（2013）宁民终字第2609号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-03-27

案件名称

上诉人王永联、丁友与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王永联,丁友,南京天华百润投资发展有限责任公

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2013）宁民终字第2609号上诉人（原审原告）王永联，女，1950年11月5日生。委托代理人丁友（系王永联儿子），男，1982年12月23日生。上诉人（原审原告）丁友，自然情况同上。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区大桥北路77号。法定代表人张康黎，该公司董事长。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人王永联、丁友因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1131号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2013年9月23日公开开庭审理本案，上诉人王永联、丁友，被上诉人天华百润公司委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永联、丁友原审诉称，其在2005年3月根据出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新6**号，于2005年3月付清全部房款及签订《南京市商品房买卖契约》明确双方的权利和义务。2006年5月天华百润公司建成交付，其后发现存在：1）一楼未依法安装安防设施，给王永联、丁友居住的人身、财产安全构居隐患。2）按照合同附件6的规定标准，分户门应为优质防盗门。但实际安装交付的是普通劣质三无产品铁皮门。3）合同附件6规定内墙装修为：批白水泥腻子抹平。实际交付的内墙为石灰加老粉，不符合合同标准。4）合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消地下停车场的建设，至今未提供使用。双方在自愿公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取王永联、丁友支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使王永联、丁友所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实、违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决天华百润公司：1、更换不合格的防盗门，按照国家标准安装合格的防盗门，并支付更换期间的经济损失；2、按照规定对王永联、丁友房屋安装防盗设施；3、按照合同附件6的要求重做内墙的装修至合同约定的标准；4、按照要求交付第一街区的地下车库；5、承担2006年5月至实际履行符合合同标准时的违约金（按照合同约定房款总价的每日万分之一计算）；6、房屋面积多计算1.315平方米，退还1.315平方米的房款（合同约定房款为2380.8元／平方米）及利息（按银行同期贷款利息计算）。天华百润公司原审辩称，1、关于防盗门的诉讼请求，其提供的房屋进户门为钢质进户门，而合同约定的是优质防盗门，对此，其认可，同意给付400元／户的补偿，这一事实已由生效判决认定。2、关于安装防盗设施，其认为经核实该户业主确为底层住户，且未安装防盗设施，其同意安装。3、关于合同附件6所约定的内墙装修标准，王永联、丁友没证据证明与合同约定不符，且类似判决对相关诉讼作出认定，请求驳回该项诉请。4、关于地下停车库，第一街区地下车库未建系开挖过程中发现地下水位过高，无法建设，而该块面积没有加盖任何设施，其在第八街区建立了同等面积车库，这一行为已得到规划局的认可，上述事实有生效判决认定，在其采取措施且未对王永联、丁友造成损失的情况下，请求驳回王永联、丁友该项诉请。5、关于多收房款问题，其收取房款的计算依据来自于房管局测量的房屋实测面积，其收取的房款是正当的，王永联、丁友该项主张没有事实和法律的依据。其收取的房款与王永联、丁友产权证上的面积一致，王永联、丁友主张多收房款没有依据。6、王永联、丁友要求其支付自2006年5月至实际履行符合约定标准之日的违约金没有事实依据，其没有逾期交房的情形。综上请求法庭依法裁判。原审法院经审理查明，王永联、丁友（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年5月签订《商品房买卖契约》，约定乙方购买甲方开发的坐落于南京市浦口区沿江街道京新6**号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为87.35平方米，单价2380.8元／平方米，房款合计207962.9元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2约定计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）、外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，王永联、丁友按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付王永联、丁友。