（2013）鄂襄新民初字第01047号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-10-27
案件名称
叶某与襄阳某投资公司商品房买卖合同纠纷杨某民事判决书
法院
襄阳高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶某,襄阳某广场投资有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂襄新民初字第01047号原告叶某。被告襄阳某广场投资有限公司（原名襄樊某广场投资有限公司，下称襄阳某投资公司）。原告叶某诉被告襄阳某投资公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2013年10月22日、12月4日二次公开开庭进行了审理。原告叶某、被告襄阳某投资公司委托代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶某诉称，2011年3月30日，原告与被告签订的商品房买卖合同约定，被告应于2011年5月30日将原告所购房屋交付，可到了8月份被告也未通知原告交房。当原告询问被告工作人员时，被告工作人员相互推诿。2011年8月19日，原告又找到被告市场部经理谭某询问交房事宜，谭某当时态度非常粗暴的告诉原告让原告等通知。12月14日，原告到被告处拿不动产发票时，被告知要先交物业费才交房。原告认为房子还未交付怎么会存在物业费。2012年9月16日，原告再次找到被告要求交房时，被告告知原告其公司早在2011年5月份已在《楚天都市报襄阳版》报纸上刊登了交房公告，就视同交房通知。按照合同约定交房方式为：电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等。因此，只有在电话、短信、信函通知不到了情况下，才能采取网络或报纸公告的方式，就算原告在报纸公告后未去办理交房手续，被告仍可以采取电话、短信、信函等方式通知原告交房。再者，被告当时让原告签订的售房合同系空白格式合同，只是在打印并附加补充协议后才交付给原告，该合同存在很多霸王条款。因此，按照合同约定，被告未及时通知原告交房，存在明显过错，应承担违约责任。故请求依法判令被告将万达广场写字楼A-xxx号房屋交付给原告并协助原告办理房屋所有权证和土地使用权证，另支付原告从2011年7月1日至2013年8月8日止按已交购房款日万分之一的违约金63180元。被告襄阳某投资公司辩称，2010年10月25日，被告办理了襄阳万达广场写字楼竣工验收备案，符合了合同约定的交房条件。被告根据合同约定电话通知了原告入伙交房，并于2011年5月10日举行了写字楼入伙交房仪式，5月23日通过网络媒体襄阳房产热线及本地公开发行的《楚天都市报襄阳版》的醒目位置刊登了入伙交房公告。因此，原告已履行了告知义务。另根据合同约定，原告在被告入伙通知送达之日起5日内到被告处办理交房手续，包括签署房屋交接单、支付未付房款和该房屋的各类费用（如物业费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。由于原告在接到被告交房通知后，不交纳物业费等相关费用，拒不办理交房手续，责任在原告，被告不存在违约。另原告未交纳相关物业费用，不符合交房和办证条件。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告叶某为证明其主张向法院提供以下证据：一、商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、税收通用完税证、快递、办理房产证资料登记表各一份。内容为：2011年3月30日，原告与被告签订商品房买卖合同约定：原告购买被告位于襄阳市长虹北路襄阳万达广场A栋1单元A-xxx号房，该商品房的用途为非住宅，建筑面积为140.69平方米，每平方米单价为5851.90元。付款方式为：原告应于本合同签订同时向被告支付50.20%购房款，计人民币413303元，其余购房款人民币41万元向经被告认可的贷款银行申请贷款支付，且原告保证该贷款于合同签订后15日内支付至被告银行账户。交付期限：被告应当在2011年5月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案及符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，双方按照补充协议的相关约定执行。商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。该商品房买卖合同中买受人栏填写的原告地址为：襄城区檀溪路xx号，联系电话为：xxxx。