（2013）临民一终字第1854号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2015-10-27

案件名称

周维与山东翔龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省临沂市中级人民法院

所属地区

山东省临沂市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

山东翔龙房地产开发有限公司,周维

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省临沂市中级人民法院民事判决书（2013）临民一终字第1854号上诉人（原审被告、反诉原告）山东翔龙房地产开发有限公司，住所地临沂市兰山区金雀山一路西段。法定代表人解永军，董事长。委托代理人张庆军，康桥（临沂）律师事务所律师。委托代理人郑花永，该公司法务人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）周维（曾用名“周伟”）。委托代理人周士叶。委托代理人陈维坤，临沂经济开发法律服务所法律工作者。上诉人山东翔龙房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2013）临兰民初字第1391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审中，2011年1月5日��原、被告双方签订《商品房预售合同》一份，主要内容：第一条项目建设依据建设工程施工合同约定的开工日期为：2010年6月10日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2011年12月20日。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为山东省临沂市房产和住房保障局，商品房预售许可证号为临房预售字第2010136号。第三条买受人所购商品房的基本情况第1号楼-1019号房，房屋代码为1460712，该商品房的用途为车位，该商品房预测建筑面积共29.82平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.1平方米。第1号楼-10128号房，房屋代码为1461098，该商品房的用途为储藏室，该商品房的预测建筑面积共15.31平方米，其中套内建筑面积6.53平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积8.78平方米。第1号楼3单元702号房，房屋代码��1461580，该商品房的用途为住宅，该商品房阳台是：其中封闭阳台数为0，非封闭阳台数为3，该商品房预测建筑面积共129.91平方米，其中，套内建筑面积92.88平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积37.03平方米。第四条计价方式与价款按建筑面积计算该商品房单价为每平方米3，158.36元。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以“建筑面积”“套内建筑面积”为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补。第六条付款方式及期限买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式：银行按揭。即签定本合同时支付房款134，812元整；剩余房款310，000元整，办理银行按揭贷款。第八条交付期限出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。2、出卖人逾期交房应当支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的2%。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2.依法向人民法院起诉。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。……出卖人山东翔龙房地产开发有限公司，买受人周伟2011年1月5日签于翔龙第一国际接待中心”。同日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，并约定：如本协议与商品房买卖合同正文有冲突的，以本补充协议为准；本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人需承担封闭阳台成本。后原、被告双方因逾期交房��及阳台面积问题发生争议，原告于2012年7月13日诉至本院，请求法院判令被告及时交付房屋，判令被告按照原、被告约定：“商品房面积中阳台均按照不封闭计算”收取原告购买的翔龙第一国际1号楼3单元702号房阳台一半面积7.5平方米的房价款26，000元，及被告支付逾期交房违约金；被告翔龙公司于2012年8月14日向本院提出反诉，请求法院解除双方于2011年1月5日所签订的《商品房预售合同》及补充协议，并要求原告按总房款的3%承担违约金17，492.28元，诉讼费用由被反诉人承担。