（2013）绍虞民初字第1551号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-01-28
案件名称
柳勇强、沈小娟与李雅、赵国英房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市上虞区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳勇强,沈小娟,李雅,赵国英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百二十七条
全文
浙江省上虞市人民法院民 事 判 决 书（2013）绍虞民初字第1551号原告柳勇强。原告沈小娟。委托代理人（特别授权）柳勇强。被告李雅。被告赵国英。原告柳勇强、沈小娟诉被告李雅、赵国英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月1日受理，依法由代理审判员屈继伟适用简易程序公开开庭审理。原告柳勇强、原告沈小娟委托代理人柳勇强、被告李雅、赵国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告柳勇强与被告赵国英于2011年7月11日签订房屋租赁协议，约定原告将其所有的位于上虞市城北新区锦茂大厦德胜路1号（1-3层）共计1330平方米的营业房租赁给被告开设宾馆使用。2012年10月8日，原、被告就上述租赁物补签一房屋租赁协议，约定上述租赁物租赁给两被告开设宾馆使用，租赁期限为2011年8月1日至2021年10月31日。租金第一年为800000元，从第二年开始每年提增30000元，当年租金提增到每年1000000元后不再提增，以后按照年租金1000000元支付，直至租赁到期；前两年租金分两次支付，分别于每年的8月1日与3月1日各支付半年租金，从第三年开始每年的9月1日一次性支付下一年度的租金；并约定：被告如因故需要转租或转让的，应征得原告同意；在租赁期内，本承租房涉及的水费、电费、物业费、租赁税等费用均由被告承担。同时协议还约定双方必须共同遵守本协议的所有约定，如果单方违约，则违约方必须向另一方支付年租金的20%作为违约金，并承担由此而导致的另一方的损失；被告方如未按本协议约定履行合同，原告方即有权提前解除房屋租赁协议，收回租房，合同还约定了其他双方的权利义务。根据协议约定，第三年度的租金为860000元，被告方应于2013年9月1日一次性支付，但被告并没有按协议约定按时支付租金。经原告催讨，被告承诺于2013年9月8日前付清租金，原告同意，并于2013年9月2日书面函告被告，要求被告在2013年9月8日前付清租金，否则视为被告方提前退租，但期限届满，被告只支付了部分租金，尚余344000元未付，原告多次催讨无果。现原告得知被告赵国英还把租赁的上述房子擅自转租了部分。2013年10月29日原告收到上虞市地方税务局催缴被告承租的营业房的出租房产税18000元，原告通知被告要求依约缴纳，但被告并没有，原告无奈只好替被告依法缴纳了上述税款。原告认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，被告理应按约支付租金，并支付相关费用，但在合同履行过程中，被告一而再再而三的违约，根本无诚信可言。原告诉请：一、解除原、被告2012年10月8日签订的房屋租赁协议，并判令两被告立即腾退其租赁的位于上虞市城北新区锦茂大厦德盛路1号（1-3层）的营业房给原告；二、判令两被告付清2013年8月1日至被告实际腾退之日期间的租金、租赁期间的水电费、物业费及原告垫付的房产租赁税18000元等费用，同时支付违约金172000元。被告李雅辩称，2013年3月，在没有得到将近半年的分红情况下，我没有能力支付房租，我多次要求赵国英把宾馆卖掉再给我钱。赵国英陈述支付房租没有动用宾馆的资金，应举证证明。十足便利店的三个门面出租前赵国英事先未征得我同意，房子转租后钱我也没有收到过。将房子出租给丁伟，我事先也不知情，赵国英存在合伙违约。宾馆的日常管理是由赵国英指派，10月上旬地税通知支付房产税时，本人通知宾馆工作人员支付，但赵国英声称宾馆她从未参与经营，也不想管。被告赵国英辩称，我方应负担的房租已经支付，原告已出具我方没有违约的证明，本案与我方无关。经审理查明，原告柳勇强、沈小娟系位于上虞市百官街道德盛路1号一层、二层、三层房屋共同共有人。