（2013）丛民初字第2826号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2014-06-29
案件名称
原告李辉诉被告锦江房地产公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市丛台区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李辉,邯郸市锦江房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条
全文
河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2013）丛民初字第2826号原告李辉。委托代理人郭保良，河北十力律师事务所律师。委托代理人田晖，河北十力律师事务所律师。被告邯郸市锦江房地产开发有限公司（以下简称锦江房地产公司）。住所地：丛台区人民东路**号招贤大厦**层。法定代表人王建平，该公司董事长。委托代理人李海彬，河北浩博律师事务所律师。委托代理人孔耀斌，河北浩博律师事务所律师。原告李辉诉被告锦江房地产公司商品房买卖合同纠纷一案，于2013年8月27日诉至本院，本院受理后，本院依法组成合议庭，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告李辉及其诉讼代理人郭保良、田晖、被告锦江房地产公司的诉讼代理人孔耀斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李辉诉称，2007年8月27日，原告与被告锦江房地产公司签订购房协议，购买了位于丛台区联纺路与浴新街交叉口东南角锦江花园5号楼3单元19层1902号商品房，建筑面积为100.11平方米，合同约定该房屋2900元／平方米，合价290319元，协议约定建筑周期为28个月，即2010年6月12日交房。并且被告使用格式合同，在第九条约定了各种配套设施费，这些费用是不允许收取的费用（不包括地下室800元／平方米），都应当包含在房价中。此后，原告按照合同的约定交纳了全部房款，谁知后来被告违反合同约定，地下室不按800元／平方米收费，却按2200元／平方米收取，我购买了21.22平方米，多收取29708元。2010年6月12日，被告并未按约定交房，不得已原告只能在附近租房居住。时至今日，虽经原告多次催告，被告仍不能交房。请求判令被告赔偿按同地段同类房屋租金12元／月／平方米计算至2013年7月12日的逾期交房违约损失44448元；确认原告与被告签订的购房协议书第九条关于配套设施费的约定无效（不包括地下室800元／平方米）；请求判令被告返还多收取地下室的费用20062元；诉讼费由被告负担。原告李辉为证实所述事实，举证出以下证据：1、原、被告双方于2007年8月27日签订的购房协议书1份，用以证明原、被告双方对房屋户型、单价、房号、位置、交房时间和地下室都有明确约定，交房日期是2012年，除配套设施违反国家规定，其他的合法有效；2、被告锦江房地产公司于2007年8月26日、8月27日、2011年3月28日、2012年10月25日开具的购房款收据4份；3、被告锦江房地产公司于2011年12月12日、12月13日开具的购房款收据2份及购房订单1份；证据2、3，用以证明原告李辉交纳购房款290319元、地下室购房款46684元。被告锦江房地产公司辩称，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件若干问题的解释》规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿的方法，违约金或者损失赔偿数额可以参照一定标准确定，逾期交房的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。但本合同第六条明确约定了违约金的支付方法，所以原告的第一项主张于法无据。合同中有规定配套设施应按照交房时的时价收取。请求驳回原告的诉讼请求。被告锦江房地产公司未举出相关证据。被告锦江房地产公司对原告李辉所举证据发表如下质证意见：对证据1，2007年8月27日购房协议已经作废。对证据2、3，购房款收据真实性无异议。但这些证据也可以证明房款交房完毕时间是2012年10月25日，按照约定有关已经不能享用地下室800元／平方米的优惠。经审理查明，2007年8月26日，原告李辉预购被告锦江房地产公司位于锦江花园5-3-19层1902号房屋，并向被告锦江房地产公司交纳了购房款84092元。2007年8月27日，原、被告双方签订了购房协议书。约定，原告李辉认购位于锦江花园5-3-19层1902号房屋；建筑面积100.11平方米；认购价格2900元／平方米，合价290319元，首付款为房屋总价50%，计145159元；建筑周期28个月，自2008年2月12日至2010年6月12日，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息；配套设施费：暖气：80元／平方米、煤气：3460元／户、防盗门：1000元、楼宇对讲：600元、地下室：800元／平方米、维修基金：房价×20%。协议签订后，原告李辉补交首付款61067元。2011年3月28日和2012年10月25日，原告李辉依据购房协议交纳了145160元。至此，原告李辉已将全部购房款290319元付给被告锦江房地产公司。2011年12月12日、12月13日，被告锦江房地产公司按2200元／平方米收取了原告李辉地下室21.22平方米购房款46684元。被告锦江房地产公司至今未将房屋交付给原告李辉。原告李辉认为，被告锦江房地产公司逾期交房违约应赔偿违约损失、购房协议书中配套设施费的约定无效、地下室应按800元／平方米计算，被告多收取地下室的费用11592元。故争议成讼。本院认为，原、被告双方于2007年8月27日签订的购房协议书之前，原告李辉已向被告锦江房地产公司交纳了购房款84092元。原、被告双方签订的购房协议书约定了房屋交付期限为2010年6月12日，且被告锦江房地产公司至今未将房屋交付给原告李辉，明显违反了双方购房协议书中约定的交付期限，应承担违约责任。关于违约金的计算方法，原告李辉请求按同地段同类房屋租金12元／月／平方米计算；被告锦江房地产公司请求按双方合同约定银行存款同期利率计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者赔偿额可以参照标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原、被告双方在购房协议书中明确约定，如逾期未交房，按银行存款同期利率补偿利息。被告锦江房地产公司实际收取原告李辉购房款290319元，应于2010年6月12日交付房屋且至今未交付，应向原告李辉支付购房款290319元自2010年6月13日起至实际交付房屋之日止的银行利息，该利息参照中国人民银行同期存款的利息在本案执行程序中另行计算。关于原、被告双方购房协议书中约定配套设施条款效力问题，邯郸市建设局、邯郸市城乡规划局、邯郸市住房保障和房产管理局、邯郸市物价局于2013年6月21日联合印发的《邯郸市主城区回迁房、商品房建设若干问题的政策解释》第十三条第二项规定：①售房合同（协议、认购书等）明确约定房价内不含“双气费”的，不属于重复收费；②售房合同（协议、认购书等）没有约定“双气费”事项的，视为房价中包含“双气费”，不得再收。原、被告双方签订的购房协议书中明确约定了暖气、煤气、防盗门、楼宇对讲、维修基金等，应视为房价中不包含“双气费”。故原告李辉要求确认购房协议书中约定的配套设施费无效之诉讼请求不能成立，应予驳回。关于地下室价格问题，原、被告双方在购房协议中明确约定，地下室价格800元／平方米。被告锦江房地产公司按2200元／平方米收取原告李辉的地下室房款，违反了双方购房协议约定，应将多收取的地下室购房款退还原告李辉。原告李辉购买地下室面积为21.22平方米，地下室购房款应为21.22×800＝16976元，被告锦江房地产公司实际收取原告李辉地下室购房款46684元，应将多收取的29708元地下室购房款退还给原告李辉。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司向原告李辉支付购房款290319元自2010年6月13日起至实际交付房屋之日止的银行利息，该利息参照中国人民银行同期存款的利息在本案执行程序中另行计算。二、被告邯郸市锦江房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内，退还原告李辉地下室购房款29708元。三、驳回原告李辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062.50元，由被告邯郸市锦江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 曹新军审 判 员 王 辉代理审判员 王晓君二〇一三年十二月三十日书 记 员 连 波 关注公众号“”