（2013）榆郭民初字第00196号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-12-15
案件名称
原告曹智与被告殷涛判决书
法院
榆林市榆阳区人民法院
所属地区
榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第二百三十五条，第一百零七条
全文
陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）榆郭民初字第00196号原告曹智，男，农民。被告殷涛，男，个体户。委托代理人薛茂瑞，陕西文星律师事务律师。第三人冯海飞，男，个体。第三人张浪，男，个体。原告曹智与被告殷涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员陆亚莉于2013年5月23日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭于2013年11月11日公开开庭进行了审理，原告曹智、被告殷涛的委托代理人薛茂瑞、第三人冯海飞到庭参加了诉讼，第三人张浪经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告曹智诉称：原告与被告殷涛于2012年3月16日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于榆阳区牛家梁镇杜家湾村的房屋出租给被告，每年租金为530000元，第一年租金必须于2012年5月31日前全部支付给原告，合同同时约定，如不能按期支付房租费，每天向甲方（原告）支付欠款的1%作为违约金，如欠款超过60日，甲方（原告）有权收回房屋。但被告至今只支付了房租费230000元，下欠房租费300000元未付，为此，原告诉至法院，请求：1、依法解除原告、被告于2012年3月16日签订的房屋租赁合同。2、依法判令被告及第三人将租赁物腾交原告管理使用。3、由被告支付所欠原告房租费至交房之日止。4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。原告曹智向法庭提供了如下证据：房屋租赁合同一份。证明原告与被告殷涛签订房屋租赁合同的事实。被告殷涛辩称：1、同意解除双方所签订的房屋租赁合同，但是应将年租赁费调整至35万元；2、被告按实际租赁使用天数支付租赁费用；3、应当扣除被告为平整土地、供暖、水电等所投入的砌墙、倒沙、垫石子、锅炉、门窗等费用共计77万元；4、本案的诉讼费用及相关费用被告不承担。被告殷涛向法庭提供了如下证据：第一组：陕西省地方电力有限公司榆阳区供电分公司出具的陕西省国家税务局通用的发票三张。证明被告方租赁的房屋直至2013年3月份才正常供电，原告方没有按照合同约定的时间把供应电的设施交付被告方使用。第二组：榆林市城市管理综合行政执法局限期拆除通知书一份。证明原告方没有按照合同第三条约定的尽到协调的义务，故应该按照耽误的时间进行处理即予以扣除房租费。第三组：照片两张。第一张照片是供暖的锅楼房，证明供暖设施几次被拆除；第二张照片是后院围墙，证明双方约定由原告方和周边村民、政府协调，由被告建造建筑物，但是由于被告未尽到约定义务，被告投入资金后却一直不能修建。第四组：2013年8月22日殷涛和叶小平签订房屋租赁补充协议一份，证明将租赁后院的租赁费用从总租赁费中剔除掉15万元，所以被告租赁原告的房屋的租赁费也应当剔除18万元。第三人冯海飞述称：其与殷涛签于2013年正月签了租期为三年的合同，现在还未到期。第三人冯海飞未向法庭提供证据。第三人张浪未到庭陈述，也未向法庭提供书面陈述与证据。本院依职权调取了与第三人张浪的谈话笔录一份，用以证明被告殷涛于2013年8月将该房屋一层的4间房屋转租给第三人张浪。经庭审质证，被告殷涛对原告曹智提供的证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为原、被告双方约定的租金属实，但合同同时证明了原告没有尽到双方约定的义务，即未予协商周边及时供暖供电，导致影响被告正常经营。第三人冯海飞无异议。原告曹智对被告殷涛提供的第一组证据的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为被告殷涛租赁的房屋在2012年3月底就开始供电，被告提出2013年3月开始供电不是事实。对第二、三组证据提出异议，认为原、被告双方约定原告只负责与周边协商，并不确保被告能够修建建筑物。对第四组证据提出异议，认为合同中已将全部事项包括租赁费约定明确，该证据是被告殷涛和叶小平之间的协议，与原告无关。第三人冯海飞无异议。对本院依职权调取的与张浪谈话笔录一份原、被告及第三人冯海飞均无异议。第三人张浪未到庭质证。本院对经庭审举证的证据作如下分析认证：原告提供的证据，能够证明原、被告双方签订租赁合同的事实，本院依法不予采信。