（2013）泾民一初字第01110号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-01-24
案件名称
周玲华与陈可房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泾县人民法院
所属地区
泾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周玲华,陈可
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款
全文
安徽省泾县人民法院民 事 判 决 书（2013）泾民一初字第01110号原告：周玲华，男，1977年11月21日生，汉族。委托代理人：潘祖军，安徽申腾律师事务所律师。委托代理人：徐璜，安徽申腾律师事务所律师。被告：陈可，男，1971年10月23日生，汉族。委托代理人：杜守华，安徽辰青律师事务所律师。委托代理人：曹静，安徽泾川律师事务所律师。原告周玲华诉被告陈可房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月27日第一次公开开庭进行了审理。原告周玲华及其委托代理人潘祖军，被告陈可的委托代理人杜守华到庭参加诉讼。2013年12月30日再次公开开庭进行了审理，原告周玲华及其委托代理人潘祖军，被告陈可的委托代理人曹静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周玲华诉称：2013年5月16日，我与陈可的委托代理人卫婷婷签订1份《房屋租赁合同》，由我承租泾川镇谢园东路红星雅园北区综合楼房屋。合同约定该房屋作幼儿园使用，租期5年，第一年租金25万元，装潢保证金1.5万元，水电押金5千元。我支付上述款项后安排人员装潢。2013年6月10日，小区居民得知我装潢房屋开办��儿园时，表示强烈反对，后又多次阻止施工，称此房屋负一层是安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司承诺给他们做小区车库的。此后，因小区业主阻扰，房屋装潢一直无法进行。我租房开办幼儿园的目的无法实现。我要求陈可解决此事，但陈可一直解决不了。2013年6月27日、7月5日，我二次要求陈可解除合同，并退还租金，陈可没有同意。合同第6条约定了陈可保证在交易时该房屋没有产权纠纷，交易后若有产权纠纷，由陈可承担全部责任，因此造成的损失全部由陈可负责赔偿。第12条约定了一方违约按年度需向对方交纳年度租金的20%作为违约金。现诉至法院，要求：1、判令解除我与陈可签订的《房屋租赁合同》；2、判令陈可返还租金25万元、装潢保证金1.5万元、水电押金5千元，合计27万元；3、判令陈可支付违约金10万元，4、判令陈可承担本案受理费。陈��辩称：1、周玲华要求解除房屋租赁合同纠纷没有事实与法律依据。2、周玲华在租赁房屋时，对房屋的现状、位置、周边情况应当有一个可行性研究，该房屋并非小区车库，小区居民阻止施工，责任应该由周玲华自己承担。周玲华能否实现合同目的，应该由周玲华自己解决。3、陈可出租的房屋产权明确。安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司也认可其与陈可之间的房屋买卖关系。陈可是该房屋的实际所有权人。周玲华租赁该房屋前也查看了该房屋产权证书，对房屋现状非常清楚，陈可没有隐瞒任何事实。4、周玲华要求支付违约金没有事实依据。故请求法院驳回周玲华的诉讼请求。周玲华为证明其主张向本院递交的证据及陈可的质证意见如下：1、房屋租赁合同、授权委托书复印件各1份。证明周玲华与陈可签订了房屋租赁合同，并约定了相关事项。陈可质��无异议。2、建设装饰工程施工合同1份。证明周玲华为装饰房屋与安徽润恒建筑装饰工程有限公司签订了装饰合同的事实。陈可质证意见：合同真实性无法确认，该合同发包方不是周玲华个人，而是芜湖市陶家山幼儿园。但周玲华安排装潢施工的事实存在。3、王小林出具的收条1份。证明周玲华预付了装潢工程款10万元的事实。陈可质证意见：王小林出具的收条真实性无法确认，收条上王小林的签名与其在合同上签名笔迹走势有明显区别，王小林即使收了10万元预付款，应当出庭作证。4、卫婷婷（陈可委托的签订合同及收取房屋租金委托人）2013年5月17日出具的收到周玲华租金25万元及押金2万元收条各1份。证明周玲华向陈可支付租金25万元及押金2万元的事实。陈可对该组证据无异议。5、泾县安泰物业管理有限责任公司2013年6月3日出具的收据1份。证明周玲华为租赁的房屋支付了2013年6月1日至2014年5月31日物业管理费的事实。陈可对该组证据真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。6、泾县公安局巡逻防暴大队接处警情况登记表1份。证明2013年6月10日在装潢租赁房屋时，遭到该小区多名业主阻扰的事实。陈可对该组证据无异议。7、网页信息打印件2份。证明房屋产权不明确，小区业主与开发商有纠纷的事实。陈可质证意见：真实性无法确认，也不能达到证明房屋产权存在纠纷的目的。8、维权倡议书1份。证明房屋产权有纠纷。陈可质证意见：真实性无法确认。9、2013年7月11日周玲华与陈可手机来往信息打印件1份。证明周玲华要求解除合同没有得到陈可同意的事实。陈可对该组证据无异议。10、2013年7月1日周玲华与施经理手机来往信息打印件2份。证明周玲华要求解除合同没有得到陈可同意的事实。陈可质证意见：���实性无法确认。11、泾县房地产管理局办公室2013年7月15日出具的证明1份。证明陈可在该局没有红星雅园北区综合楼产权的登记记录。陈可对该组证据无异议。12、安徽润恒建筑装饰工程有限公司2013年7月15日出具的情况说明1份。证明该公司在装修红星雅园北区综合楼房屋过程中，小区业主多次阻扰施工，致装修无法进行的事实。陈可质证意见：真实性无法确认。证人应当出庭作证。