（2013）穗荔法民三初字第1019号

裁判日期: 2013-12-30

公开日期: 2014-12-19

案件名称

广州市恒隆房地产投资有限公司与广州市农工商建设开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市荔湾区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广东省广州市荔湾区人民法院民事判决书（2013）穗荔法民三初字第1019号原告（反诉被告）：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广州市天河路238号华龙大厦5楼。法定代表人：范国池，职务：总经理。委托代理人：邱建勇，广东中汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟纪欣。委托代理人：梁冬，广东凯成律师事务所律师。第三人：广州市农工商建设开发有限公司，住所地广州市天河区珠江东路421号1701房。法定代表人：廖若清，职务：董事长。委托代理人：黄振辉，广东大同律师事务所律师。原告广州市恒隆房地产投资有限公司诉被告钟纪欣、第三人广州市农工商建设��发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月24日受理后，对被告钟纪欣对原告广州市恒隆房地产投资有限公司提起的反诉合并处理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱建勇，被告钟纪欣及其委托代理人梁冬，第三人委托代理人黄振辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：位于广州市荔湾区宝华路305号b栋地下层m商铺等地段原是第三人广州市国营农工商联合企业开发公司（现更名为广州市农工商建设开发有限公司，以下简称农工商公司）开发的用地，1994年8月24日农工商公司与原告签订了《合作开发宝华路住宅小区合同书》，合同约定农工商公司提供经广州市规划局（87）城地批字第173号文划定之土地面积8884平方米的住宅小区建设土地及房地产开发区参与合作，原告提供全部项目建设资金参与合作，并约定了��利、义务及相应的民事、经济责任概由原告承担。即原告继承了农工商公司该地块全部的权利和义务。1995年1月25日，农工商公司与被告签订了市管契字第94020389号《房地产预售契约》（以下简称合同），合同约定，由农工商公司将位于广州市荔湾区宝华路305号b栋地下层m商铺出售给被告，该物业建筑面积为22.123平方米，价格637142元。该物业于1995年12月31日交付了给被告。由于争讼房产地块的规划问题，虽经双方长时间努力，讼争房产至今无法办理房地产证。诉讼请求明确如下：1、判令宣告原、被告签订的市管契字第94020389号《房地产预售契约》无效。2、本案受理费由被告承担。被告答辩及反诉称：不同意原告的诉讼请求，在签订合同后，被告依约将购房款付清给原告，并且已支付了税费，被告已按合同的约定履行了全部义务。原告采��欺骗的手段将讼争房屋作为商品房出售给被告，讼争房屋并非商品房，而是停车库，被告多次要求原告到规划部门办理讼争房屋的规划变更手续，但原告均对此拖延。被告只好向房管部门信访，房管部门已发函给原告，责令原告到规划部门申办讼争房屋的变更手续，但原告与第三人收到该函后，均没有履行相关的责任和义务。我方认为只要原告、第三人将讼争房屋申办规划变更手续成功，就可以办理产权证，原告的拖延行为已违反了合同的义务，故我方向法庭提出了反诉。1995年1月25日，被告与第三人签订了房地产预售契约，合同约定第三人将广州市荔湾区宝华路303号以637142元出售给我方，第三人应于1995年12月31日将商铺建成并交付给我方，双方补充约定了第三人为我方办理讼争商铺的产权事宜。合同签订后，我方付清了购房款，但第三人在1997年3月1日才交付讼争商铺给我方，并一直没有办理产权证。为此我方多次向相关部门反映，后得知讼争商铺实为自行车库，根据《广州市城市规划条例》第38条规定，须由原告、第三人向原审理规划部门办理房屋变更使用性质的手续后才能办理房产证。2012年2月，广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室分别以根据穗房办证函（2012）25、26号关于尽快解决小业主办证问题的函督促原告、第三人尽快完善规划验收手续，申报违章处理等，但原告及第三人一直拖延。反诉请求如下：1、请求判令原告及第三人在限期内到广州市规划部门递交位于广州市荔湾区宝华路303号房屋使用性质规划变更手续资料，并办理该房屋的房地产权证。2、本案受理费由原告和第三人承担。原告答辩称：如果被告反诉请求没有违反法律及客观事实的规定，我方对被告的反诉请求没有意见。之前我方曾起诉过，双方在中级人民法院撤回诉讼请求，都是为了协商解决此事，我方曾约原告到荔湾区政务中心办理，但被告并没有按约定的时间和地点前来办理。第三人陈述称：对原告的诉讼请求没有异议，且对原告诉状陈述的内容没有异议。被告的反诉请求属于行政机关的职能范围，双方应协商协调时间到相关部门提交申请手续。法院可根据相关法律规定考虑被告的反诉请求。经审理查明：广州市荔湾区宝华路305号地段b栋地下层m1商铺等地段原是第三人开发用地。1999年8月9日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）276号《关于建设用地使用问题地复函》，说明同意将经（87）城地批字第173号文核准给第三人使用的面积为8765平方米的商品住宅的建设用地改为原告使用。同年10月15日，原告领取了关于上述用地的穗规地换证字（1997）第76号《建��用地规划许可证》。1999年12月30日，第三人原征用地块经广州市城市规划局发出穗规地复字（1999）第1542号复文批准变更为原告作用地单位。1995年1月25日，第三人与被告签订了编号为市管契字第94020389号《房地产预售契约》、《补充附页》、《附件一》，约定由第三人将位于广州市荔湾区宝华路305号地段b栋地下层m1商铺出售给被告，该商铺建筑面积是22.123平方米，价格637142元。合同签订后，被告依约将房款交付原告，双方于1995年2月24日在广州市房地产交易所办理了《房地产预售契约》预售监证手续。讼争商铺于1997年1月31日交付给被告使用。另查，广州市房地产交易登记中心以穗房交登群字（2012）109号《信访复函》明确：广州市荔湾区宝华路305号b栋地下层商铺m1号（现门牌为宝华路303号）是自行车库。不能以“商业”性质办理产权登记。本院认为，合同标的广州市荔湾区宝华路305号地段b栋地下层m1单元的使用性质是自行车库，而且没有取得预售许可证，原告及第三人将之作为商铺出售给被告，违反国家法律的强制性规定，故双方签订的《房地产预售契约》、《补充附页》、《附件一》无效。原告的诉讼请求，本院予以支持。被告请求改变涉案房屋的使用性质，但被告该请求属于行政机关的职能范围，不属民事案件的受理范围，故本案不作调处。由于涉案房屋使用性质是自行车库，故房屋不符合办证条件，被告该诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。对于造成合同无效的过错责任问题，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、第三人广州市农工商建设开发有限公司与被告钟纪欣于1995年1月25日签订的市管契字第94020389号《房地产预售契约》、《补充附页》、《附件一》无效。二、驳回被告钟纪欣全部反诉请求。本案本诉受理费100元，反诉受理费100元，由被告钟纪欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照一审判决确定的受理费数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理审　判　长　　叶秋月人民陪审员　　卢兰芳人民陪审员　　黄　镭二〇一三年十二月三十日书　记　员　　马　晴王雅莉百度搜索“”