（2013）鄂利川民初字第01189号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-07-14
案件名称
刘宇与利川市国泰物业管理有限责任公司、利川市大茂电器商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
利川市人民法院
所属地区
利川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘宇,利川市国泰物业管理有限责任公司,利川市大茂电器商贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第四百零二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款
全文
湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂利川民初字第01189号原告刘宇，农民。委托代理人彭勇。特别授权代理。被告利川市国泰物业管理有限责任公司。法定代表人李芙蓉，该公司经理。委托代理人李崇明，男，生于1956年7月25日，土家族。特别授权代理。委托代理人张明俊，男，生于1968年2月6日，土家族。特别授权代理。被告利川市大茂电器商贸有限责任公司。法定代表人陈渝，该公司总经理。委托代理人胡九林。一般授权代理。原告刘宇诉被告利川市国泰物业管理有限责任公司（以下简称国泰物业公司）、利川市大茂电器商贸有限责任公司（以下简称大茂电器公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月24日立案受理后，被告大茂电器公司于同年6月10日提出管辖权异议，本院经审查认为其异议不成立，于同年6月14日裁定驳回；大茂电器公司不服该裁定，于同年6月23日提起上诉，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于同年7月15日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。而后被告国泰物业公司提出反诉，本院经审查认为符合反诉条件，决定与本诉合并审理；后因国泰物业公司经本院通知未预交反诉案件受理费，本院依法裁定其反诉按自动撤诉处理。本院依法由审判员周双禄适用简易程序，于2013年10月24日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人彭勇，被告国泰物业公司委托代理人李崇明、张明俊，被告大茂电器公司委托代理人胡九林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宇诉称：原告于2008年3月18日在利川市国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰房地产公司）购买了位于清江大道195号的国泰大厦一楼7号门面房，于2009年2月24日与被告国泰物业公司签订《委托租房协议》，约定由被告国泰物业公司招商代租房屋5年（从2008年1月1日起至2012年12月31日止），期满后如需继续委托双方再行协商签约。约定期满后，被告国泰物业公司在未与原告进行任何商议的情况下，擅自将该门面房又租给被告大茂电器公司，租期长达12年，且未将租金的增长情况向原告说明，其行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告现诉请法院判决：1.确认被告国泰物业公司与被告大茂电器公司于2010年1月4日所签订的《国泰大厦铺面租赁合同》中涉及原告所有商铺的部分内容无效；2.判令二被告返还原告房屋；3.判令二被告赔偿原告房产被其侵占期间的租金（从2012年12月31日起至二被告返还房屋之日止，按年租金3350元／平方米计算）；4.由二被告承担本案全部诉讼费用。被告国泰物业公司辩称：国泰房地产公司出售国泰大厦铺面时向业主承诺的是16年回本，由一楼铺面业主一起委托物业公司整体对外招租可以保证实现，原告采信才购买9号商铺并与其他业主都委托我公司对外招租。《委托租房协议》中虽写有委租5年，但该合同目的是保证原告16年收回成本，在此前提下最长可以出租16年。我公司已将该铺面出租给被告大茂电器公司的情况通报了原告，原告是清楚并认可的，多年来也未提出异议。我公司是受原告委托，为了原告的利益而将涉案房屋代租给被告大茂电器公司，在此过程中无隐瞒、虚构事实行为，故不同意原告的诉讼请求。被告大茂电器公司辩称：我公司因投资大，在与被告国泰物业公司协商租房时要求租赁期限为20年，被告国泰物业公司与原告商量后才与我公司签订租期为12年的铺面租赁合同，因此该合同合法有效。原告刘宇为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一：《商品房买卖合同书》、《房屋所有权证》复印件各1份。证明原告对争议房屋拥有所有权。证据二：《委托租房协议》复印件1份。证明原告委托被告国泰物业公司出租房屋的期限为5年。证据三：《国泰大厦铺面租赁合同》复印件1份。证明被告国泰物业公司将原告所有的涉案房屋出租给被告大茂电器公司，时间长达12年。证据四：大茂电器与赵春华签订的房屋租赁合同。证明原告的门面租金远超过原告与被告国泰物业公司之间给付的租金。证据五：与原告相邻房屋的租赁协议2份。证明原告的房屋租金价值远不止被告国泰物业公司给付的租金数额。