（2013）镇民终字第1266号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-08-22

案件名称

陈尚总,句容市宝庆银楼饰品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省镇江市中级人民法院

所属地区

江苏省镇江市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈尚总,句容市某某银楼饰品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省镇江市中级人民法院民事判决书（2013）镇民终字第1266号上诉人（原审原告）陈尚总。被上诉人（原审被告）句容市某某银楼饰品有限公司。上诉人陈尚总因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2011）句民初字第1399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭进行了审理，上诉人陈尚总的委托代理人，被上诉人句容市某某银楼饰品有限公司（以下简称某某公司）的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：陈尚总系句容市某某镇东大街南侧某某名街C区101、102号门市房的所有权人。2006年3月25日，某某公司股东会作出决议，愿出10万元转让费获得十年期的句容市某某名街C区1-2号门面房的租赁使用权，并由股东朱某某、李某某签名，某某公司盖章。同年4月8日，某某公司法定代表人朱某某与石某签订房屋转让协议书一份，协议书中约定双方经协商并经陈尚总同意，石某将向陈尚总承租的位于句容市某某名街的门市房转租某某公司。转租期限为2006年4月18日至2006年9月19日，期满后由某某公司与房东另行签订租赁协议。转租租金按每年25万元计算。同时某某公司多给付石某十天的房租，租金计11万元。房屋于2004年4月25日交付。某某公司一次性交付石某定金10万元整，此10万元作为陈尚总该门面的转让费。合同订立后，某某公司支付石某10万元，石某向某某公司法定代表人朱某某出具了收条。2006年9月，陈尚总与某某公司法定代表人朱某某签订房屋租赁合同书一份，该合同书的内容由陈尚总起草。合同书中约定陈尚总将句容市某某名街C区101、102号房屋（建筑面积180.72平方米）出租给某某公司使用，租赁期限为五年，自2006年9月20日至2011年9月19日。合同五年一签，租金一年一交。某某公司于每年到期前一个月交清第二年租金，如到期仍未交清第二年租金，陈尚总有权强行破门清理房屋内货品，一切后果由某某公司承担。租金第一年为人民币25万元，第二年27万元，第三年29万元，第四年31万元，第五年33万元。预收市场保证金1万元。上述保证金先行预付，合同期满，费用结清，无息退还。某某公司在租赁期内只有使用权，不得转租转让。某某公司如需续租，应在期满前三个月来办理续租手续，价格按当地行情价涨幅确定，超过期限原告将房屋收回，租赁期满如承租人再租，在同等条件下承租人优先。本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，也可由有关部门调解，调解不成的，依法向杭州市人民法院起诉。合同签订后，陈尚总按约将房屋交付某某公司，某某公司按约每年支付陈尚总租金。2011年6月7日前，某某公司法定代表人朱某某多次通过电话向陈尚总提出续租要求。在没有得到确定答复的情况下，2011年6月7日，某某公司法定代表人朱某某发函给陈尚总，内容为“我与你房屋租赁合同即将到期，我曾电话联系你面谈续租事宜，你说来句容的，也许你很忙，不知你何时来，或者我来你处面谈续租事宜，请在百忙之中办一下此事。”同年7月18日，陈尚总发函给某某公司法定代表人，内容为“因句容市某某镇某某名街1号、2号店铺租赁合同于2011年9月20日到期，请于9月19日24整前准时交房，并将相关道具、饰品、装修等撤出，恢复至租赁前的状态。