（2012）穗天法民四初字第571号
裁判日期: 2013-12-30
公开日期: 2016-04-20
案件名称
胡芹与卢鸿亮、卢尤生等房屋拆迁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡芹,卢鸿亮,卢尤生,卢猷石,广州市冼村实业有限公司,黄苏妹
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款，第九条，第十条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百四十四条
全文
中华人民共和国广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2012）穗天法民四初字第571号原告胡芹，住广州市海珠区。委托代理人郑宾、潘春燕，均系广东创杰律师事务所律师。被告卢鸿亮，香港居民。被告卢尤生，住广州市天河区。被告卢猷石，住址同上。以上三被告的共同委托代理人吴学明，系广东宏安信律师事务所律师。被告广州市冼村实业有限公司，住所地在广州市天河区。法定代表人冼章铭，总经理。委托代理人曹大海，住广州市越秀区。第三人黄苏妹，香港居民。原告胡芹诉被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石、广州市冼村实业有限公司、第三人黄苏妹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑宾、潘春燕，被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石的共同委托代理人吴学明，被告广州市冼村实业有限公司的委托代理人曹大海到庭参加诉讼，第三人黄苏妹经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡芹诉称：沙河镇冼村范阳二十三巷首层房屋属于被告卢尤生、卢猷石的父亲卢某甲及被告卢鸿亮所有。1996年10月24日，卢某甲及被告卢鸿亮将该首层房屋建筑面积约71.32平方米的房屋无偿赠与给原告，并到广东省公证处签订了《赠与合同》，该赠与行为是真实的。原告自1997年起一直对该房屋行使所有权。2010年，为了配合广州市政府城中村改造，该房屋被广州市冼村实业有限公司拆迁。原告曾要求被告广州市冼村实业有限公司按同等面积补偿给原告，但被告广州市冼村实业有限公司拒绝原告要求，将被拆迁的302.87平方米房屋的临迁补助费全部补偿给被告卢某甲及卢鸿亮。由于卢某甲过世，由卢某甲的继承人卢尤生、卢猷石签收了临迁期间的补助费。原告曾要求被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石将同等面积的回迁房屋返还给原告使用，但被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石拒绝返还也不愿意对原告给予任何补偿。四被告拒绝对原告被拆迁房屋进行补偿的行为侵犯了原告的合法财产权益，造成原告损失，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、四被告赔偿原告因房屋拆迁的房屋损失费（标准按市场价15000元／平方米计算，以市场评估价值为准）；2、四被告支付原告自2011年1月1日起至回迁房屋之日止的临迁补助费（每月按2000元计算）；3、四被告赔偿原告房屋损失费及临迁费补助费的利息损失（自起诉之日计至生效判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，逾期按双倍利息支付）；4、四被告承担本案诉讼费用。被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石共同答辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉的依据是赠与合同，但赠与合同并不是双方的真实法律关系，因为我方与原告不认识，当时是与黄某签订合建房屋合同后，黄某将讼争房屋转让给原告。我方应黄某的要求与原告办理赠与合同，但双方实际关系是宅基地房屋的合建和转让的关系，并不存在真实的赠与合同。因为原告并没有事实依据证明其可以无偿受赠讼争房屋。赠与合同实际是以合法形式掩盖原告非法购买讼争房屋的事实，原告依据的赠与合同以侵权关系来起诉，我方认为赠与合同无效。讼争房屋的宅基地使用人及房管部门登记的物权人均在卢鸿亮和卢某甲的名下，房屋物权人并不是原告，既然原告没有取得讼争房屋物权，其依据侵权关系要求我方承担连带责任，没有法律依据。本案是宅基地房屋非法买卖的关系，故原告起诉我方没有法律依据。被告广州市冼村实业有限公司答辩称：不同意原告的诉讼请求。我村属于广州市全面改造的52条“城中村”之一。2010年2月24日，我村领取了广州市“三旧”改造工作办公室下发的《关于天河区冼村改造方案的批复》，城中村改造正式启动。2010年4月27日，我村与位于冼村范阳街23巷6-7号，产权证号为1766号的房屋产权人签订《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》，相应的补偿款、临迁费等按时、足额发放给房产产权人。原告的四项诉讼请求均不能成立。理由为：一、原告虽然作为上述房屋合作建设一方与产权人签订了《房屋赠与合同》并进行公证，但该房屋《村镇宅基地使用证》上的使用人并无原告。权属证是宅基地使用人对宅基地享有使用权的唯一证明文件，具有公示性。我村在整个改造过程中坚持只对房产产权人给予相应拆迁补偿原则，至于该房屋是否存在纠纷隐患，根据我村与房屋产权人签订的《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》第六条第二款的约定，由房屋产权人承担纠纷产生的一切法律责任，我村不可能知悉宅基地使用权人是否与第三人就宅基地及上盖房屋存在其他关系。