（2013）连民终字第1690号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-03-21
案件名称
殷亮与江苏天缘房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
殷亮,江苏天缘房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）连民终字第1690号上诉人（原审原告）殷亮。委托代理人殷建古（系殷亮叔叔）。委托代理人鲁浩，江苏永信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏天缘房地产开发有限公司。法定代表人朱俐达，该公司董事长。委托代理人朱自新，该公司总经理。委托代理人孟庆保，江苏港人律师事务所律师。上诉人殷亮因与被上诉人江苏天缘房地产开发有限公司（以下简称天缘公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省赣榆县人民法院（2013）赣民初字第2762号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2011年2月8日，殷亮（乙方）与天缘公司（甲方）的销售人员张成及李东芳签订房产“认购单”一份，内容为：“一、甲方将天缘荣华府2号楼1单元401室认购给乙方，其用途为住宅，建筑面积99.3平方米（签订正式合同时以房管部门实际测绘面积为准）。单位3400元／平方，总价为叁拾叁万柒仟陆佰贰拾元（人民币）（￥337620元）；二、付款方式：乙方预先支付首付（人民币）壹万元（￥10000元）给甲方。三、乙方于甲方通知7日内未按照条款二的条约履行，甲方可视为乙方自动放弃本次认购权，甲方有权将该房屋出售给第三方，分批购房款不予退还；四、如遇不可抗力或不可预见的因素，致使本认购书约定无法履行的，受影响方有权解除本定购书约定，约定解除后，甲方将乙方所付购房款无息退还乙方，双方互不追究对方责任；五、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；六、乙方的联系方式变更要及时通知甲方，否则由此造成的损失由乙方负责；七、本认购书一式两份，甲方执一份，乙方执一份，以双方签字后生效；八、本认购资格书的解释权归甲方所有；九、本认购书自甲乙双方签订《商品房买卖合同》之日起自动失效。”2011年2月10日，殷亮支付首付款10000元。2011年11月18日，当事人双方就认购单签订补充协议，内容为：“一、保持原有购房户与天缘公司所签订的“认购单”有效。二、原有的购房户享有以后新购房户同等权益（即：车位价格与按揭贷款方式相同等）。三、开盘后十日内必须前来办理首付及按揭等相关手续，否则本协议及认购单作废，甲方有权对此房另外出售。四、认购单号码：226，日期2011.2.8，姓名：殷亮，原借据号码：0231407，联系电话：1515096****。五、此补充协议一式二份，甲乙双方各执一份。”由殷亮签名，天缘公司加盖公章。后因房屋涨价等原因，天缘公司不同意按照认购单约定的价格与殷亮签订商品房买卖合同。双方协商未果，殷亮诉至原审法院，请求天缘公司履行商品房买卖合同，协助殷亮办理银行按揭贷款等相关手续。原审审理过程中，经原审法院释明，殷亮拒绝变更诉讼请求。在原审诉讼过程中，经殷亮申请，原审法院对“天缘荣华府”2号楼1单元401室房产进行了保全。上述事实，有殷亮提交的认购单、补充协议、收款单以及双方当事人的当庭陈述笔录、保全裁定书等证据证实，经开庭审查和质证，原审法院予以采信。原审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。殷亮与天缘公司所签订的认购单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。双方所签订的房产认购单属于订立商品房买卖合同的一种预约，不是正式的商品房买卖合同。殷亮依据认购单请求天缘公司履行买卖合同并协助办理银行按揭贷款等相关手续，缺少事实和法律依据，故原审法院对殷亮的诉讼请求依法不予支持。原审法院遂判决：驳回殷亮对天缘公司的诉讼请求。案件受理费80元，保全费2220元，共计2300元，由殷亮承担。上诉人殷亮不服原审判决向本院提起上诉称：原审法院曲解法律，枉法裁判。购房单已构成法律意义上的商品房买卖合同的主要内容，应判决被上诉人继续履行合同。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判，并由被上诉人承担上诉费用。被上诉人天缘公司答辩称：上诉人的上诉理由不能成立。1、所谓的认购单仅是复印件，不能作为证据使用。票据不是交款，而是借款。2、签订所谓的认购单时，项目还没有开工，不符合商品房预售条件。3、借款的数额太少，上诉人仅仅缴纳了1万元，达不到首套房屋最低30%的额度。不能认定为首付款。4、所谓的认购单中的第9条明确约定，本认购书自双方签订商品房买卖合同之日起自动失效，本身就说明仅仅是认购单，双方有买卖房屋的意愿，而不是正式商品房买卖协议。商品房销售管理办法第16条，明确规定了应当具备的13项主要内容，而认购单中仅符合其中第一项，其他12项均不符合或不完全具备，不符合最高院解释第5条的规定。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法查明事实，依法驳回上诉。本院经审理查明被上诉人天缘公司于2012年10月25日取得商品房预售许可。另查明，上诉人殷亮预交的1万元现金是以借款名义交付，加盖有薛红霞私人印章，并无天缘公司印章加盖。除此之外，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，天缘公司在与殷亮签订认购单及补充协议时，尚未取得商品房预售许可，且以借款名义向殷亮收取1万元，预售行为属于违规操作，应认定为无效。此外，双方签订的认购单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。在此情况下，上诉人要求继续履行商品房认购协议无法律依据，故原审法院判决并无不妥，上诉人的上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人殷亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 乙 斌审 判 员 谭晓春代理审判员 严伟晏二〇一三年十二月三十日书 记 员 陈 静法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 更多数据：搜索“”来源：