验收房时如有任何损坏将按合同规定执行。”同年8月11日，陈尚总委托叶某某律师发函给某某公司法定代表人朱某某，内容为“你与我委托人于2006年签订房屋租赁合同书一份，合同第二条规定房屋租赁期限为2006年9月20日至2011年9月19日；第九条约定如果你需续租，必须在期满前三个月前来办理续租手续。但你未在指定期限内要求续租，直至今日也未来办理相关的续租手续。因此，我方认为你放弃了续租请求……。本律师认为，根据《物权法》相关规定，房屋产权人有权按照意愿对自己的物业进行租赁、买卖等，即我委托人有权选择与你续租或与第三方签订租赁协议。本律师代表我当事人正式通知你合同到期，租赁即结束。望你遵守双方合同约定，履行诚实信用义务。如逾期不搬离租赁房屋的，我委托人有权要求你承担给我委托人造成的损失及其他违约责任。为避免造成不必要的纠纷，望慎重考虑！”2011年8月24日，某某公司法定代表人朱某某回函叶某某律师，内容为“我自2006年9月与陈总建立房屋租赁关系以来，双方一直合作顺利，从未产生不愉快的事情，这是我做人良好信誉的结果。依据合同约定应在三个月前办理续租手续，为此，我在2001年4、5月份主动与陈总联系续租事宜，且陈尚答应近期来句容面谈。我到6月初仍未等到其前来的情况下，才书面去信与他联系。直到6月19日、21日，在他未来的情况下接到他的短信，称如他自己不亲自做的情况下，租金要涨到80万元，另加50万元保证金。在他未明确收回房屋和其他承租人竞租的前提下，因他提出的房租远远超出我当地同地段租金的水平，也远超出租金的合理涨幅，我只能在电话中与陈总交涉下一期合理的租金数额，直到7月20日陈总在没有降低租赁条件和说明理由的情况下，突然来函提出收回房屋的要求。由于陈总犹豫不决举棋不定，使我错失今年五月期间我市元丰商城西侧三间门面房的租赁机会，因为陈总如不同意将房屋续租给我公司，也应当在合同期满前三个月提出。现如期让出房屋，意味着我公司关门歇业，必将导致我公司重大经济损失。为此，我抱着尊重陈总的房产权益，同时考虑到我公司经营情况，提请陈总给我合理的找房时间并正与之交涉中。我与陈总均是生意人，陈总作为房主求得利益最大化，而我作为房客尽量降低经营成本，这种利益冲突本在情理之中，只要双方相互沟通，增进理解，在相互尊重、平等互利的基础上通过协商消除歧义达成一致意见才是上策。为此，我借此机会请陈总前来或约定时间我前去面谈均可。……”（2010）句民初字第752号案件中薛某向法院提交句容市某某名街C区C101-C112涨幅表，其中某某公司C101-C102，2007年租金25万元，2008年租金27万元，2009年租金29万元，2010年租金31万元，2011年租金33万元。2011年9月30日，陈尚总向原审法院起诉某某公司及朱某某，要求某某公司立即返还句容市某某名街101、102号门市房，赔偿损失16440元，并自起诉之日起以每日1644元标准支付房屋占用费至判决之日止。2011年11月3日，原审法院立案受理。审理中，某某公司以及朱某某提出管辖权异议。2011年11月26日，原审法院裁定驳回某某公司及朱某某提出的管辖权异议。某某公司及朱某某不服裁定，提起上诉。2012年2月9日，本院裁定驳回上诉，维持原裁定。2012年5月，陈尚总申请撤回对朱某某的起诉，原审法院于2012年5月8日裁定准许陈尚总撤回对朱某某的起诉。2012年3月19日，某某公司另案起诉陈尚总，要求确认双方讼争的句容市某某名街C区101-102门面房租赁关系成立（租赁期限五年，即自2011年9月20日起至2016年9月19日止；租赁价格按当地行情价由法院酌情判定）。同年4月25日，原审法院立案受理该案。审理中，某某公司明确表示2011年9月20日至2016年9月19日租金第一年为35万元，以后每年递增2万元，直至租赁期满。某某公司亦当庭表示若陈尚总不愿接收房租，可向法院提存该房租。原审法院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效。