二、我村依据“拆一补一”改造原则为房屋产权人提供回迁安置房屋，原告提出的房屋拆迁损失费没有依据。三、原告主张的房屋建筑面积，按实地勘查测绘图纸计算面积为70.92平方米，根据《冼村旧村改造拆迁补偿安置方案》的规定，临迁费标准为每月每平方米25元，每月共1773元。原告与房屋产权人就该笔费用归属的纠纷及衍生的其它问题与我村无关。四、我村积极履行了与房产产权人签订的《冼村整体改造拆迁补偿安置协议》中约定的相关义务，在本案中属于无过错方，诉讼费用不应由我村承担。第三人黄苏妹未作答辩。经审理查明：位于广州市天河区冼村范阳二十三巷6-7号房产（以下简称讼争房屋）的登记权属人为被告卢鸿亮及卢某甲，两人领有广州市天河区人民政府颁发的《村镇宅基地使用证》。该房屋建基面积71.32平方米，为四层及体检机构，建筑总面积302.87平方米。被告卢鸿亮及卢洪秋为冼村村民，卢某甲于1999年10月10日死亡，其妻子李某于1992年3月死亡，被告卢尤生、卢猷石及卢某乙为其直系儿女。1996年10月24日，原告（受赠方）、被告卢洪亮（赠与方）及卢洪秋（赠与方）签订《赠与合同》（广州市南方公证处（96）粤公证内字第4629号公证书），约定：赠与方卢鸿亮、卢洪秋是座落在广州市沙河冼村范阳二十三巷6-7号首层住宅的产权共有人，现卢鸿亮征得其妻子黄苏妹同意与卢某甲决定将上述房屋无偿赠与给胡芹，协议为：一、卢鸿亮、卢某甲自愿将其所有的上述房屋无偿赠与给胡芹，产权归胡芹所有；二、胡芹自愿接受赠与，今后，上述房屋的占有、使用、处分、收益及依法纳税等一切权利义务均由胡芹承担，与卢鸿亮、卢某甲无关；三、因上述房屋尚无契证，赠与方如日后接到领取契证通知，则有义务向房管部门办理所有权转移、更名、登记手续等。原告称于1996年12月16日入住使用房屋，在冼村改造项目启动中就搬迁。关于《赠与合同》签订前，原告表示因其与被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石为朋友关系，对三人有帮助，故签订《赠与合同》，被告对其赠与房屋；被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石某表示房屋于1993年与黄某合建，并约定房屋首、二层归我方所有，三层归黄某所有，当时卢某丁不同意，故与黄某约定，讼争房屋的首层、四层归黄某所有，其余归我方所有，后来五层由我方向黄某回购。1996年，黄某将房屋首层出卖给原告，根据合建合同我方按黄某的要求将房屋办理到黄某指定的人即原告下，故签订《赠与合同》，另被告提交与黄某签订《房屋合建协议书》，内有约定由黄某提供资金，由卢某戊提供土地对涉案房屋的建设约定及分成，原告不予确认该《房屋合建协议书》的真实性，被告亦不能提交“黄某”身份情况。关于讼争房屋首层的价值，经被告申请评估，本院委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房屋进行评估，该公司出具意见为评估单价为7890元／m2。另原、被告确认讼争房屋的首层为70.92平方米。另经被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石申请证人蔡某乙（其自称为被告卢尤生、卢猷石表姐），其表示：讼争房屋是卢某甲的祖屋，在1993年将房屋交给黄某拆迁并重建，建成四层房屋，在房屋改建后黄某与卢某甲平均分割，但如何分割及分割后的情况，我就不清楚，我不认识原告。关于本案法律关系，原告表示认为被告侵犯其财产所有权，四被告为侵权人。另卢某乙到庭表示放弃对属于卢某甲占有讼争房产遗产继承，不参加本案诉讼。本院认为：依据物权公示原则，讼争房屋的权属登记为被告卢鸿亮及卢某甲，卢某甲死亡后，其遗产由其继承人卢尤生、卢猷石、卢某乙继承，现卢某乙放弃继承，属其权利自由处分，就讼争房产的权属争议纠纷，卢尤生、卢猷石为本案适格被告。原告以其为讼争房屋首层的权属人提起本诉，本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第九条、第十条的规定，农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营管理，可见农村集体所有的土地如何使用应由农村集体经济组织或者村民委员会统筹安排，单一农村村民无权对农民集体所有的土地进行处分。讼争房屋属于宅基地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地，原告非为冼村村民，讼争房屋至今仍登记在被告卢鸿亮及卢某甲名下，未发生变更效力，其持有的《赠与合同》处分了农民集体土地（宅基地）的使用权。因此，《赠与合同》应认定为无效合同。原告不能基于无效的《赠与合同》取得房屋所有权，原告的实际使用不因此享有拆迁安置补偿权益，原告全部诉讼请求均缺乏法律依据，依法予以驳回。至于合同无效后的法律后果，由当事人另循法律途径处理。第三人黄苏妹经本院合法传唤逾期未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项，第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百四十四条的规定，判决如下：驳回原告胡芹的诉讼请求。本案受理费14640元，由原告胡芹负担7320元，由被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石负担7320元；评估鉴定费2800元由被告卢鸿亮、卢尤生、卢猷石负担，公告费1000元由原告胡芹负担。如不服本判决，原告胡芹、被告卢尤生、卢猷石、广州市冼村实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告卢鸿亮、第三人黄苏妹可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 谭巨文人民陪审员 赵小丽人民陪审员 丘丽均二〇一三年十二月三十日书 记 员 何嘉杰曾妙仪本判决书于2013年12月日送达 来源：