被告提供的第一组证据系缴费发票，只能证明被告租赁的房屋在3、4、5月缴纳了电费，不能证明其租赁的房屋实际供电情况，本院依法不予采信。被告提供的第二、三组证据，只能证明被告修建的建筑物曾被责令限期拆除，不能证明被告有合法、合理的事由扣除房租费，本院依法不予采信。被告提供的第四组证据，系被告与案外人叶小平的协议，与本案无关，本院依法不予采信。对本院依职权调取的与张浪的谈话笔录一份，因原、被告以及第三人冯海飞均无异议，且该证据能证明被告殷涛于2013年8月将该房屋一层的4间房屋转租给第三人张浪的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及本院认证查明以下事实：原告曹智与被告殷涛于2012年3月16日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于榆阳区牛家梁镇杜家湾村的一层九套，二层十九间、三层十八间房间和前后院出租给被告，租赁期限自2012年3月16日至2017年3月15日，每年租金为530000元，约定第一年租金于签订合同当日由被告交付给原告100000元，下剩部分由被告于2012年5月31日前全部支付给原告，其余租金于一个年度租期届满前一个月交清下一年度全额房屋租金。合同同时约定了双方的权利义务及违约等问题，其中，在该合同第四条中约定：“装修的费用由乙方自行承担。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修与房屋有关的可移动设施和后院临时建筑全部归乙方所有，搬迁费用由乙方负责”，第六条中约定：“被告未按时向原告支付应付款项超过60日，原告有权采取措施，收回房屋”。现被告向原告支付了第一年房租费230000元，经原告索要，被告对下剩房租费拒绝支付。为此，原告诉至本院并提出前述诉讼请求。另查明，被告殷涛于2013年8月将该房屋一层的4间房屋转租给第三人张浪、于2013年正月将该房屋二层的5间房屋转租给第三人冯海飞。本院认为：原告曹智与被告殷涛签订的房屋租赁合同，主体、形式合法，应系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反国家法律、行政法规效力性、强制性的规定，依法应确认为有效合同，原、被告双方应严格按照合同约定履行各自的义务，本案中，原、被告约定了被告负有支付房租费的义务及金额，故原告诉请要求被告支付所欠原告房租费至交房之日止，本院依法予以支持。因原、被告双方在房屋租赁合同中明确约定：“被告未按时向原告支付应付款项超过60日，原告有权采取措施，收回房屋”，该约定不违反有关法律规定，现被告未按时向原告支付房屋租赁费已逾60日，解除合同的条件已成就，且解除合同后被告负有返还其所租房屋的义务，故原告诉请要求解除合同及请求被告及第三人将租赁物腾交原告管理使用，本院依法予以支持。被告提出将其租赁原告房屋的租赁费调整为每年35万元，但未提供证据予以证明，本院依法不予采纳。被告提出应按实际租赁使用天数支付租赁费用，但其提供的缴纳电费发票、榆林市城市管理综合行政执法局限期拆除通知书及后院的照片不能证明其租赁房屋后有合理的理由扣除租赁费，也未提供其他证据予以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告对该主张应当承担不利的后果，故被告该项抗辩理由，依法不予采纳。被告提出应当扣除被告为平整土地、供暖、水电等所投入的砌墙、倒沙、垫石子、锅炉、门窗等费用共计79万元，但未提供证据予以证明，故其应承担举证不能的不利后果，对被告的该项抗辩理由，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、二百三十五条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告曹智与被告殷涛于2012年3月16日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日予以解除。二、本判决生效后十五日内，由被告殷涛一次性将租赁原告曹智位于榆阳区牛家梁镇杜家湾村的一层九套，二层十九间、三层十八间房间和前后院全部腾交原告曹智管理。三、本判决生效后五日内，由被告殷涛一次性给付原告曹智房屋租赁费（从2012年3月16日起至腾交租赁房屋止，以年租金人民币530000元计算租金，被告殷涛已支付人民币230000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由被告殷涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 陆亚莉审 判 员 王 琴人民陪审员 郭加林二〇一三年十二月三十日书 记 员 高 婧 关注公众号“”