同日，原、被告双方签订补充协议约定：原告确认合同中所填写的原告名称、通信地址、电话均为准确有效，有效送达地址以合同中写明的联系地址为准；除合同及补充协议另有约定外，被告给原告的所有通知（包括但不限于入伙通知书）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。合同约定的房屋交付时间为2011年5月30日前，具体时间以被告发放入伙通知书载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），被告发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。原告应在被告入伙通知送达之日起5日内到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付未付房款（如有）和该房屋的各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如原告未付清前述款项，视为原告未付清房款，被告有权拒绝交房。被告自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付原告，则原告给予被告30日的宽展期。宽展期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任；如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付给原告，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告交付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。补充协议作为合同附件，与合同正文具有同等法律约束力。如与合同正文相冲突，以补充协议为准。销售不动产统一发票载明：原告已全额支付襄阳万达广场写字楼A-xxx号购房款823303元。2012年3月12日，原告交纳了印花税及契税。2013年4月8日，原告通过特快专递向万达集团公司王某某董事长邮寄情况反映，由于地址不明被退回。2013年8月27日，被告向原告出具办理房产证资料登记表载明原告已交纳的材料有：销售不动产统一发票复印件2份、业主身份证复印件2份、契税完税证复印件1份。未交纳的材料有：商品房买卖合同、维修基金收款收据、2013-2014年物业费管理费发票。证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告按约付清了全部购房款，被告未按照合同约定的交房时间即2011年5月30日书面通知原告办理交房手续，虽然补充协议对交房方式进行了更改，但合同约定的条款适用在先补充协议在后，法律效力高于补充协议。因此，被告未书面通知原告交房，存在违约。另原告已向被告提交了办证的材料，而且原告曾经向万达集团公司反映过被告逾期交房的事情。被告质证对该组证据的真实性无异议，但认为合同与补充协议之间不存在效力高低问题，原、被告双方签订的补充协议已对合同相关条款进行了更改，属合法有效，并且补充协议也明确约定，补充协议作为合同附件，与合同正文具有同等法律约束力。如与合同正文相冲突，以补充协议为准。被告已经按照合同及补充协议约定通知原告交接房屋，因原告不愿交纳物业费用，才导致房屋未交付，责任在原告。而且原告提交的办理房产证资料登记表更能反映原告未按照合同约定交纳物业费用，不符合交房和办证条件；另本案被告与万达集团公司系两个独立的法人单位，原告所发特快专递存在邮寄主体错误。本院对该组证据的真实性予以确认，对于原告所要证明的内容待本院综合其他证据再行认定。二、名片、台历纸两份、手机短信各一份。其中名片内容为：孙某某，系被告营销副总经理。2011年12月14日台历纸记载：到万达投资公司拿发票，同该公司孙副总交涉交房事宜，写一份《质疑书》放其处。2012年2月17日台历纸记载：下午到万达广场金色假日酒店大厅同杨某某谈事，到售楼部、物业公司、商务公司谈经营写字楼未果。2013年3月5日，被告向原告发送的短信内容为：尊敬的业主，您好，您购于万达写字楼A-xxx号房，由于需银行办理他项权证且回证时间已到期，特提醒业主尽快办理房产证的相关手续，以免逾期办理产生相关滞纳金，详情可咨询0710-3728886，给您带来不便，敬请谅解。证明原告在2012年12月14日拿发票时，被告通知原告先交物业费才能交房，原告认为房屋未交，不同意交纳物业费，故未办理房屋交付手续。并且被告短信也证明被告未为原告办理相关权证。被告质证认为台历所记内容系原告单方记载，无其他证据相佐证，对真实性不予认可。对于名片及短信内容的真实性予以认可，但认为名片的派发用途和途径很广，不能证实原告所要证明的内容；短信内容反而证明被告在催促原告提供办证材料。本院对于名片及短信的真实性予以确认，对于原告提供的台历所要证明的内容，无其他证据证明，且被告不予认可，故本院对台历所要证明的内容不予认可。被告襄阳某投资公司为证明其主张向法院提供以下证据：一、建筑工程竣工验收备案证一份。