13、红星幼儿园装修材料及人工费用表1份。证明周玲华为装修房屋花去费用77020元的事实。陈可质证意见：真实性无法确认，不符合事实，不能达到周玲华的证明目的。证人应当出庭作证。14、安徽润恒建筑装饰工程有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证各1份。证明该公司资质情况。陈可对该组证据无异议。15、光盘1张。证明周玲华打电话与陈可协商，要求解除合同的事实。陈可对该组证据无异议。陈可为证明其抗辩提交的证据及周玲华质证意见如下：1、房屋买卖合同1份。证明陈可2011年5月8日与安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司签订商品房买卖合同，购买了红星雅园北区综合楼房屋的事实。周玲华质证意见：泾县房地产管理局没有陈可关于红星雅园北区综合楼产权的登记记录。签订房屋租赁协议时，陈可提供的购买红星雅园北区综合楼房屋合同上签订日期与该份合同的签订日期不一致。2、泾川镇谢园东路红星雅园北区综合楼土地使用证、房屋产权证复印件各1份。证明陈可购买的泾川镇谢园东路红星雅园北区综合楼土地类型为商住用地、房屋也规划为商业用途的事实。周玲华质证意见：无异议，进一步证明了房屋产权登记在安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司名下，不在陈可名下。本院调取的证据：2013年12���18日调查安徽绿宝集团泾县分公司施永吾笔录1份。周玲华质证意见：该调查笔录进一步证明了没有取得房产证，陈可无权对外出租房屋。陈可质证意见：无异议。上述证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：1、周玲华提供的证据1、4、6、9、11、14、15，陈可质证无异议，本院审查后对其证明效力予以确认。2、周玲华提供的证据2、3、5、7、8、10、12、13，本院审查后认为陈可的质证理由成立，故对其证明效力不予认定。3、陈可提供的证据1，周玲华质证意见：签订房屋租赁协议时，陈可提供的购买红星雅园北区综合楼房屋合同与其向法院提供的购买该房屋合同，签订时间不一致。本院经审查，结合本院调查安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司副经理施永吾所述事实，认为该购房合同应以陈可提供的购房合同原件为准。故本院对陈可提供的证据1的证明���力予以确认。4、陈可提供的证据2，周玲华无异议，本院审查后，对其证明效力予以确认。5、本院调查笔录1份。周玲华、陈可无异议，本院予以确认。根据上述认定的证据及当事人的当庭陈述，经审理查明的事实为：2013年5月16日，周玲华与陈可的委托代理人卫婷婷签订1份《房屋租赁合同》，合同约定由周玲华承租陈可位于泾川镇谢园东路红星雅园北区综合楼房屋（建筑面积1056.7㎡）。该房屋作幼儿园使用，租期5年，第一年租金25万元，装潢保证金1.5万元，水电押金5千元等。合同签订后，周玲华于2013年5月17日支付了租金25万元、押金2万元。周玲华支付上述款项后安排人员装潢。2013年6月10日上午8时，该房屋在装潢过程中，受到房屋所在小区多名业主的阻扰。此后，因小区业主阻扰，房屋装潢没有继续进行。周玲华要求与陈可解除合同并退还租金，陈可不同意���除合同。周玲华认为陈可所出租的泾川镇谢园东路红星雅园北区综合楼房屋存在产权纠纷，以陈可违反双方所签订合同第六条：“甲方（陈可）保证在交易时该房屋没有产权纠纷，交易后如有产权纠纷，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。”第十二条：“租赁期间双方必须遵守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的20﹪作为违约金。”约定，向本院提起诉讼。另查明，2011年5月8日，陈可与安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司签订商品房买卖合同1份，购买了位于安徽省泾县泾川镇谢园东路红星雅园北区综合楼1套（建筑面积1056.70㎡，土地使用权面积483㎡）。因购房款未付清，房屋产权仍登记在安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司名下。安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司于2010年3月4日为该房屋申请领取了国有土地使用证和房地产权证，土地类型为商业住房用地，房屋规划用途为商业。本院认为，周玲华、陈可之间签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，应认定为合法有效。双方均应受其约束，按约履行各自的义务。周玲华承租的安徽省泾县泾川镇谢园东路红星雅园北区综合楼1套，产权明确，土地类型及房屋用途均为商业性质。虽然该房屋产权没有过户至陈可名下，但陈可与安徽绿宝房地产开发集团有限公司泾县分公司关于该房屋买卖并无争议。故周玲华主张陈可租赁的房屋权属有争议的意见，本院不予采纳。周玲华承租房屋后，在进行房屋装潢过程中，受到小区业主的阻扰，应通过其他合法途径解决，并不能成就解除合同的条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条第一款，第六��条第一款的规定，判决如下：驳回原告周玲华的诉讼请求。案件受理费6850元（原告周玲华已预交），由原告周玲华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长 汪小传人民陪审员 汤越吟人民陪审员 王 健二〇一三年十二月三十日书 记 员 强 弘附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 来源：