（2013）历民初字第1960号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-06-17
案件名称
牛永军与牛永兴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历下区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
牛永军,牛永兴,牛虹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款
全文
济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2013）历民初字第1960号原告牛永军，男，1963年4月16日出生，汉族，住济南市。委托代理人宋庆刚，山东齐鲁律师事务所律师。被告牛永兴，男，1954年8月31日出生，汉族，住济南市。第三人牛虹，女，1990年12月28日出生，汉族，住济南市。委托代理人侯广军，山东海蔚律师事务所律师。原告牛永军与被告牛永兴、第三人牛虹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告牛永军的委托代理人宋庆刚，被告牛永兴、第三人牛虹的委托代理人侯广军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牛永军诉称，原告与被告系亲兄弟关系，2005年12月26日，原告与被告签订产权转让书面合同，合同明确约定“济南市历下区芙蓉街69号门头房壹间（14.59平方米）产权人牛永兴，于2005年12月26日将其卖给弟弟牛永军，价格壹拾贰万元整，产权归牛永军所有”合同签订后，原告交付了购房款，被告交付了房屋，但至今不配合原告办理产权过户手续。请求法院依法判令：1、依法确认原、被告之间买卖合同有效，协助原告办理产权过户手续；2、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。后，牛永军撤回了要求协助办理过户手续的诉讼请求，本院予以准许。原告牛永军为证明其主张，提供以下证据：证据1、2005年12月26日原、被告签订的转让合同证明一份，证明原、被告自愿达成书面协议，协议约定济南市历下区芙蓉街69号门头房一间，14.59平方卖给其弟弟牛永兴，价格12万元整；证据2、被告牛永兴的收款条一份，证明原告支付了房价款10万元；证据3、房产证复印件一份，证明被告所卖财产属于私有财产；证据4、牛永兴亲自签名的委托书一份，证明被告自愿把房产卖给原告，认可该房虽未办理过户手续，但已经是实际交付的事实，现同意办理过户手续；证据5、被告亲子牛传江的书证一份。证明有部分房屋产权的牛传江对买卖合同的同意，更进一步证明买卖合同的合法有效。被告牛永兴辩称，2005年12月26日转让协议违背了真实意思表示，时间不对，是六年之后所写，时间为2011年7月23日，该转让协议系原告逼迫被告所写。价格也不是12万元，是被告借用了原告10万元，另证人问题被告不清楚，被告并未有出卖房屋的意思表示。被告牛永兴没有证据提交。第三人牛虹辩称，我方为牛永兴与其妻子刘青兰的女儿。本案涉案房屋为牛永兴与妻子刘青兰于2003年购买，系夫妻共同财产。2005年9月24日，牛虹母亲刘青兰去世，牛虹对该房屋应享有继承权。2005年12月26日，在牛虹不知情的情况下，牛永兴与牛永军签订了房产转让证明，欲将涉案房产转让给牛永军所有，2013年8月，牛永兴与牛永军在家中谈及此事，牛虹才得知。我方认为，我方对涉案房产因继承而享有部分产权。牛永军系牛虹的亲叔叔，熟知我方家庭情况。牛永兴与牛永军签订的房产转让证明非为我方利益，更未经我方同意，是对我方合法权益的恶意侵害，请求法院判令牛永军与牛永兴之间买卖济南市历下区芙蓉街69号房屋的行为无效。第三人牛虹为证明其主张，提供以下证据：证据1、殡葬证一份；证据2、牛虹的出生证明一份；证据3、第三人母亲的结婚证一份，证明该房屋的取得是在其母亲刘青兰结婚后取得。经审理查明，2005年12月26日，牛永兴与牛永军签订了产权转让证明一份，内容为：济南市历下区芙蓉街69号门头房一间，产权所有人牛永兴，于2005年12月26日将其卖给弟弟牛永军，价格12万元，产权归牛永军所有，特此证明，签字有效。对于该份证明，牛永兴对签字的真实性予以认可，但认为该协议系牛永军在2011年7月份胁迫牛永兴所签，且证明中写明的12万元实际是牛永兴借用的牛永军的10万元。2005年12月26日牛永兴向牛永军出具了收条一份，内容为：今收到房款芙蓉街69小房10万元。2011年5月30日，牛永兴出具了委托书一份，内容为：关于芙蓉街69号房屋（于2005年12月26日卖给牛永军，双方交易完毕，虽未办理过户手续但房屋已经交付给牛永军）按照市政府旧城改造如旧的政策下，本人牛永兴和牛永军带头拆除该门面房14.59平方米。现办事处将芙蓉街北头门面给予置换补偿，该门面房的所有权归牛永军，已经交付牛永军。现本人同意办理过户手续，委托弟弟牛永军具体办理房屋过户手续。另，牛永兴与刘青兰于1990年5月结婚，婚后于1990年12月生育一女牛虹，2005年9月24日刘青兰因病去世。涉案房屋系牛永兴与刘青兰婚后购买。以上事实由原告、第三人提供的证据及庭审笔录在案佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：牛永兴与牛永军之间的买卖合同是否成立并生效？针对2005年12月26日牛永军与牛永兴形成的产权转让证明，牛永兴认为系牛永军于2011年7月份逼迫其所签，但其并未提供相应的证据予以证实。另从2005年12月26日牛永兴出具的收条内容看，明确说明了牛永兴收到的是芙蓉街69号小房的房款。从2011年5月30日牛永兴出具的委托书来看，牛永兴对2005年12月26日将房屋卖于牛永军的事实已经予以认可，双方的交易完毕，虽未办理过户手续但房屋已经交付给了牛永军，且置换的房屋也已经交付给了牛永军。综上可知，牛永兴与牛永军在2005年12月26日就已经形成的买卖涉案房屋的合同关系，合同的形成系双方真实意思表示，内容合法有效，本院对此予以认定。另，2005年12月26日牛永兴与牛永军签订合同时，牛虹系未成年人，牛永兴作为牛虹的父亲是牛虹的监护人。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。因此，如果牛虹认为牛永兴出卖房产的行为给其造成损失，应当向监护人牛永兴主张权利。牛永兴作为牛虹的监护人处理涉案房产的行为并不导致买卖合同的无效，因此，对于牛永兴与牛虹的辩称本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法通则》第十八条之规定，判决如下：确认原告牛永军与被告牛永兴于2005年12月26日签订的房屋买卖合同有效。案件受理费3220元，由原告牛永军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 田 丰人民陪审员 马俊华人民陪审员 于平吉二〇一三年十二月三十日书 记 员 谷梅香 微信公众号“”