2012年10月8日，原告柳勇强、沈小娟与被告赵国英、李雅签订《房屋租赁协议》一份，双方约定：甲方（原告柳勇强、沈小娟）将位于上虞市城北新区锦茂大厦德盛路1号（1-3层）共计1330平方米的营业房租赁给乙方（被告李雅、赵国英），以开设宾馆使用。租赁期限自2011年8月1日起至2021年10月31日止。租金第一年为800000元整，从第二年开始每年递增30000元，当年租金递增到每年1000000元后不再递增，以后按照年租金1000000元支付，直至租赁到期；前两年租金分两次支付，分别于每年的8月1日与3月1日各支付一半租金，从第三年开始每年的9月1日一次性支付下一年度的租金。乙方如因故需要转租或转让的，应征得甲方同意，甲方在乙方不违反本协议其它条款的情况下原则上应同意乙方的要求。在租赁期内，本承租房涉及的水费、电费、物业管理费、租赁税等费用均由乙方承担。甲乙双方必须共同遵守本协议的所有约定，如果单方违约，则违约方须向另一方支付年租金的20%作为违约金，并承担由此而导致的另一方损失，及承担相应的法律责任。乙方如未按本协议约定履行合同，甲方即有权提前解除房屋租赁协议，收回出租房。另查明，上述合同签订后，被告赵国英、李雅利用租得的房屋合伙从事宾馆经营和转租等，其中赵国英出资收益占60%，李雅出资收益占40%。截止2013年9月10日，原告方共收到租金2146000元。依照合同约定，2013年9月1日，被告方应一次性支付第三年度租金为860000元，日租金为2356.16元，被告方已支付516000元。扣除违约金172000元、原告代为被告支付房产租赁税18000元，合计190000元后，剩余房租为326000元。原告柳勇强向本院表示同意不收取租赁合同签订后前两个月的房租，故第三年度（2013年8月至2014年7月）租赁计费期间从2013年10月1日起算。上述事实有《房屋租赁协议》、浙江省绍兴市中级人民法院（2013）浙绍商终字第815号民事判决书、税收通用完税证、2013年9月2日函告、双方庭审陈述为证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行合同义务。但被告方未按照合同约定履行支付租金的义务，经原告方多次催缴，并给予宽限期，但被告方仍未履行。故原告方请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，并要求对方腾退房屋，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。鉴于被告方承租的房屋面积较大，腾退期限应当适当予以宽限。因双方在合同中约定租赁期间内的水电费、物业费由承租方承担，故对于原告请求被告承担2013年8月1日起至被告实际腾退之日止的水电费、物业费的诉请，应当予以支持。原、被告双方在合同中约定，如果单方违约，则违约方须向另一方支付年租金的20%作为违约金。经本院释明后，两被告未请求本院对数额予以调整，故对于原告要求被告支付违约金172000元的诉讼请求，本院予以支持。合伙人对合伙的债务承担连带责任，故对于被告赵国英主张已支付本人应当承担的房租，违约金与其无关的抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款，第《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告柳勇强、沈小娟与被告李雅、赵国英于2012年10月8日签订的《房屋租赁协议》。二、被告李雅、赵国英于本判决生效后30日内，将位于上虞市百官街道德盛路1号一层、二层、三层房屋返还给原告柳勇强、沈小娟。2013年8月1日起被告应承担的房租按照2356.16元／日计算，支付时间从2013年10月1日起计算至房屋返还给原告之日止（已支付的房租516000元，扣除违约金、房产租赁税合计190000元后，多退少补）。被告李雅、赵国英在腾退房屋前应当结清租赁期间该房屋所产生的水费、电费、物业费。三、驳回原告其他诉讼请求。本案受理费4100元，减半收取2050元，由被告李雅、赵国英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费人民币4100元，逾期不交则按自动撤回上诉处理。款汇至绍兴市中级人民法院收或绍兴市非税收入结算分户，账号：0900000103326300413-9008，开户行：绍兴银行营业部，邮编312000）。代理审判员 屈继伟二〇一三年十二月三十日书 记 员 朱文金附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 关注微信公众号“”