（2013）长法民初字第06256号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-03-13
案件名称
李发强与黄功正房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李发强,黄功正
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第九十七条，第二百一十二条，第二百三十二条；《中华人民共和国物权法》：第二十八条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2013）长法民初字第06256号原告李发强，男。被告黄功正，男。委托代理人（特别授权）王全林，重庆杰义律师事务所律师。原告李发强与被告黄功正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月22日立案受理，依法由代理审判员黄洋适用简易程序于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告李发强、被告黄功正及其委托代理人王全林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李发强诉称，2009年3月13日，原被告签订租赁合同，原告将其所有的位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢1-4房屋出租给被告使用，租期1年，租金20000元／年，半年缴清一次。合同到期后双方未再签订书面租赁合同，但继续按照原合同约定履行，租金自2011年3月13日起涨为30000元／年，被告租金缴至2013年11月12日。自2013年10月起原告多次告知被告期满后不再续租，要求其搬离，但被告拒不搬离门面。因原被告系不定期租赁关系，原告可以随时解除租赁合同，为此，原告请求法院判令解除原被告签订的房屋租赁协议并搬离该门面。被告黄功正辩称，房屋租赁的相关情况属实，虽然被告的租金仅缴至2013年11月12日，但原被告口头约定的租赁期限是到2014年3月12日止，双方的租赁合同未到期，原告要求解除租赁合同不符合法定和约定的合同解除条件，故不同意解除租赁合同。同时，出租房屋现已经被国家征收，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，房屋不再属于原告所有，原告无权要求被告搬离。原告要解除合同应按照政府出台的相关文件支付被告停产停业损失补偿费、搬迁费、装修费，拆迁人应当向被告支付企业设施设备补偿费，被告在未收到上述款项之前可以继续占有该房屋。经审理查明，2009年3月13日，原被告签订《房屋租赁协议书》，双方约定原告将其所有的位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号门面2间（即位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢1-4的房屋，房地产权证号：206房地证2008字第07659号）出租给被告使用，租期1年，租赁时间从2009年3月13日起至2010年3月12日止，租金20000元／年，租金半年缴清一次。合同签订后，原被告按照合同约定履行了各自义务。租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同，但继续按照原合同约定履行，均是先缴租金后租房屋。2011年3月13日起租赁房屋的租金涨为30000元／年，被告最后一次租金缴至2013年11月12日，该期限届满后，被告未再缴纳租金也未将租赁房屋交还原告。同时查明，2013年10月23日，重庆市长寿区人民政府作出《关于征收长寿经开区生态防护屏障建设项目国有土地上房屋的决定》（长寿府发（2013）119号），租赁房屋（即位于重庆市长寿区双园路49号1幢1-4的房屋）属于征收范围内。该房屋出租给被告时由被告购买了10袋水泥，原告购买了地砖并找来工人，双方各出资300元共同对房屋进行了装修，在厨房和厕所贴了地砖。审理中，经本院释明，原被告均明确表示对合同解除的其他后果另行起诉。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁协议书》、《房地产权证》、《重庆市长寿区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告李发强与被告黄功正签订的《房屋租赁协议书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。2010年3月12日租赁期满后，原被告未再签订书面租赁合同，但继续按照原合同约定履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，故原被告之间的租赁关系自2010年3月12日后变为不定期租赁。依据法律规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，这种情况下当事人所拥有的合同解除权是任意解除权，不以对方当事人是否同意为前提。因此，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁协议书》理由正当，本院予以支持。合同解除后，被告黄功正继续占用原告李发强的房屋已经没有法律依据或合同依据，应当搬离租赁房屋，但应给予被告合理期限搬离，对该合理期限本院确定为5日。因此，对原告李发强要求被告黄功正搬离位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢1-4房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告黄功正辩称原被告口头约定的租赁期限是到2014年3月12日止，双方的租赁合同未到期，原告要求解除租赁合同不符合法定和约定的合同解除条件。本院认为，因被告未提供双方关于租赁期限口头约定的证据，故本院对被告黄功正的辩解意见不予采纳。关于被告辩称根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，租赁房屋已被国家征收，不再属于原告所有，原告无权要求被告搬离。本院认为，本案中，虽然原告出租给被告的房屋被依法征收，但在该房屋未实际交付征收方前，原告李发强依然享有合法占有的权利，且租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原告依据双方之间的租赁合同关系，有权在合同解除后要求被告搬离该房屋，因此对被告的辩称理由本院不予采纳。至于合同解除的其他后果，因原被告均要求另案解决，故本院对此不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六之规定，判决如下：一、原告李发强与被告黄功正于2009年3月13日签订的《房屋租赁协议书》自本判决生效之日解除；二、被告黄功正在本判决生效之日起五日内搬离位于重庆市长寿区晏家街道双园路49号1幢1-4的房屋（房地产权证号：206房地证2008字第076**号）。本案案件受理费减半收取40元，由被告黄功正负担（原告已预交，被告在履行上述义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，并适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。代理审判员 黄洋二〇一三年十二月三十日书 记 员 廖芮 关注微信公众号“”