公司接受房主陈某某的委托，与原告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《房屋买卖协议》，该协议没有违反法律禁止性规定，属有效合同，受法律保护。双方应当全面履行合同约定的义务。双方在合同第三条约定原告应在交付定金后5日内将60万元（含定金）交给被告，由被告存入银行以便申办按揭贷款，但原告在2013年2月2日将20万元定金及10万元首付款交给被告后，未按约定将60万元（含定金）交给被告，被告无法将款存入银行并申请贷款，原告有过错。合同第六条约定如甲方帮乙方在银行按揭申请得额度在200-250万元之间乙方必须购买该房产，如甲方帮乙方在银行申请未能达到上述所定额度则退还已支付购房定金及房款给乙方，该条款是合同履行的附条件条款，若该条款约定的内容实现，则房屋买卖行为继续履行，反之，则不履行。但该条款约定的内容是用价款为200万元的房产向银行贷款200-250万元，这一约定有可能损害第三方（银行）的利益，故该条款属无效条款，无须执行，订立无效条款，双方都有过错；再且，原告未按合同约定将60万元（含定金）交给被告，被告向银行申请办理按揭贷款的前提条件不成就，过错不在被告。又因原告在合同签订后，依据《房屋买卖协议》支付定金及部分购房款后，已到房产管理部门办理了产权变更登记手续并领取房产证，房屋买卖行为已完成，合同目的已实现，现原告诉请撤销该协议，无法律依据，本院不予支持；原告在办理房屋产权过户后出具欠条给原房屋产权人（陈某某），表明其愿意购买该房屋，且其出具保证书给被告，表明原告认可并愿意支付尚欠陈某某购房款1700000元，为此，原告主张被告双倍返还定金、返还购房款及退还房屋过户费，因无证据证明被告违约，故其请求无事实和法律依据，请求无理，本院亦不予支持；原告以被告无法帮其从银行办理贷款，致使其与他人签订的《厂房及设备买卖协议》无法继续履行，导致其直接损失合同定金200000元，请求判决被告赔偿其经济损失200000元。因原告提供的证据不能证明其与被告签订的《房屋买卖协议》是导致其不能履行与他人签订的《厂房及设备买卖协议》直接原因，二者没有必然的因果关系，故原告的此项请求属证据不足，理由不充分，本院不予支持；原告请求判决被告承担将房屋过户给回陈某某的过户费24600元，因该项费用未实际发生，故其请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护合法的经营秩序，维护当事人的合法权益，维护法律的严肃性，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告韦运珊要求撤销原告韦运珊与被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司于2013年1月28日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求；二、驳回原告韦运珊要求被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司双倍返还定金400000元、返还购房款100000元、返还房屋过户费24600元的诉讼请求；三、驳回原告韦运珊要求被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司赔偿经济损失200000元的诉讼请求；四、驳回原告韦运珊要求被告柳州市远辰房地产投资咨询有限公司归还房屋过户费24600元的诉讼请求。本案案件受理费11292（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 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