（2013）宁民一初字第02008号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-10-25
案件名称
宁国市奕美物业服务有限公司与王和平物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宁国市人民法院
所属地区
宁国市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁国市奕美物业服务有限公司,王和平
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民一初字第02008号原告：宁国市奕美物业服务有限公司。法定代表人：江小玲，总经理。委托代理人：雷绪琴，安徽向群律师事务所律师，特别授权。被告：王和平。原告宁国市奕美物业服务有限公司（以下简称奕美物业公司）诉被告王和平物业服务合同纠纷一案，本院2013年10月14日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告奕美物业公司的委托代理人雷绪琴、被告王和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奕美物业公司诉称：2009年，被告与宁国市正泰物业管理有限公司（以下简称“正泰物业公司”）签订了一份凤凰明珠小区物业服务协议，合同约定被告所有的凤凰明珠2幢1单元801室房屋委托给正泰物业公司管理，正泰物业公司按0.7元∕㎡∕月收取物业服务费，物业费每半年交纳一次，被告逾期交纳的自逾期之日起按日千分之三的标准支付违约金。2010年1月1日，正泰物业公司与宁国市奕美房地产开发公司（以下简称“奕美房产公司”）签订了一份“物业服务合同终止协议”，约定凤凰明珠小区由奕美房产公司自行管理，所有协议、规约及收取的物业费均由奕美房产公司处理。2010年2月2日，奕美房产公司又与原告签订了“宁国市前期物业管理委托合同”，把凤凰明珠小区委托给原告管理，物业费由原告自行收取。然而被告自2012年1月1日至今分文物业费未交，原告多次催要，被告均以种种理由拒绝支付。现原告诉至法院，请求判令被告立即支付拖欠的物业服务费1819元及违约金2063元，并承担本案诉讼费用。被告王和平辩称：被告只与正泰物业公司签过物业服务合同，并未与原告签订任何物业服务合同。原告接管物业未告知被告，也没有公示和说明。原告未尽到管理职责，且未提供相应的物业服务。即使物业费应该交，也是交给正泰物业公司而不是交给原告。原告方为证明其主张，向法庭提交了下列证据：1、营业执照、组织机构代码复印件各一份、法定代表人身份证明一份，证明原告基本信息及主体资格。2、凤凰明珠小区物业服务协议一份，证明被告与正泰物业就物业费的收取标准、收取时间及违约金等相关问题达成一致意见。3、物业服务合同终止协议一份，证明奕美房产与正泰物业公司就凤凰明珠的管理达成协议，该小区由奕美房产公司管理，物业费的收取由奕美房产公司负责。4、《宁国市前期物业管理委托合同》一份，证明奕美公司将凤凰明珠委托给原告管理，物业费由原告进行收取。5、催费通知单复印件一份，证明原告已向被告催交物业费，但被告置之不理。被告方质证意见为：对证据1、2三性无异议；对证据3有异议，我们不知道该协议，原告未与我们签订物业服务合同；对证据4有异议，两公司的法人是夫妻关系；对证据5被告没有收到。被告告方为支持其辩解，向法庭提交了下列证据：1、凤凰明珠小区物业服务协议一份，证明2009年被告与正泰物业公司签订的服务合同，未与原告签订合同。2、2009.12.31收据一份，证明被告于2009年12月31日向正泰公司交纳了2009.12.31-2010.12.31的物业费。原告方质证意见为：对证据1、2的三性均无异议。经庭审举证质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2，被告提供的证据1、2，对方当事人对上述证据三性均无异议，审查认为该证据均符合法定证据要件，均予以采信。原告提供的证据3、4，被告异议理由不能成立，对该证据予以采信。原告提供的证据5，被告认为其未收到，对该证据不予认定。本院根据采信的证据，并结合当事人陈述，确认以下案件事实：原告公司成立于2010年2月2日，经营范围为城区范围内企事业单位、小区的物业管理、社区综合服务、城市绿化管理服务。被告系居住在宁国市凤凰明珠小区2幢1单元801室的业主，房屋建筑面积136.75㎡。宁国市奕美房产开发有限公司系凤凰明珠小区的开发商。2009年，被告与宁国市正泰物业管理有限公司签订了一份“凤凰明珠小区物业服务协议”，双方约定高层物业管理服务收费标准为0.70元／㎡／月，每6个月交纳一次，逾期则自逾期之日起按每天3‰支付违约金。2010年1月1日，宁国市奕美房产开发有限公司（甲方）与宁国市正泰物业管理有限公司（乙方）签订了一份“物业服务合同终止协议”，约定终止双方就凤凰明珠小区签订的《宁国市前期物业管理委托合同》，凤凰明珠小区由甲方自行管理，所有以乙方名义与业主签订的协议、规约及收取的物业费、装修押金均由甲方处理。2010年2月2日，原告与宁国市奕美房产开发有限公司签订了《宁国市前期物业管理委托合同》，约定由原告对凤凰明珠小区实行前期物业管理，对住宅房屋按0.70元／㎡／月收取物业管理服务费。此后，原告按上述合同约定履行了对凤凰明珠小区的管理、服务之义务至今。被告自2012年1月起未向原告交纳相应的物业服务费，截止2013年8月，被告尚欠物业服务费为1818.78元（136.75㎡×0.70元／㎡×19个月）。原告多次要求被告交纳拖欠的物业服务费未果。现原告诉至本院，要求判如所请。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告虽然没有直接与被告签订物业服务合同，但其与宁国市奕美房产开发有限公司签订的合同对被告亦具有约束力。原告按照合同约定向包括被告在内的凤凰明珠小区业主提供了多项物业管理服务，被告接受了其提供的服务，原、被告双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利义务相一致的原则，被告理应及时向原告支付物业管理费，故对原告要求被告支付2012年1月至2013年8月期间物业费1818.78元的诉讼请求予以支持。具体收费标准可参照《前期物业管理委托合同》的约定，按0.70元／㎡／月收取。被告辩称认为其未与原告签订物业服务合同，且原告没有尽到管理职责，该辩解意见理由不能成立，本院不予采纳。原告要求被告从逾期之日起按日千分之三支付违约金，因原、被告双方并未对此进行明确约定，故对原告该项诉讼请求不予支持。据此，本院为维护社会秩序，依照《物业管理条例》第七条第一款（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王和平于本判决生效后十日内一次性向原告宁国市奕美物业服务有限公司支付物业管理服务费计人民币1818.78元；二、驳回原告宁国市奕美物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告宁国市奕美物业服务有限公司负担10元，被告王和平负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 赵桂红二〇一三年十二月三十日书记员 王 燕附：相关法律条文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：