本院于2012年9月25日作出（2012）临兰民初字第3346号民事判决书，判决“一、被告（反诉原告）山东翔龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）周维逾期交房违约金8，200元；二、驳回原告（反诉被告）周维的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告山东翔龙房地产开发有限公司的反诉请求”，宣判后原告（反诉被告）周维不服该判决，在法定期限内向临沂市中级人民法院提起上诉，临沂市中级人民法院于2013年1月24日作出（2012）临民一终字第2145号民事裁定书，裁定发回重审。重审庭审中，原告周维对涉案楼房是否有阳台、是否有3个非封闭阳台、该楼房的阳台如不封闭是否能适宜居住等问题申请鉴定，经本院委托，临沂市房地产测绘院于2013年6月24日作出“情况说明”一份，其中载明“我院于2012年4月对翔龙第一国际1号楼进行了实地测量并出具测绘成果书，对翔龙国际项目是依据设计图纸和现场实测数据，依据《房产测绘规范》计算的。1、是否有阳台对阳台的认定是根据设计图纸对阳台的标示和临沂市规划局建设工程科的“认定封闭阳台资料”。2、是否有3个非封闭阳台根据设计图纸和临沂市规划局建设工程科的“认定封闭阳台资料”的认定，该房屋有3个阳台。该楼设计做法与实际施工中，阳台确实是用铝合金和玻璃封闭的。3、关于阳台面积根据《房产测量规范》8.2.1计算全部建筑面对的范围f）“挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算”，翔龙第一国际1号楼3单元702室的阳台面积是15.70平方米。我院是房产面积的测绘单位，开展工作是以委托人提供的图纸资料和楼房现状为依据，无法对是否适宜居住进行鉴定”。原告对该份情况说明质证称，对该份情况说明的真实性、合法性及关联性均有异议，称临沂市房地产测绘院未通知原、被告双方，其亦未到现场进行实际查验，该结论不是对楼房现状查验后作出的真实情况的反映，并且，涉案房屋临沂市房地产测绘院所称的“阳台”只有外墙及窗户，没有内墙及窗户，对原告来说，该“阳台”与卧室均是一体的，没有隔断，该“阳台”现场只能看出��楼房正常面积的一部分，该“阳台”如不封闭即没有外墙及窗户，是不能居住的。被告翔龙公司质证称，对该法情况说明的真实性、合法性、关联性均无异议，该份情况说明充分证明了涉案楼房有三个封闭阳台，实测面积为15.70平方米，被告依据商品房预售合同第五条约定，按照实测面积据实收取增加面积的房款合法有效。另查明，原告周维已按房屋预测面积向被告翔龙公司交纳了房款，其中包括2010年12月27日交纳储藏室款26，027元、车位费82，000元、房屋首付款134，812元，2011年3月11日交纳房款310，000元，共计552，839元。还查明，被告翔龙公司提交翔龙国际商务中心南院1#楼建筑面积计算书，证明临沂市房地产测绘院测绘涉案房屋主房的实测面积为：套内建筑面积为100.49㎡，共有分摊面积为39.1㎡，建筑面积共为139.59㎡，分摊面积系数为0.389048；储藏室的实测建筑��积为13.60㎡，比预测建筑面积减少了1.71㎡，被告翔龙公司应退还原告周维购房款2，907元。被告翔龙公司提交翔龙国际商务中心南院1号楼4-8层原始设计图，主张自设计、建设之初，涉案楼房的阳台即是按封闭阳台设计建设的。庭审中，反诉原告翔龙公司提交业主入住领取文件签字确认表、解除合同通知书等，主张反诉被告周维拒绝交接房屋，反诉原告翔龙公司有权解除合同，反诉被告周维辩称反诉原告翔龙公司提起反诉时并未达到六十日的解除合同的条件，反诉原告的诉求不应得到支持。又查明，原、被告签订的《商品房预售合同》中约定涉案房屋的交付时间为2011年12月30日。2012年5月28日，被告翔龙公司通知原告周维收房，后因原、被告双方因房屋面积等问题发生纠纷，该房屋并未实际交付。原告周维主张被告翔龙公司因逾期交房应按合同约定向原告支付违约金��庭审中，被告翔龙公司辩称逾期交房时间为150天，即2011年12月30日至2012年5月28日，其应向原告支付违约金8，293元。截至2013年8月16日本院最后一次对原、被告做调查笔录时，原告周维与被告翔龙公司均认可涉案房屋仍未实际交付。2013年8月21日，本院对涉案房屋进行实地查勘时，涉案房屋大门上贴有封条，上书“山东翔龙房地产开发有限公司二〇一二年十月十二日封”，并盖有被告翔龙公司的公章。上述事实，主要有商品房预售合同、补充协议、交款收据、建筑面积计算书、设计图纸、情况说明、庭审笔录、当事人陈述等，相关证据均已收集并记录在卷。原审认为，原告周维与被告翔龙公司签订商品房买卖合同，约定原告周维购买被告翔龙公司开发的翔龙第一国际1号楼3单元702号房屋，系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反有关法律规定，为有效合同，本院予以确认。原被告双方签订书面商品房买卖合同，双方均应根据合同内容履行相应的义务，故被告翔龙公司应将原、被告双方买卖的涉案房屋交付给原告周维。