合同签订后，双方均应按约履行。2011年6月7日前，某某公司法定代表人朱某某曾多次通过电话向陈尚总提出续租要求，该行为符合双方约定；陈尚总如不愿续租，应当按照合同第九条约定，在合同期满三个月前明确告知某某公司，其在2011年7月18日才发函表示收回房屋，不符合双方约定的在期满前三个月前表示该意思的约定。民事活动应当遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用的原则。合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。陈尚总与某某公司应当按照合同约定，遵循诚实信用的原则，以经济利益的角度，在一定期限内协商重新签订续租合同。陈尚总要求某某公司立即返还房屋，理由不成立。陈尚总要求某某公司按每日1644元的标准，支付2011年9月20日起的房屋占用费，应予支持。某某公司辩称2011年9月20日起，当年年度租金为35万元，不予采信。原审判决：一、句容市某某银楼饰品有限公司于判决生效后十日内给付陈尚总房屋使用费计人民币1099836元（从2011年9月20日起至2013年7月19日止，共669天，按每日1644元计算）。二、驳回陈尚总的其他诉讼请求。如果某某公司未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费14779元，由陈尚总负担80元，句容市某某公司饰品有限公司负担14699元。陈尚总不服上述判决，向本院提起上诉称：一审认定朱某某在2011年6月7日前多次与陈尚总联系房屋续租事宜、2011年6月7日发挂号信与陈尚总联系房屋续租事宜，与事实不符；一审认定朱某某2011年8月24日回函给陈某某代理人与事实不符；一审认定朱某某支付了10万元转让费依据不足，陈尚总不认可；租赁合同到期后，承租人应当将房屋返还出租人，一审驳回陈尚总返还房屋的诉讼请求不妥；陈尚总没有义务在租赁合同期满前通知某某公司不续租；合同到期至今已经几乎两年时间，已经远远超过某某公司返还房屋所需合理时间；某某公司继续占用陈尚总的房屋没有任何法律依据，违反了公序良俗。请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，改判某某公司返还句容市某某名街101号、102号房屋，一、二审诉讼费均由某某公司负担。某某公司辩称：陈尚总对双方原合同到期后，未能订立续租合同有过错；陈尚总没有就其主张的房屋使用费为每日1644元提交任何证据，本案当事人原合同约定的租金上涨比例，和同地段类似房屋租金情况均显示该标准过高。某某公司亦曾提起上诉，请求撤销一审判决第一项，按照2011年9月20日至2012年9月19日35万元，后一年37万元，依次类推的标准给付陈尚总房屋租金，一、二诉讼费均由陈尚总负担。审理期间，某某公司撤回了上诉。针对陈尚总上诉提出的有异议的事实，本院另查明，1、在一审庭审时，某某公司提交了2011年8月24日投递给叶某某的，关于叶某某律师来函《关于准时移交房屋事宜》回复，以及国内挂号信函收据，收据上邮戳时间是2011年8月24日。一审庭审中，陈尚总的诉讼代理人对该证据的真实性无异议，对证据与本案的关联性有异议，并称没有收到该信函。2、一审庭审时，陈尚总的诉讼代理人对某某公司在2011年6月7日向陈尚总邮寄信函、陈尚总收到信函，以及信函内容就是一审判决书上记载的事实无异议。3、一审庭审期间，针对继续使用讼争房屋期间，某某公司应当依何标准支付讼争房屋使用费时，陈尚总的诉讼代理人多次称，陈尚总起诉时，讼争房屋和讼争房屋旁边面积相当房屋的年租金是60万元左右。4、一审期间，某某公司提交的与“石某”签订的房屋转让协议包含以下内容，“补偿甲方（“石某”）另行开设店面的损失，……，此10万元作为陈尚总该门面的转让费”。某某公司提交的“石某”出具的收条记载了“石某”收到朱某某装潢补偿金10万元的事实。一审庭审期间，陈尚总的代理人表示对上述证据的真实性无法确认，未主张相反的事实，未提交相反的证据。