证明被告开发的万达广场写字楼已于2010年10月25日竣工验收备案，具备了交房条件。原告质证对该组证据的真实性无异议。本院予以确认。二、襄阳房产热线刊登的入伙庆典及入伙通知打印件和同内容的视频光盘、报纸各一份。内容为：2011年5月10日，被告在襄阳房产热线刊登了“襄阳万达写字楼入伙庆典已于5月10日隆重举行”的内容，并附有庆典视频照片。同年5月23日，被告在襄阳房产热线刊登了“襄阳万达广场交房入伙公告”。同日，被告在《楚天都市报襄阳版》刊登了“襄阳万达广场交房入伙公告”。证明根据补充协议所列的通知方式是一种选择方式，被告选择任何一种约定的方式通知就应视为被告履行了通知义务。现被告已按照约定在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布了交房公告，应视为被告已履行了通知义务。并且补充协议也约定，双方发生争议，不适用格式条款的法律规定。原告质证认为视频材料存在合成迹象，对真实性有异议。并认为按照补充协议约定，被告应采取递进方式也即首先选择电话、短信、信函等方式通知原告，在上述方式不能通知到原告的情况下，才能采取网络媒体及报纸形式。被告提供的合同内容系格式条款，如发生争议，应作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，被告未按约通知原告交房，存在违约。本院认为，原告对视频材料提出异议，但未提供证据证明。故本院对该组证据的真实性予以确认。对于原被告争议的格式条款适用问题，待本院在说理部分再进行阐述。三、交房材料4份。内容为：被告于2011年5月10日向王某某和丁某某、鲁某某等两位购房户交付了房屋。证明被告在2011年5月10日已开始办理交房手续。原告质证认为无法核实该证据的真实性，且被告向其他人交房的行为与本案无关。本院认为，被告所举该组证据只能证明被告向其他购房户交房的情况，不能证实被告已向原告履行了通知义务。因此，该组证据不能作为本案证据使用。四、证人谭某的证言。谭某陈述称，其于2010年8月份在被告处从事房产销售工作。当时被告销售的房屋是现房，房屋销售人员在2011年5月份已电话通知了原告前来办理交房手续。2011年8月19日，原告到被告售楼处找其说：“被告不讲诚信，没有帮原告将房子租出去，如不把房子租出去就不收房子，也不交物业费”，为此，原告与被告房屋销售人员发生了争吵。证明被告在2011年5月份已通知原告办理交房手续，原告因交纳物业费问题拒绝收房。原告质证对谭某的证言有异议，认为根本没有接到过被告销售人员的电话通知，2011年8月19日在与谭某发生争吵时谭某也没提过房子可以交付的事实。本院认为，通过原告的陈述及谭某的证言，本院认定，原告于2011年8月19日到被告处询问过交房事宜。经审理查明，2010年10月25日，被告开发的万达广场写字楼办理了竣工验收备案。2011年3月30日，原告与被告签订商品房买卖合同约定：原告购买被告位于襄阳市长虹北路襄阳万达广场A栋1单元A-xxx号房，该商品房的用途为非住宅，建筑面积为140.69平方米，每平方米单价为5851.90元。付款方式为：原告应于本合同签订同时向被告支付50.20%购房款，计人民币413303元，其余购房款人民币41万元向经被告认可的贷款银行申请贷款支付，且原告保证该贷款于合同签订后15日内支付至被告银行账户。交付期限：被告应当在2011年5月30日前，将取得建筑工程竣工验收备案及符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付原告使用，双方按照补充协议的相关约定执行。商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行。该商品房买卖合同中买受人栏填写的原告地址为：襄城区檀溪路xx号，联系电话为：xxxx。同日，原、被告双方签订补充协议约定：原告确认合同中所填写的原告名称、通信地址、电话均为准确有效，有效送达地址以合同中写明的联系地址为准；除合同及补充协议另有约定外，被告给原告的所有通知（包括但不限于入伙通知书）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。合同约定的房屋交付时间为2011年5月30日前，具体时间以被告发放入伙通知书载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），被告发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。原告应在被告入伙通知送达之日起5日内到房屋所在地或被告另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付未付房款（如有）和该房屋的各类费用（如物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如原告未付清前述款项，视为原告未付清房款，被告有权拒绝交房。