天润城第一街区规划有一地下车库，面积为4418平方米，该车库尚未建设。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。原审法院在审理涉及该街区的其它房屋案件中，相关业主申请进行了内墙面是否为白水泥的鉴定，南京东南建设工程安全有限公司对该类鉴定进行了退案。在退案说明中，该公司认为由于目前没有相关的检测方法及标准，因此该单位无法对内墙面是否为白水泥的内容进行鉴定。原审法院另查明，天华百润公司给王永联、丁友安装的系钢质进户门。庭审中，天华百润公司陈述其提供的确实不是优质防盗门，并表示愿意给予相应补偿，王永联、丁友则坚持要求更换为优质防盗门。在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部位。上述事实，有双方当事人签订的商品房买卖契约、（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，第一，如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约责任未做约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿王永联、丁友钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，原审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。另因王永联、丁友在本案审理过程中未能举证证实在防盗门更换期间所产生的具体损失数额，王永联、丁友主张防盗门更换期间的经济损失诉请无事实基础，故不予支持。第二，因王永联、丁友居住于底层，且天华百润公司亦未举证证明该公司已为其安装防盗设施，故对王永联、丁友主张的安装防盗设施的请求予以支持。结合王永联、丁友所在小区相关案件的处理情况，原审法院酌定天华百润公司在本判决生效后30日内为王永联、丁友安装远红外防盗装置。第三，王永联、丁友未举证证实其房屋内墙确有质量瑕疵，故对其主张的对其房屋重做内墙的装修诉请，亦不予支持。第四，契约虽未对地下车库进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于判决生效后六个月内将该车库交付使用。王永联、丁友要求天华百润公司在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第五，王永联、丁友所主张的天华百润公司承担防盗门、内墙装修标准、地下车库、防盗设施不合格的违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含王永联、丁友上述事项，双方对此并没有约定违约金，且王永联、丁友亦未能举证证实上述的防盗门、地下车库、防盗设施交付不符合合同的约定，确已给王永联、丁友造成损失，故对王永联、丁友主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。第六，建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但王永联、丁友主张的多计入面积为1.315平方米，未能举证证实其计算依据；同时，王永联、丁友亦未能举证证实上述共用部位的不一致致使王永联、丁友所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化、导致王永联、丁友所依据该合同应得到的利益受损，王永联、丁友要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、天华百润公司于判决生效后七日内赔偿王永联、丁友600元；二、天华百润公司于判决生效后三十日内为王永联、丁友位于天润城第一街区房屋安装远红外防盗装置；三、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；四、驳回王永联、丁友其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费175元，由天华百润公司负担。王永联、丁友不服原审判决，向本院提起上诉称，1、关于更换优质防盗门问题，根据双方合同附件6的规定标准，“分户门应为优质防盗门”，但实际交付的是普通劣质“三无”产品的铁皮门，已违反了合同约定，也违反了国家关于防盗门的质量标准，被上诉人有更换的义务。故上诉人根据法律规定要求其更换房屋三个分户门于法有据。原审法院在这个问题认定采用的是双重标准，在其他小区的判决中明确是判决更换的，不知道上诉人所在小区是否“二等公民”，就坚决不判。