被告国泰物业公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：证据一：营业执照、组织机构代码证复印件各1份。证明被告的主体资格。证据二：《委托租房协议》复印件1份。证明：1.该协议中的租金是按购房款总额除以16年计算，即合同目的是16年收回购房成本；2.该协议中招商代租5年的含义是国泰物业公司在5年内向外出租，5年后不再有权出租。证据三：《国泰大厦铺面租赁合同》复印件1份。证明：1.国泰物业公司与原告是委托关系，且签约时告知了被告大茂电器公司；2.该合同的签订日期是2010年，即在5年之内，国泰物业公司有权代原告签订合同；3.该合同约定租期12年是经原告同意的。证据四：刘洪建、艾芝芬、中国联通利川市分公司、利川市卓越家私城分别出具的《证明》复印件各1份。证明包括原告房屋在内的国泰大厦商铺2009年闲置一年，2010年才租出的事实。被告大茂电器公司未向本院提交证据。经庭审质证，对原告提交的证据，二被告对其证据一无异议，对证据二、三、四的真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的。对证据五有异议，认为与本案无关。对被告国泰物业公司提交的证据，原告对其证据一无异议，对其证据二、三的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的；对证据四的真实性无异议，但认为与本案无关联性，也不能达到其证明目的；被告大茂电器公司对被告国泰物业公司提交的证据无异议。对各方无异议的证据，本院予以采信；对有争议的证据，本院认为：原告提交的证据二、三、四，其真实性二被告均无异议，其来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据五，与本案不具有关联性，本院不予采信；被告国泰物业公司提交的证据一、二，分别与原告提交的证据二、三系同一书证，本院予以采信；被告国泰物业公司提交的证据三，系该公司为支持其反诉请求所提交证据，因其反诉已按自动撤诉处理，故该证据本院不予采纳。经审理查明：原告刘宇与利川市国泰房地产开发有限责任公司于2008年3月18日签订《商品房买卖合同书》一份，约定：刘宇共同购买位于本市清江大道195号的国泰大厦一楼7号门面房，该房的用途为商用，建筑面积共42.86平方米，价款共计942920元。2008年6月10日，利川市房地产管理局向刘宇颁发了《房屋所有权证》，其中登记的建筑面积为42.86平方米，设计用途为商用。2009年2月24日，刘宇（甲方）与被告国泰物业公司（乙方）签订一份《委托租房协议》，约定：甲方于2008年3月在利川市国泰房地产开发有限责任公司购买的国泰大厦一楼7号房屋，支付房款总额为人民币942920元；甲方现自愿将该房委托乙方招商代租5年，年租金以支付房款总额除以16年计算；第一年租金自2008年1月1日计算，下一年起在1月31日一次性领取次年房租58933元；如期满后甲方需续委托，双方再行协商签订委托租房协议。2010年1月4日，被告国泰物业公司（甲方）与被告大茂电器公司（乙方）签订《国泰大厦铺面租赁合同》一份，约定的主要内容为：1.甲方受业主委托，以甲方名义将位于利川市清江大道国泰大厦一楼楼梯间朝东第一、第二间和第三间半间及楼梯间后段（建筑面积共计301.58平方米）出租给乙方经营使用，租期共12年（自2010年1月10日起至2022年1月9日止）；2.年租金分别为：第一年至第三年（2010年1月10日至2013年1月9日）每年258800元，第四年271740元，第五年274328元，第六年276916元，第七年279504元，第八年282092元，第九年284680元，第十年287268元，第十一年2289856元，第十二年292444元，并于每年1月30日前支付本年度租金。原告在向被告国泰物业公司领取了2008年1月1日至2012年12月31日期间的房租后，于2013年5月诉至本院。庭审中，原告方要求确认二被告签订的房屋租赁合同中涉及原告房屋的部分内容在2012年12月31日以后无效，经本院释明仍不同意变更该诉讼请求。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告方将其购买的商铺委托被告国泰物业公司招商代租，双方成立委托合同关系。被告国泰物业公司在委托期限内，基于原告等人的委托而以自己名义与被告大茂电器公司签订的《国泰大厦铺面租赁合同》系处理委托事务的行为，该合同直接约束二原告与被告大茂电器公司。虽然原告方与被告国泰物业公司签订的《委托租房协议》中约定招商代租5年，但该协议中同时又约定每年房屋租金按房款总额除以16年计算，故被告大茂电器公司有理由相信被告国泰物业公司有权将涉案房屋出租16年，原告亦未向本院提交证据证明二被告有恶意串通以损害国家、集体或第三人利益等合同无效情形，故该房屋租赁合同应属有效，原告要求确认该租赁合同部分无效的诉讼请求于法不符，本院不予支持。因该房屋租赁合同约定的租赁期限尚未届满，该合同亦未依法解除，故原告要求二被告返还涉案房屋的诉讼请求于法无据，本院不予支持。同时，被告大茂电器公司基于租赁合同关系正当使用原告方房屋的行为并非侵占，原告方关于二被告侵占其房产的主张与事实和法律不符，其要求二被告按市场价赔偿侵占期间的房屋租金的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘宇的诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 周双禄二〇一三年十二月三十日书记员 赵红玲 来源：百度搜索“”