（2013）横民一初字第1520号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-10-23
案件名称
（2013）横民一初字第1520号原告陆潭与被告梁琼芬、第三人杨小兰房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
横县人民法院
所属地区
横县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆潭,梁琼芬,杨小兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第六条，第五十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区横县人民法院民 事 判 决 书（2013）横民一初字第1520号原告陆潭，女。委托代理人覃其凤，广西桢干律师事务所律师。委托代理人卢红华，广西桢干律师事务所律师。被告梁琼芬，女。委托代理人吴树君，广西君桂律师事务所律师。委托代理人谢超燕，广西君桂律师事务所律师。第三人杨小兰。委托代理人秦昌任，广西任钒律师事务所律师。委托代理人黄宏观，广西任钒律师事务所律师。原告陆潭与被告梁琼芬、第三人杨小兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月26日受理后，依法组成合议庭，分别于2013年10月31日、12月5日两次公开开庭审理了本案。书记员韦祖深担任记录。原告的委托代理人覃其凤、被告的委托代理人谢超燕、第三人的委托代理人黄宏观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆潭诉称，2013年5月16日，原、被告签订《铺面转租协议》，约定被告将自己位于横州镇横州南城百货三楼805号铺面转租给原告，转让费30000元。协议签订后，原告向被告支付了30000元的转让费，同时，原告为了在此铺面经营服装，又购买了用于经营服装相关物品，为此投入了5103元。经营服装的各项工作资金积累妥当后，原告满以为能如愿实现自己的理想和愿望，但事与愿违，经原告多方了解得知，被告对该铺面根本没有转租权，亦不能保证原告能租用达一年时间，故意隐瞒重要事实，违背诚实信用原则，同时也没有经过房东的许可，合同主体不适格，合同是无效的。原告为此多次找到被告协商，但被告却置之不理。为了维护原告的合法权益，为此向法院提起诉讼，并在本案审理过程中变更了诉讼请求，请求依法判决：一、确认原、被告于2013年5月16日签订的《铺面转租协议》无效；二、判令被告返还原告转让费30000元；三、判令被告赔偿原告经济损失5000元；四、由被告承担本案的诉讼费用。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《铺面转租协议》复印件1份，证明原、被告约定的租期是12个月，以及根据协议第6条规定，原告有权与被告解除合同；2、《商铺租赁合同》复印件1份，证明被告对商铺没有转租权，在没有转租权的情况下将铺面转租给原告，导致协议无效；3、原告与房东黄志福的《视听资料及译文》1份，证明房东黄志福与第三人杨小兰约定铺面是不能转租的，同时租期仅到2014年2月份，被告为此隐瞒重大事实，致使合同目的不能实现；4、原告与被告的《视听资料及译文》1份，证明被告收到原告30000元转让费的事实；5、《身份证》复印件1份，证明原告的身份情况。被告梁琼芬辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，依法应予以驳回，以维护被告的合法权益及交易的稳定，理由是被告对本案诉争铺面具有合法的承租权及转租权，原告与被告签订的转租协议合法有效，并且该协议已经实际履行。被告为其辩解在举证期限向本院提供的证据有：《银行存款业务回执单》复印件2份，证明被告梁琼芳有向房屋所有人黄志福缴纳租金的事实，同时房屋所有人对被告将铺面转租给原告是知情的，以此证明被告对该铺面是有承租权和转租权。第三人杨小兰陈述称，2012年2月6日，第三人承租横县新购物中心805号商铺，期限自2012年2月6日起至2014年2月6日止。同年4月份，第三人将商铺转租给被告梁琼芬，并将铺面交由被告经营和管理，至于被告如何经营和管理，第三人就不知道了。第三人认为，原告的起诉与第三人没有任何关系，希望法院依法作出公正、合法、合理的判决。第三人为其主张在举证期限内无证据向本院提供。经开庭质证，对原告提供的证据1-5，被告对其真实性无异议，但对证据1-4的证明内容有异议，认为该证据不能证明原告的主张；第三人对证据1、2、5的真实性无异议，但认为与其本人无关，对证据3、4的真实性无法确认。对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为该证据只能证明被告有存款行为，但不能证明房东对被告将铺面转租给原告是知情的，实际上房东并不知情；第三人对其真实性无异议。本院认为，各方当事人对原、被告提供的上述证据的真实性无异议，本院予以认定，可作为认定案件事实的依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年2月6日，黄志福与第三人杨小兰签订了《商铺租赁合同》，其中约定：黄志福将其所有的座落于横县新购物中心805号铺面出租给第三人杨小兰，租期为自2012年2月6日至2014年2月6日止，每年租金21600元；承租人有擅自将房屋转租、转让或转借以及拖欠租金累计达30天等情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋；签订合同时，承租人付给出租人5000元作为违约押金，租期满后如无违约应如数退回。合同就其他事项还作出了约定。合同签订后，第三人杨小兰即对商铺进行了经营管理，并依约向黄志福交纳租金及押金。同年4月，第三人与被告梁琼芬私下达成口头协议，由第三人将该商铺经营权及营业执照（业主为杨小兰）转租给被告，被告自此在该商铺经营服装生意，并按原合同约定的时间、方式将租金定期存入到房东黄志福的帐号上。