根据合同约定被告翔龙公司交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人逾期应当支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的2%。涉案房屋约定交付日期为2011年12月30日，但该房屋截至2013年8月16日尚未实际交付，结合合同约定的违约金计算方式的条款，被告翔龙公司应向原告支付违约金11，056.78元（552，839元×2%）。临沂市房地产测绘院作出的情况说明中载明，涉案房屋有三个封闭阳台；经本院实地查勘，涉案房屋阳面次卧有一封闭式阳台，阳面主卧及阴面次卧两间的卧室及阳台并无明显分界线。原、被告双方签订的商品房预售合同中约定，涉案房屋为三个非封闭阳台，但是在该合同签订时，涉案房屋的设计图纸已经有关部门认定，被告翔龙公司作为开发商对涉案房屋的阳台是否封闭为明知，被告翔龙公司在与原告周维订立合同过程中隐瞒了与订立合同有关的重要事实，根据合同法的相关规定，在对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。庭审中，原、被告对补充协议第十条第四款之规定“本合同约定的商品房预测绘面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人��承担封闭阳台成本”的理解有分歧，原告周维主ＸＸ台并没有说一定要封闭，封与不封的话均不应影响其居住，但是现状是阳台不封不能居住；“如”要封闭阳台，原告需只承担封闭阳台的成本，但被告也未要求原告方承担该成本，且也不宜在本案中处理。被告翔龙公司主张该条的表述为原告只承担封闭阳台的成本，并没有表述房屋面积增加部分无偿奉送；如房屋面积增加仍应以合同第五条产权登记面积据实结算，多退少补；事实上补充协议中该条的约定与面积争议无关。根据合同法关于格式条款的相关规定，在对该条款的理解，本院酌情采信不利于提供格式条款一方的即采信原告方的解释，因原告周维已按房屋预测面积向被告翔龙公司交纳了房款，故实际交房后，原告周维只需补交封闭阳台的成本、除阳台以外主房和公摊面积增加的房款，无需补交阳台由半封��变为全封闭多出面积部分的房款。其中封闭阳台的成本，因被告翔龙公司未申请评估，本院无法确定该具体数额，且被告翔龙公司亦未主张要求原告承担该部分费用，故本院对此不予合并处理；其中对除阳台以外主房和公摊面积增加的数额，根据临沂市房地产测绘院作出的建筑面积计算书中测绘的数据，涉案房屋实测建筑面积为139.59㎡，其中阳台全面积为15.7㎡，预测建筑面积为129.91㎡，通过计算可得除阳台以外主房和公摊建筑面积增加了1.83㎡，另查明，主房和公摊的价格为3，424元／㎡，故原告周维需向被告翔龙公司再缴纳该增加部分1.83㎡的房款6，265.92元（3，424元／㎡×1.83㎡），庭审中，原、被告双方对该数额均予以认可，本院予以确认。庭审中，原、被告双方对储藏室实测面积减少了1.71㎡及被告翔龙公司应退还原告周维该部分房款2，907元的事实亦无异议，为��少当事人讼累，本院对该部分可一并处理。对于反诉原告翔龙公司主张因反诉被告周维拒绝交接房屋超60日为由要求解除双方于2011年1月5日签订的《商品房预售合同》及补充协议，并按总房款的3%承担违约金17，492.28元的诉讼请求，因反诉原告翔龙公司迟延交房在先，且2012年5月28日，反诉原告翔龙公司通知反诉被告周维收房，2012年7月13日，反诉被告周维就涉案房屋面积等问题向我院提起诉讼，并要求反诉被告翔龙公司向其交付房屋，之后涉案房屋一直处于诉讼状态，故反诉原告翔龙公司无证据证明反诉被告周维拒绝交接房屋超过60日，故对反诉原告翔龙公司的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（八）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条之规定，判决：一、被��山东翔龙房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告周维交付翔龙第一国际1号楼3单元702号房；二、原告周维于本判决生效后七日内向被告山东翔龙房地产开发有限公司交纳涉案房屋除阳台外主房及公共部位与公用房屋实测面积增加部分的房款6，265.92元（3，424元／㎡×1.83㎡）；被告山东翔龙房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告周维退还储藏室实测面积减少部分的房款2，907元；三、被告山东翔龙房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告周维支付逾期交房违约金11，056.78元；四、驳回原告周维的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告山东翔龙房地产开发有限公司的反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费655元��由原告周维负担605元，由被告山东翔龙房地产开发有限公司负担50元；反诉案件受理费237元，由反诉原告山东翔龙房地产开发有限公司负担。