（2013）威高民初字第964号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-02-20
案件名称
威海佑好物业服务有限公司与阎世洲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
威海火炬高技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海佑好物业服务有限公司,阎世洲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）威高民初字第964号原告：威海佑好物业服务有限公司，住所地威海市。法定代表人：孙佑状，董事长。委托代理人：张培军，主任。被告：阎世洲，男，1949年8月25日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托代理人：阎焕璋，威海高新田村法律服务所法律工作者。原告威海佑好物业服务有限公司与被告阎世洲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐向东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张培军、被告阎世洲、委托代理人阎焕璋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告威海佑好物业服务有限公司诉称，原告分别于2008年12月11日、2012年1月1日与被告所在的小区建设单位威海市公安局火炬高技术产业开发区分局（以下简称高区公安局）签订物业委托服务合同，约定由原告对被告所在的小区提供物业服务，收费标准按普通住宅每平方米0.30元的标准收取物业服务费。合同签订后，原告按照合同约定对被告所在的小区提供物业服务。自2010年1月1日起至2012年12月31日的物业费1411.56元，被告至今未付。故诉至法院，要求被告支付拖欠的物业费1411.56元及逾期付款违约金2223.21元（按合同约定的标准计算）。被告阎世洲辩称，高区公安局住宅小区是解决干警住房问题和福利房，高区公安局不具有房产开发商资格，全体住户均办理了房屋所有权证，原告应与全体住户签订物业服务合同，高区公安局私自与原告签订的物业服务合同是无效的，对小区业主无约束力。小区业主未有要求原告提供物业服务的意思表示，物业公司自愿提供服务，业主没有支付服务费的义务。已缴纳的物业费是误解为高区公安局收取才缴纳的。另外，小区的物业服务人员不足，环境卫生情况差，小区自动门、进出挡杆、水管、楼宇门、楼道灯等设施不维护，没有享受到物业服务。综上请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，高区公安局住宅小区至今没有成立业主委员会。2008年12月11日、2012年1月1日被告所在小区的建设单位高区公安局与原告签订了两份物业委托服务合同，服务期限分别为2008年12月11日至2011年12月11日、2012年1月1日至业主委员会成立并同物业服务企业签订《物业服务合同》止。两份合同约定由原告对被告所在的小区提供物业服务；收费标准按普通住宅每月每平方米0.30元的标准收取物业服务费；对于无故拒不缴纳物业服务费的，从逾期之日起按所欠金额的0.3%每日累计收取违约金。合同亦对物业服务事项、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，原告即对被告所在小区提供物业服务，被告2009年物业费已缴纳，2010年至2012年物业费未按合同约定缴纳，故原告诉至法院，要求被告支付欠缴物业费及逾期付款违约金。庭审中，被告对小区的物业服务存在人员不足，环境卫生情况差，小区自动门、进出挡杆、水管、楼宇门、楼道灯等设施维护不到位等问题进行了陈述，原告未予否认也未提供证据加以反驳，但表示对业主提出的问题会加以改正。另查，被告阎世洲居住的房屋的建筑面积为130.72平方米，自2010年1月至2012年12月被告累计欠缴物业费1411.56元（0.3元×130.72平方米×36个月）。上述事实，有当事人的陈述、物业管理服务合同等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，涉案住宅小区至今没有成立业主委员会，高区公安局作为涉案住宅小区的建设单位与原告签订的物业委托服务合同系前期物业服务合同。该合同系双方的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，包括原告在内的全体业主均应按约履行各自的义务。原告已按合同约定基本履行了物业管理服务的义务，被告作为小区的业主，已缴纳了部分物业管理服务费，对自己享受物业服务的情况应为知晓，理应履行缴纳物业管理服务费的义务。但原告提供的物业服务在环境卫生、公共设施维护等方面存在多种不足，被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费，但原告提供了基本的物业服务，被告拒交全部物业费，也属违约，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减被告应交纳物业费数额的10%，违约金参照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，原告的诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：被告于本判决生效之日起十日内给付原告拖欠的物业服务费1270.4元及滞纳金（自拖欠之日起至实际给付之日止，依拖欠物业费数额按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告负担5元，被告负担20元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 徐向东二〇一三年十二月三十日书记员 纪 真 来源：