原审判决认定被上诉人所提供的门是钢质进户门，也是违背事实的，实际上该门为铁皮门，价格低廉，安全系数低，其判决600元的差价赔偿是无稽之谈，不知道依据在哪里。由此，上诉人坚决要求更换。2、关于安装远红外防盗设施问题，上诉人房屋地处最东边，安全隐患较大，原审判决没有明确安装远红外防盗设施的数量，如仅为上诉人房屋独立安装远红外防盗装置，无法防盗，只能起到警示作用。3、关于内墙装修批白水泥腻子问题，合同附件6约定被上诉人交付内墙标准为批白水泥腻子，但实际交付的内墙为石灰加老粉，原审未判被上诉人重做内墙，与法不合。4、关于补建地下车库及地面停车位问题，系双方合同附件一“总平面图”中明确标注的内容，如今上述停车场所均未建造，造成小区人车不分离，汽车噪声、尾气排放、安全因素等已严重影响上诉人的正常生活，并且降低了小区的房屋品质，给上诉人带来损失。上诉人认为这些结果都是源自被上诉人的违约。故上诉人要求被上诉人按约定补建第一街区地下车库和地面停车位符合法律规定。原审法院虽然认定了被上诉人是违约的，但却丝毫未判令被上诉人的违约责任，实际上助长了被上诉人的肆意违约行为。原审法院判决6个月后交付第八个街区车库，又未指明是否明确供上诉人使用，这项判决实际上也侵犯了第八街区的业主的权利，是无效的判决。5、关于逾期交房违约金问题，上诉人认为上述诸多理由已证明被上诉人不具备房屋质量交付条件，应按合同约定承担同期银行贷款利息的赔偿责任至实际交房时止的违约金。6、原审法院程序违法，对上诉人提供的证据未列明，也未采纳，审理期限长达五年，严重违反法律规定。综上所述，上诉人认为原审判决罔顾事实、适用法律不当，请求依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉请，并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人天华百润公司答辩称，1、被上诉人不存在逾期交房的违约责任。诉争房屋工程在合同约定的交付时间前已经通过行政部门综合竣工验收，取得验收证明，符合合同约定的交付标准，且也向上诉人实际交付了房屋。2、被上诉人所交付的进户门虽与合同约定有出入，但该进户门能够正常使用，不影响上诉人日常生活。上诉人要求更换进户门的诉请不具备合理性，不仅费用高，且造成极大的资源浪费。此类案件在一、二审以及省高院均有生效判决，对于上诉人提出的进户门交付不符的诉请，被上诉人愿意按照法院此前生效判决确定的差价予以赔偿。3、双方签订的合同对于远红外防盗设施没有任何约定，且没有任何强制性规定要求对一楼住房安装该设施，原审法院酌定判决我方安装虽有异议，但没有上诉。4、上诉人认为被上诉人交付内墙装修为石灰加老粉，与合同约定的批白水泥腻子不符，对此没有提供任何证据证明。5、关于地下车库问题，上诉人不具备诉讼主体资格，地下车库作为小区公共配套设施，涉及全体业主公共利益，对方作为单个业主，不能代表全体业主的共同意志，不具备法律上的诉讼主体资格。被上诉人已经从公共利益角度出发，采取了相应补救措施，在与一街区相邻的八街区补建了同等面积的车库，通过了规划验收。上诉人再因此主张赔偿，没有事实及法律依据.二审中，针对原审查明的事实双方当事人均提出异议：上诉人认为，1、原审已查明被上诉人在第八街区补建了地下车库，但该车库与第八街区权属不明，距第一街区较远，且在2009年已竣工，而非在建设之中；2、上诉人在原审法院已提交支持其他业主关于更换防盗门主张的生效判决书，原审未列入查明事实部分。被上诉人认为，补建的车库施工已经完成，而非正在施工之中。本院二审查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人更换防盗门问题，根据双方合同约定，被上诉人应为上诉人安装优质防盗门，现被上诉人安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由被上诉人折价赔偿上诉人600元，并无不当，上诉人要求更换，本院不予支持。关于安装远红外防盗设施问题，双方当事人在合同中对此没有明确的约定，原审法院酌定判决支持上诉人该项主张，被上诉人虽有异议但未上诉，视为认可原审该项判决。在该远红外防盗设施尚未安装的情况下，上诉人认为原审判决没有明确安装的数量，无法起到防盗作用的意见，依据不足。关于房屋内墙装修批腻子问题，上诉人对此未举证证明房屋内墙确有质量瑕疵，原审未支持其重做主张，并无不当。关于补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。因双方在合同中未约定迟延交付车库违约金，上诉人要求被上诉人承担迟延交付车库违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。关于上诉人主张原审法院违反审限规定、程序违法问题，原审法院在本案原审期间，根据案件情况曾中止审理，且相关证据为生效法律文书所确认，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人王永联、丁友负担。本判决为终审判决。审　判　长　　黄　林审　判　员　　刘恩臣代理审判员　　汪德全二〇一三年十二月三十日书　记　员　　石　莹关注微信公众号“”