上诉人山东翔龙房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、判令解除双方于2010年12月28日所签订的《商品房预售合同》及补充协议；判令被上诉人按总房款的3%承担违约金。其上诉理由是：一、法院重审后对事实认定不清，致使判决与事实严重不符，侵害了上诉人的合法权益。重审过程中焦点问题是涉案楼房是否有阳台、是否有三个非封闭阳台等问题，经被上诉人申请鉴定，由重审法院委托，2013年6月24日临沂市房地产测绘院作出“情况说明”。进一步明确涉案房屋为三个封闭阳台，阳台实测面积为15.70平方米，关于阳台面积，根据《房产测量规范》8.2.1计算全部建筑面��的范围f款，“挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算”，本案诉争阳台实测面积是15.70平方米。上诉人依据《商品房预售合同》第5条约定，按照实测面积据实收取增加面积的房款合法有效。现临沂市房产与住房保障局根据临沂市房产局测绘院的实测面积对上诉人开发建设的楼房颁发了房屋产权证书，重审法院无视这一基本事实，将阳台实测面积按照一半计算，属明显认定事实不清。二、法院重审后曲解法律，明显适用法律不当。本案诉争《商品房预售合同》及补充协议是在双方自愿平等、充分协商的基础上签订的。事实上，《商品房预售合同》是临沂市房产与住房保障局提供的示范合同，而不是上诉人单独提供的格式合同，该合同对双方权利与义务的保护与约束。上诉人使用合同版本时为突显诚实信用，合法经营。该合同第五条为面积争议问题处理的主要条款，该合同明确约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照产权登记面积为准，房屋总价据实结算多退少补。这一约定是合法、真实、有效的，是处理本案重要依据。重审法院将《商品房预售合同》理解为上诉人提供的格式合同，从而作出对上诉人不利的解释，完全是对事实认定不全面，对合同理解偏差，对法律适用不当。另外，重审法院曲解关于“2011年1月3日双方签订的补充协议”第十条第四款的约定，对该约定通过认定为格式条款的方式扩大解释，从而作出对上诉人不利的判决。事实上，本条约定是商品房预测面积中阳台按照不封闭计算，并未约定实测面积中按照不封闭计算。如实测面积与预测面积出现差异时，仍应按照法律的规定和主合同第五条面积异议处理约定的原则处理。本条后半句约定的是业主需承担开发商封闭阳��的费用，并没有表述面积增加的部分无偿奉送。三、重审法院判令上诉人支付逾期交房违约金11，056.78元与事实不符，且超出了被上诉人的诉讼请求。上诉人多次通知被上诉人办理房屋交接手续，被上诉人于2012年5月28日签字领取了入住通知书，被上诉人迟迟未予办理房屋交接手续，违反了合同第十一条第二款约定，已构成根本性违约。重审法院不但没将上述事实查清，反而将逾期交房违约金计算至今显然于事实不符。另外，被上诉人在诉讼请求中所要求支付的违约金为8，200元，而重审法院判令支付的违约金数额为11，056.78元，明显违反民事诉讼法第十三条的规定。四、重审法院在事实认定与适用法律上均存在严重错误，在同样事实的情况下，在同一法院竞作出两种截然不同的判决。原一审法院在涉案阳台问题的事实查明部分与被上诉人申请鉴定的结论完全一致，��阳台为三个全封闭阳台，应按照全部建筑面积计算。重审法院对合同条款任意的作出扩大化解释，强行将阳台面积按照一半计算，严重侵害了上诉人的合法权益。五、重审法院对上诉人拒绝交房并已构成根本性违约这个基本事实查明不清，致使判决与事实不符，侵害了上诉人的合法权益。根据《商品房预售合同》第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“1、从出卖人入住通知书规定的房屋交付使用之日起，即视为已经交付。买受人若无故拖延收房，除补交自出卖人视为已经交付之日起至买受人实际办理交接之日止的物业费等各项费用，还应承担房屋毁损、灭失的风险并赔偿出卖人实际损失；2、买受人拒绝交接房屋超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除��同的，买受人按总房款的3%向出卖人支付违约金。”。另补充协议第三条约定，买受人应于产权面积测绘完毕接到出卖人通知后，按照出卖人通知的时间到出卖人处据实结清房款，否则，买受人每逾期一日应承担房屋总房款万分之一的违约金。根据上述约定，上诉人已于2012年6月7日用快递书面通知被上诉人交接房屋，据实结清房款。被上诉人向法院诉讼时已经明显超过60日。然而，至今被上诉人仍未办理房屋交接手续，严重违反了合同的约定，已构成根本性违约。故上诉人有权解除合同，被上诉人应向上诉人支付违约金10，893元。六、上诉人开发“翔龙第一国际”321户，320户均已按照合同顺利办理交房入住手续，只有被上诉人一户是特例。被上诉人周维答辩称，一、上诉人第一条、第二条上诉理由错误。本案焦点问题是：涉案楼房阳台的价款结算方式是按照封闭全��积计算还是非封闭一半面积计算，即《商品房买卖合同补充协议》第十条第2款、第4款是否有效。