2013年5月16日，原、被告双方签订了《铺面转租协议》，其中约定到：一、被告将该铺面转租给原告使用；二、在租用期限内，12个月租金为21600元，一个季度交一次租金。租金于规定交租的当月6日之前汇到黄志福银行卡上；三、被告在租用该店铺时和房东所签订的协议上一切权利归原告所有，包括押金，即租用期满后，房东收取的押金归原告所有。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告即支付了30000元的转让费给被告。被告于第二天即5月17日以现金方式将第二期（5月6日至8月6日）的租金5400元存到房东黄志福的帐号上，同时还将房东收取第三人押金的票据、铺面钥匙交付给原告。之后，原告购置经营服装的相关物品，对店铺着手进行了装修，并于5月22日交纳了3个月（5-8月）的物业管理费共1134元，但因双方对合同理解不一而导致双方产生矛盾，原告为此停止了对铺面进行装修并将铺面闲置，同时还与被告进行了协商，但协商无果后，原告于2013年7月26日诉至本院。同时，原告在本案审理过程中变更诉讼请求为：一、确认原、被告于2013年5月16日签订的《铺面转租协议》无效；二、判令被告返还原告转让费30000元；三、判令被告赔偿原告经济损失5000元；四、由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原、被告自2013年8月后均没有再向房东黄志福交纳铺面租金。由于第三人没有按合同约定交纳租金，房东黄志福于同年9月份按原合同约定向第三人提出解除合同并收回铺面，10月份在铺面处张贴招租广告，11月份补交物业管理费后已将该铺面另租他人至今。2013年11月8日，房东黄志福经询问表示依合同办事，从来没有同意过承租人将铺面转租他人。在本案审理过程中，原告表示被告是在签订协议2天后才将第三人与房东签订的合同交付其，被告隐瞒了影响合同目的的重大事实，被告不予认可；被告表示没有收到原告的转让费30000元。本院认为，房东黄志福与第三人之间签订的铺面租赁合同，明确了当事人的权利义务，内容具体，意思表示真实，没有违反有关法律规定，且已实际履行，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按合同约定履行。虽然合同约定了第三人不能擅自将铺面转租、转让等，但第三人在未经过房东同意的情况下，还是于2012年4月份擅自将铺面转租给被告梁琼芬，并由被告一直经营至2013年5月份。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条文规定了两方面的内容：一是出租人知道或应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，视为同意承租人转租；二是承租人未经出租人同意签订的转租合同无效。第三人与被告之间的转租合同，已实际履行了一年多，期间出租人从未提出异议，因此其转租合同合法有效，被告依法享有承租权。由此，形成了两种不同的法律关系即出租人与承租人之间的租赁关系，承租人与次承租人之间的转租关系。至于次承租人即被告是否有权将铺面继续转租，法律上并无禁止性规定，但次承租人的再次转租行为必须满足转租的实质生效要件，否则其转租行为认定为无效。被告将铺面转租给原告，第一没有经过房东的同意，第二在6个月内房东亦明确表示不承认其转租行为。故被告将承租的铺面在没有经过房东同意的情况下，私自转租给原告，不符合相关法律规定，而且房东已将铺面收回另租他人，原、被告的合同目的无法实现，故被告的转租行为无效。原告要求确认原、被告于2013年5月16日签订的《铺面转租协议》无效之诉求，理由充分，本院予以支持。原告主张被告已收到其转让费30000元，被告辩称没有收到原告的转让费，但双方在协议上明确约定房东收取的押金5000元归原告所有，同时被告还将押金收据交付原告，在合同签订后还为原告交纳了一个季度的租金5400元，如被告没有收到转让费，其行为明显与常理不符，而且其在电话录音中曾表示收到转让费30000元，故本院对被告收到原告的转让费30000元予以确认，对被告的上述抗辩理由，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告实际未与房东签订铺面租赁协议书，但在与原告的签订的铺面转让协议上明确了其在租用该铺面时和房东所签订的协议书上一切权利归原告所享有，再有被告作为次承租人明知房东与第三人在合同上明确约定不得将铺面擅自转租的事实，但其故意隐瞒重大事实，未经房东的同意就将铺面转租给原告，最终导致转租行为无效，其应负主要责任。原告明知被告是将铺面转租给其，但其未尽到应有的注意义务，未充分了解出租人是否已同意转租的事实而接受转租，并对铺面转让协议内容未了解、核实清楚就草率与被告签订，自身也有一定的过错，相应减轻被告的民事责任。对此纠纷，综合原、被告的过错程度及均衡利益得失，由原告自行承担30%的责任，被告承担70%的责任，由被告返还原告转让费21000元为宜。原告要求被告返还转让费30000元，多出的部分诉请本院不予支持。原告要求被告赔偿经济损失5000元，被告不同意赔偿，原告没有提供有效证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陆潭与被告梁琼芬于2013年5月16日签订的《铺面转租协议》无效；二、被告梁琼芬于本案判决生效之日起十日内退还原告陆潭转让费21000元；三、驳回原告陆潭的其他诉讼请求。案件受理费802元（原告已预交），由原告陆潭负担382元，被告梁琼芬负担420元。上述应付款项，义务人应按本判决指定的期限履行，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，或提出缓交申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 黄 常审 判 员 张修喜代理审判员 王燕凌二〇一三年十二月三十日书 记 员 韦祖深附本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：