（2013）三民初字第4750号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-12-16

案件名称

何涛与绵阳浩源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

法院

三台县人民法院

所属地区

三台县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何涛,绵阳浩源房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四条，第五条，第六条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十条

全文

四川省三台县人民法院民事判决��（2013）三民初字第4750号原告：何涛，男，汉族，住三台县新德镇。委托代理人：曾荣长，三台县法律援助中心律师。特别授权。被告：绵阳浩源房地产开发有限公司，住所地：四川省三台县北坝镇。法定代表人：谢强，系该公司董事长。委托代理人：周礼平，三台县北坝中心法律服务所法律工作者。委托代理人：李英金，系该公司员工，特别授权。本院于2013年10月24日立案受理原告何涛与被告绵阳浩源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员张炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何涛之托代理人曾荣长和被告绵阳浩源房地产开发有限公司之委托代理人周礼平、李英金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何涛诉称：2012年2月10日，其与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号2012000755）购买被告位于三台县潼川镇东河路在建的商品房兴海名城中1幢1单元9楼2号，按合同的约定，被告应于2012年12月31日前向原告交付商品房，2013年7月31日，因被告未按合同规定交房时间，曾请其律师给被告发了一份律师函，但被告至今未予回复，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，请求人民法院判令被告支付其预期交付房屋的违约金17847.20元，并承担本案诉讼费。被告绵阳浩源房地产开发有限公司辩称：根据我公司与原告签订的《商品房买卖合同》，除去不可抗力因素，我公司没有违约。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》建设工程开工竣工日期和我公司与四川亚泰公司签订的《建设工程施工合同》中的有效工期是一致的。凡遇到不可抗力以及非承包商原因的断水断电8小时以上均不计入有效工期。2011年5月28日至2012年12月的下雨和酷暑期，国家的法定假日，国家的高考、中考，建设主管部门的质量、安全检查等均导致延期施工。除去以上因素引起的不能正常施工而停工的天数，才是真正的房屋交付日期。按此若有延期，我公司也只损害了原告短暂的居住期限，也应比照本地房屋的年租金按天数计算支付金额。经审理查明：2012年2月10日，何涛作为买受人与出卖人浩源公司签订了《商品房买卖合同》。该《合同》主要内容如下“第一条项目建设依据出卖人以［出让］方式取得位于三台县东河路1、2号地块的国有土地使用权……出卖人在上述地块上建设的商品房［暂定名］为：兴海名城……建设工程施工合同约定的开工日期为2011-05-28，建设工程施工合同约定的竣工日期为2012-12-22。……第三条……买受人所购商品房的基本情况该商品房为第一条规定项目中的1幢1单元第9层1-9-2号……其预测建筑面积共88.74平方米，其中，��内建筑面积76.10平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.64平方米。……第五条计价方式与价款……此商品房按照下列第2种方式计算该商品房价款……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币2755.04元，总价款人民币贰拾肆万肆仟肆佰捌拾贰元整……第六条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款…1种一次性方式付款。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、6项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……6、单位工程竣工验收，工程质量达到合格标准；买受人已付清应付款或按揭合同已生效。第十二条……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：如共水、电、燃气、闭路电视单位安装时间滞后，则时间顺延，买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任……；第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的贰%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。……第十五条交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）��收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为买受人通过房屋验收，自动接房；由买受人承担相应的费用和责任……”该《合同》附件八合同补充条款第四条买卖双方就本合同第十三条中逾期交房的责任约定如下：1、出卖人逾期超过30日交房的，买受人有权退房。如买受人未在此期间内书面提出退房的，则视同买受人不退房，合同继续履行，出卖人按照第十三条承担违约责任。2、因政府相关职能部门的原因或买受人未按本合同第六条约定按时足额付款、未办妥按揭贷款相关手续，出卖人有权延期交房并不承担本条约定的逾期交房责任。合同签订后，何涛先后交付了购房款244482元。后浩源公司作为出卖人未按签订的《商品房买卖合同》约定的日期交付商品房。2013年8月，浩源公司���话通知何涛，双方在交房过程中产生不同意见，浩源公司未向何涛交付其所购买的房屋。2013年10月，原告诉至本院，要求被告立即交付房屋并支付逾期交房的违约金。另查明：2012年12月3日，浩源公司向绵阳港华燃气有限公司申请了天然气安装，并交纳了相关费用，2013年3月5日，绵阳港华燃气有限公司进场施工。案经审理中调解，双方当事人未能达成一致协议。上述事实，有《商品房买卖合同》、当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告何涛与被告浩源公司签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。该合同对双方当事人均有法律约束力，当事人应按照合同的约定全面履行义务。原、被告双方争议的焦点是原告请求的违约金是否过高及被告逾期交付房屋的期间是多少的问题：首先，被告浩源公司未按合同约定的时间交付房屋，存在违约行为，按照法律的规定，浩源公司公司应向何涛支付违约金。最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中何涛未提供证据证明其损失，但综合本案的实际情况，原告何涛的合同目的已实现，被告浩源公司逾期交房属轻微违约行为，其违约造成的损失应为逾期交付房屋对原告所产生的房屋租金损失，而双方约定的违约金过分高于该损失，故本院依法对此予以调整，按照逾期交付使用房屋期间有关主观部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准���定，参照《四川省人民代表大会常务委员会公告》第75号和三府发（2010）50号文件精神及本院核实三台县房屋租房情况将原告的损失确定为其所购买房屋每月、每平方米7元；2013年8月，浩源公司已通知何涛领房，故被告逾期交付房屋的期限应是2012年12月31日至2013年8月，被告在申请安装天燃气时，由于天燃气安装公司的原因致天燃气安装滞后三个月，根据双方合同的约定该三个月应予以扣除，即浩源公司公司逾期交房的时间为五个月。浩源公司虽辩称因下雨和酷暑期，国家的法定假日，国家的高考、中考，建设主管部门的质量、安全检查等不可抗力不应计算施工期，但上述影响合同履行的情况属于被告在订立合同时合理预见的范围内，并非法律意义上的不可抗力情形，故该辩解不能成为被告延期交房的理由。综上，原告应当获得支持的违约金确定为88.74㎡×7元／���÷30天×150天=3105.90元。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第一百一十四条二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干委托的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条一款二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告何涛交付位于三台县东河路兴海名城1幢1单元第9层1-9-2号的房屋一套。二、由被告绵阳浩源房地产开发有限公司自本判决生效之日起二十日内向原告何涛给付违约金损失3105.90元。、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期���的债务利息。本案受理费2317元，由何涛负担317元，由绵阳浩源房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员　张　炜二〇一三年十二月三十日书记员　汤淑蓉 来源：百度“”