该条款有效，涉案楼房阳台价款应按照阳台面积一半计算，该条款无效，涉案阳台价款就应按照阳台全部面积计算。首先该条款已经生效，且根据约定，该补充协议的效力是高于商品房买卖合同正文效力。其次，原审判决载明“经本院实地查勘，涉案房屋阳面次卧有一封闭式阳台，阳面主卧及阴面次卧两间的卧室及阳台并无明显分界线。”。这是对涉案楼房阳台状态的客观事实陈述，足以说明临沂市房地产测绘院作出的情况说明是错误的。再次，合同约定涉案楼房有三个非封闭阳台，上诉人一直纠缠现场阳台已封闭，我们认为，以上争议阳台现状，均不影响补充协议中的特别约定：对阳台价款结算方式按照非封闭计算。第一、特别约定效力高于合同正文一般约定。第二、上诉人对补充协议的特别约定理解错误。第三、补充协议是格式合同。二、上诉人的第三个上诉理由错误。根据法律规定，违约金过高的法院可以调低，违约金过低的可以调高。本案违约金是法院审理后，根据双方约定，经计算作出的正确判决。三、上诉人的第四个上诉理由错误。（2012）临兰初字第3346号民事判决错误，才被发回重审，才有了（2013）临兰民初字第1391号民事判决。四、上诉人第五个上诉理由错误。被上诉人是否拒绝交房，是否构成根本性违约，原审认定非常清楚。五、上诉人第六个上诉理由是逻辑错误，事实错误。二审查明事实与一审基本一致。另查明，被上诉人起诉时要求上诉人支付违约金为8，200元，在诉讼中又变更为违约金从应交房日2011年12月30日计算至实际交房为止。本院认为，关于涉案楼房阳台面积的价款计算问题。根据双方签订的��商品房预售合同》第三条约定，被上诉人周维购买的翔龙第一国际1号楼3单元702号房为3个非封闭阳台，预测面积为129.91平方米，其中套内建筑面积92.88平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积37.03平方米。根据该条可以看出涉案楼房预售时双方约定存在3个非封闭阳台。原审法院委托临沂市房地产测绘院测绘，实测建筑面积为139.59㎡，其中封闭阳台全面积为15.7㎡。对于封闭阳台价款的计算是双方争议的焦点。上诉人山东翔龙房地产开发有限公司主张应按照《商品房预售合同》第五条约定按全面积以楼房单价计算价款，该第五条规定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，房屋总价将据实进行多退少补。被上诉人周维主张按阳台面积的一半计算价款，其依据是双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十条第4项约定：本合同约定的商品房预��面积中阳台均按照不封闭计算，在实际交房时如封闭阳台或入住后物业公司统一封闭阳台，买受人需承担封闭阳台成本。本院认为，双方签订的《商品房预售合同》约定涉案楼房存在3个非封闭阳台，但对非封闭阳台或阳台封闭后的价款计算方式没有约定，从《商品房买卖合同补充协议》第十条第4项约定来看，对阳台价款的处理是按照不封闭计算，如封闭，被上诉人需要承担封闭阳台成本，《商品房买卖合同补充协议》第十条第1项约定：如本协议与商品房买卖合同正文有冲突的，以本补充协议为准，因此《商品房预售合同》第五条不适用于阳台价款的计算，原审按非封闭阳台计算阳台价款正确，上诉人上诉要求按全面积计算价款，本院不予支持。关于双方是否违约问题。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定上诉人于2011年12月30日前交付房屋，而上诉人2012年5月28日才通知被上诉人收房，且至今未今未实际交付，上诉人构成违约，原审按合同约定判决上诉人承担违约金11，056.78元正确，至于被上诉人在起诉时要求违约金8，200元，后又变更诉求要求支付违约金从应交房日2011年12月30日计算至实际交房为止，原审判决违约金数额不超过被上诉人诉讼请求，上诉人主张原审判决超出被上诉人诉讼请求，本院不予采纳。上诉人2012年5月28日通知被上诉人收房，被上诉人2012年7月13日就本案提起诉讼，不超过合同约定的60日的收房时间，其后的诉讼期间，被上诉人具有履行的抗辩权，上诉人以被上诉人拒绝交接房屋超过60日为由，主张被上诉人构成根本性违约，要求解除合同并由被上诉人支付违约金，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，判决正确。上诉人上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼��》第一百六十九条，第一百七十条第一款（一）项，第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费655元，由上诉人山东翔龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　葛志龙审判员　　王玉波审判员　　朱萱萱二〇一三年十二月三十日书记员　　侍媛媛附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚��适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。微信公众号“”