被告自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付原告，则原告给予被告30日的宽展期。宽展期内合同继续履行，被告无需向原告承担违约责任；如宽展期届满后被告仍未将该房屋交付给原告，自合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，被告应按日向原告交付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律效果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。补充协议作为合同附件，与合同正文具有同等法律约束力。如与合同正文相冲突，以补充协议为准。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按约向被告全额支付襄阳万达广场写字楼A-xxx号购房款823303元，并交纳了相关的印花税和契税。2011年5月10日，被告在襄阳房产热线刊登了“襄阳万达写字楼入伙庆典已于5月10日隆重举行”的内容，并附有庆典视频照片。同年5月23日，被告在襄阳房产热线刊登了“襄阳万达广场交房入伙公告”。同日，被告在《楚天都市报襄阳版》刊登了“襄阳万达广场交房入伙公告”。同年8月19日，原告到被告处询问交房情况时与原告工作人员谭某发生争吵。2013年3月5日，被告通过手机短信通知原告前去办理相关房地产权证事宜。2013年4月8日，原告通过特快专递向万达集团公司王某某董事长邮寄情况反映，由于地址不明被退回。此后，原、被告为交房事宜未能协议一致，因此引起诉讼。在本案诉讼中的2013年8月27日，原告为办理房产权证向被告提交了销售不动产统一发票复印件2份、业主身份证复印件2份、契税完税证复印件1份。但未提交商品房买卖合同、维修基金收款收据、2013-2014年物业费管理费发票。上述事实，有原、被告商品房买卖合同、补充协议、销售不动产统一发票、税收通用完税证、快递、办理房产证资料登记表、手机短信、建筑工程竣工验收备案证、视频光盘、报纸、双方当事人的陈述及本院的调查材料等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思的表示，且不违反相关法律法规，属有效协议，应受国家法律保护。商品房买卖合同及补充协议作为原、被告双方意思表示的书面表现形式，原则上不存在法律效力高低之分，而在于双方的意思自治。本案中，双方明确约定补充协议内容如与合同正文相冲突，以补充协议为准。那么在合同与补充协议内容相冲突时，应选择适用补充协议的约定。根据补充协议的约定，被告发出入伙通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。对此入伙交房通知的形式，原、被告存在两种解释，原告认为约定的通知形式应为递进方式，只有排序在前的联系方式不能通知的情况下才能采用排序在后的方式。被告认为通知形式应为选择方式，只要采取了约定中任何一种形式通知就应视为被告已履行了通知义务。本院认为，补充协议关于通知形式的条款虽是被告单方制定的格式条款，但从该条款的字面理解上，采取各种通知方式的用语是“可以”，也即“可以这样也可以那样”。从一般人的通俗理解上不会产生歧义。因此，被告选择补充协议约定的任何一种形式进行交房通知，就应视为被告已经按照合同约定履行了交房通知义务。故原告要求被告承担未按约通知交房的违约责任的请求，证据不足，本院不予支持。另补充协议约定，原告在办理房屋交付手续时还应先行交纳物业服务费等相关费用，如原告未交纳相关费用，视为原告未付清房款，被告有权拒绝交房。从本案查明的事实看，原告至今未按约交纳物业服务费等相关费用，被告据此拒绝交付房屋系在行使同时履行抗辩权或先履行抗辩权。故在原告未按约先履行支付相关费用的义务的情况下，被告向原告交付房屋和办理相关权证的条件不成就。故原告要求被告将万达广场写字楼A-xxx号房屋交付给原告并协助办理房屋所有权证和土地使用权证的请求，证据不足，本院不予支持。被告辩称其采用网络媒体、报纸等形式通知交房的行为不存在违约及原告未交纳相关物业费用，不符合交房和办证条件的理由成立，本院予以采纳。依照中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告叶某的诉讼请求。案件受理费1880元，由原告叶某负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳万山支行，账号：17-451701040001338，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈爱军代理审判员 臧玉红人民陪审员 王闻播二〇一三年十二月三十日书 记 员 王正东 更多数据：搜索“”来源：