上述事实在一审庭审记录中有明确记载，有某某公司提交的信函和国内挂号信函收据等证据证实。本院认为：1、上诉人上诉称，一审认定朱某某2011年6月7日发挂号信，与陈尚总联系房屋续租事宜，与事实不符；但上诉人收到该信函的事实，在一审庭审期间得到了双方当事人的确认，双方共同确认的该信函，明显包含某某公司要求续租的意思表示，该函告行为应当认定是某某公司根据双方原合同的约定，处理续租事宜的行为。上诉人称一审认定的该事实与客观事实不符，本院不予采信。2、上诉人上诉称，一审认定朱某某2011年8月24日回函给陈尚总代理人与事实不符。本院认为，该事实有某某公司在一审时提交的信函、国内挂号信函收据证实，上诉人的诉讼代理人在一审庭审时，对上述证据的真实性并无异议；叶某某是受上诉人的委托，处理上诉人与某某公司间的续租事宜，某某公司向叶某某回复函件，应当视为与上诉人沟通协商。一审认定该事实，并无不当。3、上诉人称，一审认定朱某某在2011年6月7日前多次与陈尚总联系房屋续租事宜，与事实不符。本院认为，某某公司2011年6月7日、8月24日的函件中均提及在2011年6月7日前多次与上诉人联系继续租用房屋事宜；2011年6月7日发函时，仍然符合“如需续租，应在期满前三个月来办理续租手续”的约定，无必要在函件中杜撰2011年6月7日前“曾电话联系面谈续租事宜”的事实；因为时间久远，提交电话联系的证据确有困难；综上，一审认定“2011年6月7日前，某某公司法定代表人朱某某曾多次电话与上诉人联系要求续租”，并无不当。4、上诉人称，一审认定朱某某向石某支付了10万元转让费，依据不足。本院认为，某某公司是否给付石某10万元，涉及案外人石某的权益，该事实认定与本案关联性不强，在本案中可以不做认定。5、陈尚总与某某公司于2006年9月签订的房屋租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。该合同约定：某某公司如需续租，应在期满前三个月来办理续租手续，价格按当地行情价涨幅确定，超过期限原告将房屋收回，租赁期满如承租人再租，在同等条件下承租人优先；该约定体现，在合同期满的三个月前，某某公司如果向上诉人提出续租要求，双方需要商定的续租事项就是租金标准；一审庭审期间，上诉人多次表示，其起诉时，讼争房屋和讼争房屋旁边面积相当房屋的年租金是60万元左右；如上诉人确实曾经如某某公司2011年8月24回复叶某某的函件中所称，向某某公司提出“租金要涨到80万另加50万的保证金”，该要求明显高出了“当地行情价涨幅”，与上诉人主张的房屋使用费的标准相矛盾，该行为则不符合合同约定以及诚实信用的原则，双方因该原因未能协商达成续租合意，上诉人则应当承担相应的责任。一审按照上诉人的主张，判令某某公司按照每年60万元的标准支付原合同期满后至2013年7月19日止的房屋使用费，体现了对双方权利同等保护的原则。某某公司对此判决先表示不服，后又撤回了上诉；该结果客观上符合双方原合同的约定。6、因双方对原合同的理解、适用以及如何履行有争议，导致了诉讼；上诉人起诉时，讼争房屋由某某公司占有使用，诉讼期间，双方最终的权利、义务内容尚不确定，在此期间，某某公司继续占有讼争房屋并无不当；上诉人称，合同到期至今已经几乎两年时间，已经远远超过某某公司返还房屋所需合理时间，某某公司继续占用上诉人的房屋没有任何法律依据，违反公序良俗的意见，本院不予采纳。本次诉讼终结后，双方应当在合理期限内，根据原合同的约定，协商处理续租事宜。综上，上诉人要求撤销原审判决第二项，改判某某公司返还句容市某某名街101号、102号房屋，一、二审诉讼费均由某某公司负担的上诉请求，依据不足；原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈尚总负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　静代理审判员　　李益成代理审判员　　戴晓东二〇一三年十二月三十日书　记　员　　刘　静微信公众号“”